나이스옥션 법원경매 서산 2024타경5016 [1] 충청남도 당진시 채운동 123-14 템피아 힐타운빌리지 101동 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강 · 평가일 2024.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 채운동 소재 "당진소방서" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물내 제2층 제201호외 5개호로서,
(사용승인일 : 미사용승인 건물)
외벽 : 벽돌쌓기 마감등,
창호 : 공사중단 상태임.

이용상태

등기사항전부증명서상 연립주택이나, 현재 공사중단상태임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

-

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지로 공사가 중단된 연립주택의 건부지임.

인접 도로상태등

본건 토지 남측으로 너비 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 광구(37223)<광업법>, 준보전산지<산지관리법>, 배수구역<하수도법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 공사가 중단된 건축법상 사용승인 검사를 받지 않은 건축물로서 집합건축물대장이 없으나, 촉탁으로 인하여 등기사항전부증명서(집합건물)에 등재된 상태임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각, 연립주택 건축중 건축중단상태.
- 공유자우선매수청구권행사 1회로 제한.
- 건축법상 사용승인 받지 않은 건물임(건축물대장없음).
- 경매채권자의 토지소유권에 기한 건물철거청구권을 피보전권리로 한 가처분(대전지방법원 서산지원 2018카합31)에 기한 본안소송에서 건물철거 확정판결이 있음(대전지방법원 서산지원 2019가합134, 대전고등법원 2021나10485, 대법원 2021다276300).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2024타경5016 (1)

소재지: 충청남도 당진시 채운동 123-14 템피아 힐타운빌리지 101동 2층201호

용도: 연립주택 (건축중단, 건축물대장 없음, 미사용승인)

감정가: 516,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

건축면적: 583.78㎡ (약 176.80평)

건물 지분 면적: 291.88785㎡ (약 88.40평)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 대OOOOOOOOO

주요 특이사항:

* 공유자우선매수신고 (1회 제한)

* 선순위 가처분 인수 (갑15)

* 지분 매각

* 대지권 미등기

* 건물 철거 확정 판결 있음 (대전지방법원 서산지원 2019가합134, 대전고등법원 2021나10485, 대법원 2021다276300)

* 일괄매각

* 연립주택 건축중 건축중단 상태

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 충청남도 당진시 채운동 소재 "당진소방서" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

* 교통 상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

* 토지 형상 및 이용 상태: 부정형의 완경사지로 공사가 중단된 연립주택의 건부지임.

* 인접 도로 상태: 본건 토지 남측으로 너비 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

* 토지 이용계획 및 제한 상태: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 광구, 준보전산지, 배수구역임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부상 말소기준권리는 2024년 12월 12일 접수된 대붕종합건설주식회사외 1명의 강제경매개시결정(갑20)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다. (예: 갑16, 갑17, 갑18 등)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 갑15 (2018.05.10. 접수, 대붕종합건설주식회사외 1명 가처분): 본 가처분은 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다. 이 가처분은 건물 철거와 관련된 권리일 가능성이 높습니다.

* 기타 권리:

* 갑11 (2010.05.31. 접수, 소유권이전)

* 갑16 (2019.10.08. 접수, 케이티 원홀딩스 지분 이전)

* 갑17 (2022.10.31. 접수, 대붕종합건설주식회사외 1명 강제경매): 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 갑18 (2024.07.15. 접수, 천안세무서장 압류): 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 현재 임차인이 없는 것으로 파악되나, 명도 시 점유자 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 주거지역 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

* 주요 상권은 당진소방서 인근 지역 및 채운동 일대이며, 기본적인 생활 편의시설 및 근린 상업시설이 분포하고 있습니다.

* 최근 주변 연립, 다세대 주택 매매 사례 (2026년 4월 기준):

* 뉴그린빌라 (955-1 채운동, 1994년 준공, 75.93㎡): 50,000,000원 (5천만원)

* 당진정우 (142-2 채운동, 1996년 준공, 59.92㎡): 45,000,000원 (4천5백만원)

* 당진정우 (142-2 채운동, 1996년 준공, 51.23㎡): 30,000,000원 (3천만원)

* 상기 거래 사례는 연식이 오래되었거나 면적이 작은 완공된 주택의 거래 가격이며, 본건은 건축 중단 및 철거 확정 판결이라는 중대한 하자가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다.

