나이스옥션 법원경매 천안 2025타경464 [1] 충청남도 아산시 신창면 남성리 189-12 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ES · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 남성리 소재 '신창중학교' 북동측 인근에 위치하고, 주변은
아파트단지 및 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 근교지대로서, 접근성 및 주변환경
등으로 보아 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

본건 집합건물 지하에 주차장이 갖추어져 있으며, 인근의 간선도로상에 버스정류장이
소재하고, 노선버스의 운행여건 등을 고려하면 대중교통이용의 편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층으로 (사용승인일: 2009.07.02)

외벽 : 석재붙임 및 커튼월 등
내벽 : 인테리어 및 타일 등
바닥 : 타일 등
창호 : 강화유리 등.

이용상태

- 건축물대장상의 용도 :
기호(1) : 제1종근린생활시설(소매점), 기호(2) : 제2종근린생활시설(휴게음식점),
기호(3),(4) : 제2종근린생활시설(사무소).

- 기호(1)~(3)은 종전에 일체로 '소매점(마트)'로 이용되었으나, 현황 '공실'상태이며,
기호(4)는 현황 '금융기관'으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기, 소화관련설비, 지하주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 '근린생활시설부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복2차선 간선도로에 인접하고 있으며, 도로의 폭 및 계통, 연속성 등의
도로여건은 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 가축사육제한구역(2021-07-22)
(전부제한구역).

공부와의 차이

기호(1)과(2)의 사이는 내부의 구분벽체 없이 일체로 이용중이나, 건축물대장상의 현황도
등을 기준으로 호별 위치를 특정가능함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 1~3목록은 일체로 '소매점(마트)로 이용되었으나, 현황 '공실' 상태이며, 4목록은 현황 '금융기관'으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경464 (1)

소재지: 충청남도 아산시 신창면 남성리 189-12, 1층105호 (신주소: 충청남도 아산시 남성길 134)

용도: 근린상가

감정가: 7,055,000,000원

토지 면적: 657.21㎡ (약 198.84평)

건물 면적: 1303.21㎡ (약 394.17평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 온양농업협동조합

2. 입지조건

본건은 충청남도 아산시 남성리 소재 '신창중학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 근교 지역으로, 접근성 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

집합건물 지하에 주차장이 마련되어 있으며, 인근 간선도로에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

본건 북서측으로 왕복 2차선 간선도로에 접해 있어 도로 조건은 양호한 편입니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 중로 3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2015년 01월 07일 설정된 온양농업협동조합의 전세권 (을1)입니다. 이 권리보다 앞서는 권리는 없으며, 이 권리가 말소기준권리가 되어 경매로 매각 시 대부분의 권리가 소멸됩니다.

인수되는 권리:

* 대항력 있는 임차인: 온양농업협동조합이 보증금 3,800,000,000원, 차임 0원, 사업개시일 2015년 01월 14일자로 대항력 있는 임차인으로 파악됩니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원으로 기재되어 있으나, 38억 원에 달하는 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 잠재적 리스크 항목에서 상세히 다룹니다.

4. 상권분석

본건은 근린상가로서, 주변에 아파트 단지가 형성되어 있어 배후 수요를 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점) 및 제2종근린생활시설(휴게음식점, 사무소)로 등록되어 있으나, 기호(1)~(3) 목록은 종전 '소매점(마트)'로 이용되었으나 현재 '공실' 상태입니다.

기호(4) 목록은 현재 '금융기관'으로 이용 중이며, 이는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 요소입니다.

5. 생활정보

신창중학교가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 있습니다.

주변에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

건물 자체에 지하 주차장이 마련되어 있어 차량 이용 시 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 보증금 인수 위험: 온양농업협동조합의 38억 원 보증금은 상당한 부담이 될 수 있습니다. '인수 보증금 합계'가 0원이라 할지라도, 임차인의 대항력 요건 충족 여부 및 배당 순위에 따라 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 상황이 발생할 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

공실 상태: 기호(1)~(3)의 점포들이 현재 공실 상태인 점은 임대차 시장의 불확실성을 나타냅니다. 공실을 해소하고 임대 수익을 창출하기 위한 전략 수립이 필요합니다.

건물 노후화 및 유지보수: 2009년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 시설 교체 등에 대한 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 아산시 신창면에 위치한 근린상가로, 비교적 양호한 입지 조건과 안정적인 금융기관 임차인이 있다는 장점이 있습니다. 그러나 38억 원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성은 매우 중대한 리스크이며, 현재 공실 상태인 점도 고려해야 합니다. 법원 기재와 실제 권리관계의 차이를 철저히 조사하고, 현장 방문을 통해 임차인과의 협상 가능성 및 공실 부분의 임대 가치를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 임대 수익 기대: 현재 '금융기관'으로 이용 중인 부분은 향후에도 안정적인 임대 수익을 제공할 것으로 예상됩니다.

잠재적 가치 상승 가능성: 주변 아파트 단지 및 지역 개발 현황을 고려할 때, 공실 부분을 성공적으로 임대 전환할 경우 향후 건물 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

대규모 토지 및 건물 면적: 넓은 토지 면적과 건물 면적은 향후 리모델링이나 용도 변경 등을 통해 다양한 사업 기회를 모색할 수 있는 잠재력을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금(38억 원)을 제외하고 산정해야 합니다. 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 하는 경우, 이는 입찰가 산정에 직접적인 영향을 미치므로 매우 신중한 접근이 필요합니다. 현재 감정가(70억 5,500만원)와 공개된 채무 총액(55억 3,739만 8,220원)을 고려하되, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 법률 검토 후, 현장 조사와 주변 시세 분석을 통해 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문가의 도움을 받는 것이 필수적입니다.

Regarding nearby facilities, while Asan City has historically dealt with issues related to undesirable facilities, searches for specific "hate facilities" (혐오시설) in the immediate vicinity of the property address (충청남도 아산시 신창면 남성리 189-12) did not yield direct results. Historical news indicates that some such facilities in Asan have been redeveloped into public amenities or tourist attractions, suggesting that while such issues may have existed in the broader Asan area, they are not currently identified as a direct negative impact on this specific property's location.

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