나이스옥션 법원경매 서산 2025타경50961 [7] 충청남도 서산시 성연면 일람리 1129 이안더서산아파트 814동 1층101호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2025타경50961 [7] 충청남도 서산시 성연면 일람리 1129 이안더서산아파트 814동 1층101호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매6계 2025타경50961 | 소재지: 충청남도 서산시 성연면 일람리 1129 이안더서산아파트 814동 1층101호 | 감정가: 95,000,000원 | 최저가: 32,585,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 서산지원 2025타경50961 (7)

소재지: 충청남도 서산시 성연면 일람리 1129 이안더서산아파트 814동 1층101호

용도: 근린생활시설

경매구분: 부동산강제경매 (토지/건물일괄매각)

감정가: 95,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적 (대지권): 111.60㎡ (약 33.76평)

건물면적 (전용면적): 27.87㎡ (약 8.43평)

(본 물건은 근린생활시설(상가)이므로 아파트의 공급면적/전용면적 표기는 생략합니다.)

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

대상 물건은 충청남도 서산시 성연면 일람리 소재 "성연초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 대규모 "이안 더 서산 아파트" 단지 내 상가동 1층에 자리 잡고 있습니다.

배후에 대단위 아파트 단지를 두고 있어 고정적인 주거 수요를 확보하고 있으며, 단지 내 도로를 통해 왕복 4차선의 포장도로와 연계되어 차량 접근성이 우수합니다.

인근 노변에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 역시 무난한 수준입니다.

2.2. 토지 및 건물 현황

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 일반산업단지(서산테크노밸리) 내에 위치하고 있어 개발 및 상업 활동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1층 건물(상가동) 내에 위치하며, 외벽은 몰탈 위 수성페인팅, 내벽은 내부 인테리어 등 마감 상태로, 현재 근린생활시설로 이용 중입니다.

3. 권리 분석 (Risk & Legal Review)

3.1. 소유 및 채무 관계

소유자 및 채무자는 '풍OOOOOOOOO'으로 동일하며, 채권자는 '법OOOOOO'의 강제경매 신청에 의한 물건입니다.

매각은 토지 및 건물 일괄매각 방식이므로, 낙찰자는 토지 지분(대지권) 및 건물 전체를 취득하게 됩니다.

3.2. 특이사항 및 법적 리스크

특이사항: 유치권, 중복사건

* 유치권: 본 물건에는 '유치권'이 신고되어 있습니다. 유치권은 경매의 가장 큰 리스크 중 하나로, 낙찰자가 인수할 수 있습니다. 유치권자는 공사대금 채권의 존재와 경매개시결정 기입등기 전부터 현재까지 점유하고 있음을 입증해야 합니다. 입찰 전 유치권의 성립 여부 및 채권 금액을 면밀히 파악하고, 명도 계획에 이를 반영하는 것이 필수입니다.

* 중복사건: 다수의 채권자가 경매를 신청한 중복사건으로, 이는 채무 관계가 복잡함을 시사하나, 경매 진행 자체에는 문제가 없습니다.

주의사항: (제시된 정보 없음. 현장 조사를 통한 추가 확인 필요)

4. 상권 분석 및 투자 포인트

4.1. 상권 분석

본 물건은 대단위 아파트 단지(250세대)를 배후로 하는 단지 내 1층 상가입니다. 단지 출입구 및 주요 이동 동선에 따라 위치가 달라지므로, 현장 방문을 통한 상가의 가시성과 접근성 확인이 중요합니다.

현재 근린생활시설로 이용 중이므로, 인테리어가 되어 있어 즉시 임대/영업이 가능할 수 있습니다. 예상 업종으로는 소규모 학원, 미용실, 사무실, 또는 배후 수요를 겨냥한 편의시설 등이 적합합니다.

4.2. 잠재적 리스크

* 상가 공실 위험: 배후 세대수에 비해 주변 상권 형성이 초기 단계이거나, 유사 업종의 경쟁이 심화될 경우 공실 위험이 있을 수 있습니다.

* 유치권 리스크: 유치권 해결에 필요한 추가 비용 및 명도 기간이 발생할 수 있습니다.

4.3. 투자 포인트

* 고정 수요 확보: 250세대 아파트 단지의 1층 상가로 기본적인 고정 수요를 확보할 수 있는 입지입니다.

* 산업단지 개발 호재: 서산테크노밸리 내에 위치하고 있어, 향후 산업단지 활성화 및 인구 유입에 따른 상권 확장 가능성이 높습니다.

* 합리적인 감정가: 감정가 95,000,000원은 (약 8.43평 기준) 면밀한 시장 조사를 통해 적정성 및 수익률을 분석할 필요가 있습니다. 유치권 해결 비용을 감안하여 보수적으로 접근할 경우 높은 시세차익을 기대할 수 있습니다.

5. 종합 의견

본 물건은 대단위 아파트 단지라는 확실한 배후 수요와 서산테크노밸리라는 개발 호재를 갖춘 근린생활시설입니다.

가장 큰 변수는 '유치권'의 성립 여부와 그 금액입니다. 유치권이 배제되지 않을 경우, 낙찰자가 이를 인수하고 해결해야 하므로, 유치권 신고 내용에 대한 철저한 현장 및 법률 검토가 선행되어야 합니다.

입찰가 산정 시에는 유치권 관련 비용을 최악의 경우까지 상정하여 보수적으로 접근하고, 단지 내 상가의 평균 임대료 및 공실률 등을 종합적으로 고려해야 성공적인 투자가 가능할 것입니다.

법원 정보

서산지원 경매6계