나이스옥션 법원경매 서산 2025타경50961 [6] 충청남도 서산시 성연면 일람리 1129 이안더서산아파트 814동 지층비104호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2025타경50961 [6] 충청남도 서산시 성연면 일람리 1129 이안더서산아파트 814동 지층비104호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경50961
• 주소: 충청남도 서산시 성연면 성연4로 28 이안 더 서산 아파트, 814동 지층비104호
• 용도: 근린상가

서산지원 경매6계 2025타경50961 | 소재지: 충청남도 서산시 성연면 성연4로 28 이안 더 서산 아파트, 814동 지층비104호 | 감정가: 329,000,000원 | 최저가: 55,295,000원 | 용도: 근린상가

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 정보 및 기본 현황

사건번호: 서산지원 2025타경50961 (6)

소재지: 충청남도 서산시 성연면 일람리 1129 이안더서산아파트 814동 지층비104호

용도: 근린생활시설 (상가)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 329,000,000원

채무자/소유자: 풍OOOOOOOOO

채권자: 법OOOOOO

1.2. 면적 현황 (근린생활시설)

토지면적 (대지권): 97.66 제곱미터 (약 29.54 평)

건물면적 (전용면적): 48.78 제곱미터 (약 14.76 평)

특이사항: 유치권, 중복사건 (권리분석 시 특별한 주의 요망)

1.3. 물건의 구조 및 이용 상태

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1층 건물 내 제지층 (지하 1층)

이용 상태: 근린생활시설 (상가)로 이용 중이며, 내부 인테리어 등 마감 상태임. (감정평가서 일련번호 3~11 중 1개 호실)

설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 소화전, 승강기 설비 구비.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 입지 조건 (평가 요약)

대상 물건은 충청남도 서산시 성연면 일람리 소재 "성연초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 대단위 아파트 단지를 배후로 하는 항아리 상권 내 근린생활시설입니다. 주거 밀집 지역의 중심 상가로, 배후 수요가 안정적일 것으로 예상됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

대상 물건까지 제반 차량 진출입이 용이하며, 인근 노변에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 비교적 무난한 수준입니다.

도로 연계: 단지 내 도로를 통하여 북서측 왕복 4차선 포장도로와 연결되어 광역 이동 및 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 주거 환경 및 상업 시설 개발에 적합한 지역입니다. 특히, 인근에 일반산업단지(2014-08-04)가 위치하여 산업단지 종사자 수요도 기대할 수 있습니다.

2.3. 주변 환경 및 혐오 시설

주변 시설: 성연초등학교가 인근에 있어 학원, 병원 등 관련 업종 수요가 기대되며, 주변은 대규모 아파트 단지(이안더서산 등)로 둘러싸여 있습니다.

혐오 시설: 직접적인 혐오 시설은 검색되지 않았으나, 상권 분석 시 주변 산업단지 및 지리적 특성(도시에 비해 외곽)을 고려할 필요가 있습니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 경매 진행 방식 및 소유 관계

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 풍OOOOOOOOO로 동일인입니다.

3.2. 특이 사항 (잠재적 리스크)

유치권: '유치권'이 특이 사항으로 기재되어 있어, 유치권 성립 여부와 그 금액, 점유 관계 등을 면밀히 분석하고 확인해야 합니다. 유치권이 성립하는 경우 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다.

중복 사건: '중복사건'이 기재되어 있어, 경매가 취소될 가능성이나 복잡한 법률 관계를 추가적으로 검토해야 합니다.

3.3. 임대차 관계

감정평가서상 임대관례는 '미 상 임'으로 기재되어 있습니다. 현장 조사를 통해 실제 점유자 및 임대차 관계(대항력 여부)를 반드시 확인해야 합니다. 상가인 만큼 사업자등록 현황, 상가건물 임대차보호법 적용 여부를 체크해야 합니다.

4. 상권 분석 및 투자 포인트

4.1. 상권 분석 (근린생활시설)

상권 형태: 대규모 아파트 단지 배후 상권으로, 안정적인 주거 인구를 기반으로 하는 항아리 상권의 특성을 가집니다. 성연초등학교를 낀 위치적 특성상, 교육 및 생활 편의 관련 업종이 유리할 수 있습니다.

점포 위치: 지층(지하 1층)에 위치하여 1층이나 대로변 상가에 비해 접근성과 가시성이 떨어지는 단점이 있습니다. 이 점은 임대 수익률과 직결되므로, 지층 상가의 성공적인 운영 사례 또는 해당 동선의 유동 인구를 파악하는 것이 중요합니다.

4.2. 잠재적 리스크

권리적 리스크: 유치권 성립 여부에 따라 낙찰 후 명도(인도) 난이도가 매우 높을 수 있습니다. 이는 최고가 매수인의 자금 회수 및 명도 비용 증가로 이어질 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

물리적 리스크: 지층 상가로서 임대 수요가 1층 상가에 비해 제한적일 수 있으며, 상권 활성화 정도에 따라 공실 위험이 존재합니다.

4.3. 투자 포인트

배후 수요: 서산 테크노밸리와 인접하여 산업단지 종사자 및 대규모 아파트 단지(250세대) 주민을 고정 수요로 확보하고 있습니다.

감정가 대비 메리트: 유치권 등 권리적 위험으로 인해 유찰될 가능성이 높아, 안전 마진을 충분히 확보할 수 있는 금액대에서 낙찰받는다면 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

용도 변경 가능성: 지층의 특성을 고려하여, 창고, 체육 시설(예: 실내 골프), 대형 학원 등 지층 이용에 적합한 업종으로 임차인을 유치할 경우 안정적인 수익 창출이 가능합니다.

5. 종합 의견

대상 물건은 대단위 아파트 단지를 배후로 하는 근린생활시설로, 기본적인 입지 여건은 양호합니다. 그러나 '유치권'과 '중복사건'이라는 중대한 권리적 특이 사항이 있어, 초보 투자자에게는 위험 부담이 크며, 전문가의 정밀한 권리 분석 및 현장 조사(유치권자의 점유 및 유치권 성립 요건 충족 여부)가 필수적입니다. 권리 분석에 대한 확실한 대책을 수립하고, 지층 상가의 낮은 가시성을 극복할 수 있는 적정 임차 업종을 예측하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 할 것입니다. 해당 물건은 리스크 대비 높은 수익을 추구하는 전문 투자자에게 적합해 보입니다.

법원 정보

서산지원 경매6계