나이스옥션 법원경매 서산 2024타경60976 [1] 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 산118-4 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경60976 [1] 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 산118-4 임야 경매

• 사건번호: 2024타경60976
• 주소: 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 산118-4
• 감정가: 72,318,920원
• 최저가: 24,805,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 임야

서산지원 경매6계 2024타경60976 | 소재지: 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 산118-4 | 감정가: 72,318,920원 | 최저가: 24,805,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경60976 (1)

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 산118-4

용도: 임야 (현황 농경지, 도로, 자연림 등)

감정가: 72,318,920원

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자/채권자: 이OO / 이OO / 이OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 3,642.00㎡ (약 1,102.01평)

토지 지분율: 일부 지분 (52044.18)

건물면적: 0.00㎡ (매각 대상 아님)

1.3. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 임야 지분 매각 물건으로, 특히 현황이 농경지 및 도로 등으로 이용되고 있어 경매 참여 시 주의가 필요합니다.

제시외 건물(창고, 비닐하우스)은 매각에서 제외되며, 그로 인한 법정지상권 성립 여부가 불분명한 상태입니다. 최저매각가격은 이 제한 사항을 감안하여 책정되었습니다.

지목은 '임야'이나, 현황은 '농경지, 도로'이므로 낙찰 시 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수입니다. 미제출 시 보증금은 몰수됩니다.

공유자우선매수청구권 행사가 가능하며, 이는 1회로 제한됩니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 환경

대상 물건은 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 소재 '송악초등학교' 남동측 원거리에 위치합니다.

주위는 임야, 농경지, 주택 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지역의 제반 주위환경을 갖추고 있습니다.

교통상황은 차량 출입이 가능하며 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

토지이용계획상 자연녹지지역, 준보전산지<산지관리법>로 지정되어 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

형태 및 이용상태는 부정형의 완경사 토지이며, 일부 필지는 현황 '농경지, 도로'로 이용 중입니다. 일부 필지(일련번호 (2))는 지적도상 맹지이나, 인접 필지를 경유하여 실질적인 진출입이 가능합니다.

2.2. 권리 분석

본 건은 토지 일부 지분에 대한 강제경매 물건입니다.

가장 큰 권리적 리스크는 '법정지상권 성립 여부'의 불분명함입니다. 매각에서 제외된 제시외 건물(창고, 비닐하우스)의 소유자가 토지 매각 후 법정지상권을 주장할 경우, 지분 매수자는 토지 사용에 제한을 받을 수 있습니다.

'농지취득자격증명(농취증)'이 필수입니다. 지목은 임야이나 현황이 농경지이므로 농취증 발급 가능 여부를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

'공유자우선매수신고' 가능성이 존재합니다. 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 불가능하며, 이는 1회로 제한됩니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

본 물건은 임야 및 농경지 지분 물건으로, 상업적인 가치보다는 농업 또는 장기적인 투자 목적에 적합합니다.

주변 상권은 형성되어 있지 않으며, 생활 편의시설은 송악읍 소재지로 이동해야 합니다.

인근에 송악초등학교가 있으나 거리가 있어 도보 접근성은 낮습니다.

혐오시설 정보: 해당 물건지는 전형적인 농촌 지역이므로, 현재 제공된 정보 및 통상적인 주변 환경 검색 결과, 주변에 즉각적인 대형 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 화장장 등)은 확인되지 않으나, 현장답사를 통한 주변 환경 확인이 필수적입니다.

2.4. 잠재적 리스크

토지 지분 매각: 지분 물건은 전체 토지에 대한 권리가 아니므로, 공유자와의 협의 또는 향후 공유물 분할 소송을 통한 해결 과정이 필수적이며 이에 따른 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

법정지상권 문제: 제시외 건물로 인한 법정지상권 문제 발생 시 토지 이용 및 수익에 심각한 제한이 발생하며, 이는 명도 소송이나 지료 청구 소송 등 복잡한 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

농취증 미발급 리스크: 농지취득자격증명을 발급받지 못하면 보증금(입찰보증금)을 몰수당할 수 있습니다. 농업 경영 계획서 제출 및 현황 농지 이용 가능성을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

지목과 현황의 차이: '임야'를 '농경지'로 이용하는 것에 대한 법적 적정성 및 향후 원상회복 의무 발생 가능성 등을 고려해야 합니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 낮은 감정가로 당진 지역의 자연녹지지역 및 준보전산지 토지 지분을 취득할 기회이나, '지분 매각', '법정지상권 문제', '농취증 필요' 등 3대 난이도 높은 리스크를 동시에 안고 있는 특수물건입니다.

성공적인 투자를 위해서는 사전에 제시외 건물의 소유자 및 이용 관계를 파악하고, 농지취득자격증명 발급 가능성을 확인하며, 공유자우선매수 신고 가능성에 대비해야 합니다.

투자 포인트:

1. 장기적 관점의 투자: 지분 매각 물건의 특성상 단기 차익보다는 장기적인 관점에서 공유물 분할을 통해 온전한 소유권을 확보하거나, 공유자에게 지분을 매각하는 전략이 유효합니다.

2. 토지 현황 활용: 지목은 임야이나 현황이 농경지 및 도로로 이용되고 있어, 농취증을 발급받아 농업 활동에 활용하거나, 향후 지자체의 개발 계획 변화에 따른 지가 상승을 기대할 수 있습니다.

3. 개발 제한적 안정성: 자연녹지지역에 해당하여 급격한 개발은 어렵지만, 장기적인 투자를 통해 보전 가치가 높은 토지로서의 가치 상승을 노릴 수 있습니다.

**결론적으로, 본 물건은 특수물건 처리 경험이 풍부한 전문 컨설턴트의 자문 아래 리스크를 충분히 인지하고 접근해야 할 고난이도 투자처입니다.**

법원 정보

서산지원 경매6계