나이스옥션 법원경매 서산 2025타경50961 [9] 충청남도 서산시 성연면 일람리 1129 이안더서산아파트 814동 1층103호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2025타경50961 [9] 충청남도 서산시 성연면 일람리 1129 이안더서산아파트 814동 1층103호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경50961
• 주소: 충청남도 서산시 성연면 일람리 1129 이안더서산아파트 814동 1층103호
• 감정가: 126,000,000원
• 최저가: 43,218,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

서산지원 경매6계 2025타경50961 | 소재지: 충청남도 서산시 성연면 일람리 1129 이안더서산아파트 814동 1층103호 | 감정가: 126,000,000원 | 최저가: 43,218,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서: 충청남도 서산시 성연면 일람리 1129 이안더서산아파트 814동 1층 103호 (근린생활시설)

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경50961 (9)

* 소재지: 충청남도 서산시 성연면 일람리 1129 이안더서산아파트 814동 1층103호

* 용도: 근린생활시설

* 감정가: 126,000,000원

* 토지면적: 74.22㎡ (약 22.45평)

* 건물면적 (전용면적): 37.07㎡ (약 11.23평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 특이사항: 유치권, 중복사건 (권리분석 시 중대한 리스크 요인)

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

**위치 및 주위환경**

대상 물건은 충청남도 서산시 성연면 일람리 소재 "성연초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지인 이안더서산아파트를 배후로 두고 있는 단지 내 상가로 추정됩니다.

주변은 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 대규모 주거단지를 끼고 있어 상권 형성의 기본 요건을 갖추고 있습니다.

**교통상황**

대상 물건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근 노변에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 무난한 수준입니다.

단지 내 도로를 통해 북서측으로 왕복 4차선 포장도로와 연계되어 광역교통 접근성도 확보하고 있습니다.

**토지이용계획**

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)에 해당하며, 특히 **일반산업단지(서산테크노밸리)** 에 포함되어 있습니다. 이는 주거 배후 수요뿐만 아니라 산업단지 관련 유동 인구 수요를 잠재적으로 확보할 수 있는 조건입니다.

2. 권리 분석

2.1. 등기부상 권리 분석

* 경매구분: 부동산강제경매 (채권자: 법OOOOOO)

* 소유자 및 채무자: 풍OOOOOOOOO로 동일 인물입니다.

2.2. 특이사항 및 권리상 리스크

**최대 리스크: 유치권 신고**

* 제시된 정보에 **"유치권"**이 특이사항으로 기재되어 있습니다. 유치권은 매수인이 인수할 가능성이 있는 권리이므로, 철저한 확인이 필요합니다.

* 유치권의 성립 여부, 금액, 피보전채권의 종류 등을 현장 조사 및 관련 서류를 통해 면밀히 분석해야 하며, 만약 유치권이 성립된다면 매수인이 유치권 금액을 별도로 변제해야 할 위험이 있습니다. 이는 입찰가 결정에 있어 매우 중대한 요소입니다.

**중복사건**

* **"중복사건"**이 진행 중인 것으로 보아, 채권자가 복수이거나 해당 물건에 대한 또 다른 경매 신청이 접수된 상태이므로, 복잡한 채권 관계가 얽혀있을 가능성이 있습니다.

3. 상권 분석 및 이용 현황

3.1. 상권 및 배후 수요

* 대상 물건은 대단위 아파트 단지인 **이안더서산아파트**를 주 배후 세대로 하는 단지 내 상가입니다.

* 인근에 **성연초등학교**가 위치하여 학부모 및 학생 관련 업종(학원, 문구점, 어린이 관련 시설 등)의 수요가 발생할 수 있습니다.

* **서산테크노밸리** 산업단지 내에 위치하여, 산업단지 종사자들의 주거 및 생활 편의를 위한 상권으로서의 잠재 수요도 존재합니다.

3.2. 이용 상태

* 감정평가서에 따르면, 일련번호 (3~11)에 해당하는 대상 물건은 **근린생활시설로 이용 중**이며, 내부 인테리어 등 마감 상태는 양호한 것으로 보입니다.

* 전용면적 37.07㎡ (약 11.23평)으로 규모가 작은 편에 속하여, 미용실, 소규모 사무실, 편의점 일부 또는 테이크아웃 전문점 등 제한적인 업종에 적합할 수 있습니다.

4. 잠재적 리스크 및 주의 사항

**1. 유치권 리스크:**

상기 언급된 바와 같이, 유치권 신고가 된 물건이므로, 유치권의 법적 유효성 및 실제 점유 여부를 확인하지 않고 입찰하는 것은 막대한 손실로 이어질 수 있습니다.

**2. 산업단지 내 환경 리스크:**

해당 지역은 일반산업단지(서산테크노밸리) 내에 위치하고 있어 주거 환경은 무난하나, 과거 주택단지 인근 **산업폐기물 매립장 건설 논란**이 있었던 점을 인지해야 합니다. (테크노밸리 주택단지에서 약 3.5km 거리에서 논란 발생).

비록 상권이 활성화되어 있다 하더라도, 산업단지 내 시설물에 대한 지역 주민들의 인식은 상권 활성화에 간접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

**3. 건물 상태 (일련번호 오인 방지):**

감정평가서에는 일련번호 (1, 2)의 아파트와 일련번호 (3~11)의 근린생활시설이 혼재되어 기술되어 있으므로, 본 매각 대상인 근린생활시설 (일련번호 3~11)의 구조와 이용 상태를 정확히 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 경매 물건은 대규모 아파트 단지인 이안더서산아파트의 단지 내 1층 상가로서, 고정적인 주거 배후 수요를 확보하고 있는 우수한 입지를 갖추고 있습니다. 감정가 1억 2,600만원은 단지 내 상가의 가치를 반영한 것으로 판단되나, **"유치권"**은 반드시 해결해야 할 핵심 리스크입니다. 유치권의 적법성 및 금액을 명확히 파악하고, 이를 반영한 보수적인 입찰가 산정이 필수적입니다. 유치권 해결 능력 및 소송 대응 역량이 없다면 투자를 재고하거나, 입찰하지 않는 것이 안전합니다.

5.2. 투자 포인트

* **최고의 입지:** 대단위 아파트 단지 (이안더서산아파트)의 주 출입구 또는 핵심 동 인근 1층 상가로서, 고정적인 고객 확보에 유리한 입지입니다.

* **교통 및 접근성:** 왕복 4차선 도로 연결 및 버스 정류장 근접으로 외부 접근성이 양호합니다.

* **더블 수요 가능성:** 아파트 주거 수요와 서산테크노밸리 산업단지 종사자 수요를 동시에 흡수할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* **소액 투자:** 감정가가 1억 2,600만원대로, 상가 투자 물건 중 비교적 소액으로 접근할 수 있는 기회를 제공합니다 (유치권 해결 비용 불포함 시).

법원 정보

서산지원 경매6계