나이스옥션 법원경매 서산 2024타경5016 [1] 충청남도 당진시 채운동 123-14 템피아 힐타운빌리지 101동 2층201호 연립주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경5016 [1] 충청남도 당진시 채운동 123-14 템피아 힐타운빌리지 101동 2층201호 연립주택 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매6계 2024타경5016 | 소재지: 충청남도 당진시 채운동 123-14 템피아 힐타운빌리지 101동 2층201호 | 감정가: 516,000,000원 | 최저가: 176,988,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호 서산지원 2024타경5016 (1)

소재지 충청남도 당진시 채운동 123-14 템피아 힐타운빌리지 101동 2층201호

용도 연립주택 (공사중단, 미사용승인 상태)

매각대상 토지/건물 지분 매각 (일괄매각 조건)

감정가 516,000,000원

1.2. 면적 및 구조 현황

제시된 건물면적 583.78㎡ (약 176.59평)

토지면적 및 지분 0.00㎡ (지분율 0)

건물 지분율 29188.785 (매우 특이한 지분 구조임)

구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 중 2층 201호 외 5개호

이용상태 등기사항전부증명서상 연립주택이나, 현재 공사중단 상태. 건축법상 사용승인 받지 않은 건물임.

특이사항 본 물건은 토지면적이 0.00㎡로 기재되어 있으며, 건물에 대한 지분만을 매각하는 것으로 보이나 매각대상은 토지/건물 지분매각으로 명시되어 있어 추가 확인이 필요함.

1.3. 특이사항 및 주의사항

법적 리스크 건

토지 소유권에 기한 건물철거청구권 가처분 및 이에 따른 **건물철거 확정판결** (대법원 2021다276300)이 존재함. 이 건물이 철거될 위험이 매우 높다는 것을 의미하며, 입찰 전 철거 관련 법적 문제를 반드시 해결해야 함.

공유자 우선매수

공유자우선매수신고가 접수되었으며, 공유자우선매수청구권 행사는 1회로 제한됨.

건축물 현황

일괄매각 조건이며, 현재 연립주택 건축 중 건축이 중단된 상태임. 건축물대장이 없는 미사용 승인 건물임.

면적 관련

제시된 건물면적(583.78㎡)은 일반적인 연립주택 한 호실 면적으로는 매우 크며, 건물 전체 또는 채무자의 총 지분 면적일 가능성이 높으므로 면적에 대한 정확한 확인이 필수임.

2. 입지조건 및 주변 환경

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청남도 당진시 채운동 소재 "당진소방서" 서측 인근에 위치함.

주위는 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 도심 외곽의 주거 및 자연 환경이 혼합된 형태를 보임.

2.2. 교통상황

본 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통 수준임.

2.3. 토지 현황

토지의 형상 및 이용상태는 부정형의 완경사지로, 공사가 중단된 연립주택의 건부지로 이용 중임.

본건 토지 남측으로 너비 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성은 확보되어 있음.

토지이용계획상 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역(전부제한), 준보전산지, 배수구역 등으로 지정되어 있음.

3. 권리분석 및 법적 문제

3.1. 권리분석 요약

경매구분은 부동산 강제경매이며, 매각대상은 토지/건물 지분 매각임.

소유자, 채무자, 채권자는 모두 법인(주OOOOOOOOOOO, 대OOOOOOOOO)으로 확인됨.

가장 중요한 리스크는 '건물철거 확정판결'의 존재로, 이는 본 물건의 실질적인 투자 가치를 0에 가깝게 만들 수 있는 치명적인 하자임.

3.2. 핵심 권리(철거 판결) 분석

경매 채권자가 토지 소유권에 기하여 건물 철거 청구권을 피보전권리로 한 가처분을 집행하였고, 본안소송에서 **건물철거 확정판결**을 받았음.

따라서, 낙찰자는 건물 철거 확정판결의 위험을 인수해야 하며, 낙찰 후 건물 철거를 당할 가능성이 매우 높음. 투자를 위해서는 건물 소유자(낙찰자)가 토지 소유자와의 협의를 통해 토지 사용권을 확보하거나, 건물을 합법적으로 인수할 수 있는 법적 조치를 취해야 함.

3.3. 공유자우선매수

공유자가 법적으로 인정된 우선매수청구권을 행사할 수 있으며, 이는 경매의 불확실성을 높이는 요인임. 다만, 우선매수권 행사가 1회로 제한되어 있다는 점은 참고해야 함.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권분석

주변에 다세대주택과 근린생활시설이 혼재되어 있으나, 농경지와 임야가 가까워 전형적인 상업지역으로 보기 어려움.

주변 거주민을 대상으로 하는 소규모 생활편의시설 정도의 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됨.

4.2. 생활정보

교통 상황은 '보통'이며, 기본적인 도로 접근성과 버스 이용은 가능함.

다만, 건물이 미완공 상태이므로 현재 거주나 이용은 불가능함.

4.3. 혐오시설 및 환경

제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있는지 여부를 확인할 수 없음. 입찰 전 현장 조사 및 주변 시설 검색을 통해 확인이 필요함.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크 (최고 위험)

**건물철거 확정판결의 인수:** 낙찰 후 건물 철거 이행의무를 질 가능성이 매우 높음.

미사용승인 건물: 건축물대장이 없으며, 사용승인을 받기 위한 추가적인 법적, 물리적 비용과 시간이 소요됨.

5.2. 건축물 리스크

공사 중단 상태: 건물 자체의 완성도가 낮고, 잔여 공사 비용이 발생함.

지분 매각: 전체 건물 또는 토지에 대한 단독 소유가 아닌 '지분' 매각이므로 권리 관계가 복잡하고, 타 공유자와의 협의가 필수적임.

5.3. 토지 및 면적 리스크

**토지 면적 0.00㎡ 및 지분 0:** 토지에 대한 권리 확보가 불투명하며, 건물에 대한 철거 판결의 원인이 된 토지 사용 문제와 직결됨. 토지 사용권을 반드시 확보해야 함.

**제시 면적의 불명확성:** 583.78㎡라는 면적이 단독 호실의 면적인지, 총 지분에 해당하는 면적인지 등 정확한 확인이 필요함.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 **'건물철거 확정판결'**이라는 치명적인 법적 리스크를 안고 있는 매우 어려운 물건임.

일반적인 실수요자나 초보 투자자에게는 절대 권유할 수 없으며, 높은 감정가(5억 1천 6백만원)는 이러한 법적 위험을 전혀 반영하지 않은 순수한 건물 가치로 판단됨.

6.2. 투자 포인트

A. 법률 전문가 또는 특수물건 전문 투자자에 한정하여 접근해야 함.

B. **건물철거 확정판결**의 문제를 해결할 수 있는 경우에만 투자가치가 발생함. (토지 소유권 매입, 토지 사용권 확보, 판결의 취소 등)

C. 공유자우선매수 신고 여부 및 1회 행사 제한을 고려하여, 공유자 외의 제3자가 낙찰받을 경우 잔여 공사 완료 후 정상적인 연립주택으로 개발할 잠재력은 있음. (단, 철거 판결 해결 전제)

D. 철거 판결 문제를 해결하지 못하면, 건축물 자체가 무가치해지거나 철거 비용을 부담해야 할 수 있으므로, **매우 신중하고 보수적인 입찰가 산정이 필요함.**

법원 정보

서산지원 경매6계