나이스옥션 법원경매 서산 2025타경50961 [5] 충청남도 서산시 성연면 일람리 1129 이안더서산아파트 814동 지층비103호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2025타경50961 [5] 충청남도 서산시 성연면 일람리 1129 이안더서산아파트 814동 지층비103호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매6계 2025타경50961 | 소재지: 충청남도 서산시 성연면 일람리 1129 이안더서산아파트 814동 지층비103호 | 감정가: 329,000,000원 | 최저가: 112,847,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서: 충남 서산시 성연면 이안더서산아파트 근린생활시설

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2025타경50961 (5)

소재지: 충청남도 서산시 성연면 일람리 1129 이안더서산아파트 814동 지층비103호

용도: 근린생활시설

감정가: 329,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 법OOOOOO

1.2. 물건 개요 및 면적 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 97.66㎡ (약 29.54평)

건물면적: 48.78㎡ (약 14.75평)

(참고: 본 건물은 근린생활시설이며, 건물 전용면적과 대지권 면적을 기준으로 기재함.)

특이사항: 유치권, 중복사건

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 서산테크노밸리 내 이안더서산아파트 단지 내에 위치하며, 성연초등학교 남동측 인근입니다.

주변은 대규모 아파트 단지를 배후로 하는 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 수요가 풍부한 항아리 상권의 형태를 띠고 있습니다.

단지 자체가 주거, 상업, 산업 시설이 결합된 서산테크노밸리 안에 있어, 독립적이고 계획적인 도시 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 제반 차량 진출입이 용이하며, 인근 노변으로 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난합니다.

서산테크노밸리는 국도 29호선, 지방도 70호선 등과 연계되며, 음암-성연 간 국도대체 우회도로 개통으로 사통팔달의 교통 여건을 갖추고 있습니다.

2.3. 토지 현황 및 이용계획

토지는 광평수의 부정형 평지로서, '아파트 및 근린생활시설'의 건부지로 이용 중입니다.

단지 내 도로를 통해 북서측 왕복 4차선의 포장도로와 연계되어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획은 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 일반산업단지(2014-08-04) 등을 포함하고 있어, 주거 배후 상권으로서의 기능을 명확히 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 종류 및 채권 관계

본 사건은 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

소유자와 채무자가 풍OOOOOOOOO로 동일하며, 채권자는 법OOOOOO입니다.

3.2. 특이사항 및 권리상 리스크

가장 큰 특이사항은 **'유치권'** 신고 여부입니다. 이는 매각 물건명세서를 통해 정확한 신고액, 점유자, 유치권 성립 여부 등을 반드시 확인해야 합니다.

유치권이 성립하는 경우, 낙찰자가 이를 인수할 위험이 있으며, 명도 과정에서 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

**'중복사건'**이 명시되어 있어, 경매 절차가 다소 복잡해지거나 변경될 가능성이 있습니다.

현재 임대차 관계는 감정평가서상 '미상'이므로, 정확한 임차인 유무 및 대항력 여부 확인이 필수적입니다.

4. 상권 및 이용 현황 분석

4.1. 이용 현황 및 건물 구조

본 물건은 이안더서산아파트 814동 지층 비103호로, 근린생활시설로 이용 중입니다.

건물 구조는 철근콘크리트 구조의 1층 건물(지층) 내 호실이며, 내부 인테리어 마감 상태입니다.

4.2. 상권 분석 및 적정 업종

대상 물건은 서산테크노밸리 내 대단지 아파트(이안더서산 250세대 외 인근 다수 단지)를 기반으로 하는 단지 상권에 위치합니다.

상가 비율이 낮은 서산테크노밸리의 특성상 상가의 희소성이 있으며, 고정적인 주거 수요 확보는 용이합니다.

다만, **지층**이라는 구조적 한계가 있어, 일반적인 1층 상가 대비 접근성 및 가시성이 떨어집니다.

적정 업종으로는 아파트 주민을 대상으로 하는 **창고형 상업시설**, **스터디 카페**, **어린이 관련 교육시설(지층 허가 여부 확인 필요)**, 또는 **단지 내 창고/업무용 공간** 등이 유리할 수 있습니다.

테크노밸리의 주 연령층이 20~30대 젊은 층인 점을 고려한 업종 선택이 중요합니다.

5. 생활 정보 및 주변 환경

5.1. 주변 주요 시설

교육 시설: 성연초등학교 인접.

주거 시설: 이안더서산아파트, 힐스테이트, 이편한세상 등 대규모 아파트 단지가 밀집되어 주거 환경이 안정적입니다.

산업 시설: 서산테크노밸리 일반산업단지 내에 위치하여 직주근접성이 높습니다.

5.2. 혐오 시설 여부

검색된 정보에 따르면, 해당 지역은 계획된 일반산업단지 및 주거지역으로 조성되어 있어 단지 주변에 직접적인 대형 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 산업단지 특성상 소규모 공장 등이 있을 수 있으나, 본 건은 아파트 단지 상가에 속하여 주거 환경 기반 시설은 무난한 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크 및 고려 사항

6.1. 유치권 관련 명도 리스크

가장 중요한 리스크는 '유치권'입니다. 유치권자가 점유 중인 경우, 낙찰 후 명도 과정에서 법적 분쟁 및 별도의 합의금이 발생할 가능성이 매우 높습니다. 입찰 전 현장 조사 및 관련 서류 분석을 통해 유치권의 진위 및 금액을 철저히 파악해야 합니다.

6.2. 지층 상가 운영의 한계

본 물건이 지층(B103호)에 위치하므로, 채광, 환기, 고객 접근성 등에서 1층 상가 대비 불리합니다. 따라서 특정 업종에 대한 제약이 따르며, 공실 리스크를 관리해야 합니다.

6.3. 경매 절차 진행 리스크

중복사건으로 인해 경매 진행이 지연되거나 취하될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 대단지 아파트를 배후에 둔 서산테크노밸리 내 근린생활시설로, 안정적인 고정 수요를 바탕으로 잠재력은 높습니다.

감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 임대 수익률 측면에서 매력이 있으나, **'유치권'이라는 중대한 권리 리스크**가 존재하므로, 이에 대한 철저한 조사와 명도 전략 수립이 필수적입니다.

지층 상가라는 점을 감안하여, 업종 선택의 폭이 제한적임을 인지하고 수익성 분석에 보수적으로 접근해야 합니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 대단지 아파트 밀집 지역 내 상권으로 고정 수요가 확보된 항아리 상권입니다.

높은 토지 지분: 토지면적 97.66㎡ (약 29.54평)로, 지층 근생시설임에도 불구하고 토지 지분율이 높아 장기적으로 토지 가치 상승에 대한 기대가 있습니다.

낙찰가에 따른 수익률 확보: 유치권 리스크 등으로 경쟁률이 낮아져 감정가 대비 저렴하게 낙찰받는다면, 높은 임대 수익률 확보가 가능합니다.

법원 정보

서산지원 경매6계