5. 생활정보

* 편의 시설: 당진소방서, 근린생활시설 등 인접.

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 이용 가능.

* 주변 환경: 다세대 주택, 농경지, 임야 등 혼재.

6. 잠재적 리스크

* 건물 철거 확정 판결: 본건은 대법원에서 건물 철거가 확정된 상태로, 법적 절차에 따라 건물 전체가 철거될 위험이 매우 높습니다. 이는 투자금의 완전 손실로 이어질 수 있는 치명적인 리스크입니다.

* 건축물 미사용승인 및 건축물대장 부재: 건축법상 사용 승인을 받지 않아 합법적인 주거 또는 상업적 이용이 불가능하며, 공식적인 건축물대장도 없습니다.

* 건축 중단 상태: 연립주택 건축이 중단된 상태로 방치되어 있어, 구조적 안전성 문제 및 추가적인 하자 발생 가능성이 있습니다.

* 지분 매각: 건물 전체가 아닌 지분으로 매각되므로, 타 지분권자와의 소유권 및 이용 관련 분쟁 발생 소지가 있습니다.

* 선순위 가처분 인수: 말소되지 않는 가처분(갑15)을 인수해야 하며, 이는 건물 철거 관련 권리일 가능성이 높아 낙찰자의 부담이 됩니다.

* 대지권 미등기: 토지에 대한 소유권이 명확히 등기되어 있지 않아, 향후 토지 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 현재 건축이 중단된 상태이며, 사용 승인도 받지 않은 미완성 건물입니다. 가장 심각한 문제는 건물 철거에 대한 확정 판결이 대법원까지 확정되었다는 점이며, 이는 낙찰 시 건물이 철거될 가능성이 매우 높음을 의미합니다. 또한, 지분 매각, 미등기 대지권, 인수해야 하는 선순위 가처분 등 복잡한 권리 관계와 물리적, 법적 하자들을 안고 있어, 낙찰 후 정상적인 사용 수익을 기대하기 어렵습니다. 이러한 중대한 리스크들을 고려할 때, 본건은 투자 가치가 거의 없거나 매우 낮다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

본건은 위에 열거된 중대한 법적, 물리적 하자들로 인해 현재 시점에서 명확한 투자 포인트를 제시하기 어렵습니다. 특히 건물 철거 확정 판결은 사실상 투자를 불가능하게 만드는 요소입니다. 만약 철거 판결이 무효화되거나, 타 지분권자와의 합의를 통해 건축을 재개하고 사용 승인을 받을 수 있다는 매우 희박한 가능성에 기반한 투자를 고려하더라도, 이를 위한 막대한 추가 비용과 시간이 소요될 것이며, 법적, 행정적 절차상의 불확실성이 매우 큽니다. 따라서, 본건은 일반적인 부동산 투자 관점에서 접근하기 매우 부적합한 물건으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대법원에서 건물 철거가 확정된 상태이며, 건축물대장도 없는 미사용승인 건물입니다. 또한, 말소되지 않는 선순위 가처분(갑15)을 인수해야 합니다. 이러한 상황을 종합적으로 고려할 때, 정상적인 부동산 거래나 투자가 불가능한 물건으로 판단됩니다.

건물 철거 확정 판결이 존재하므로, 건물의 가치는 사실상 0원에 수렴한다고 볼 수 있으며, 오히려 철거 비용이나 법적 분쟁에 따른 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 주변의 정상적인 주택 매매가는 3천만원에서 5천만원 수준이나, 이는 본건과는 비교할 수 없는 완전한 상태의 부동산 가격입니다.

인수해야 할 보증금이 없으므로 이를 제외한 계산은 필요하지 않으나, 건물의 현 상태와 확정된 철거 판결로 인해 본건의 가치는 사실상 없다고 보는 것이 합리적입니다. 따라서, 예상 입찰가를 산정하기 매우 어려우며, 현재로서는 어떠한 입찰가도 정당화되기 어렵습니다. 투자보다는 완전한 손실의 위험이 매우 높으므로, 입찰을 권장하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.