나이스옥션 법원경매 서산 2025타경50961 [4] 충청남도 서산시 성연면 일람리 1129 이안더서산아파트 814동 지층비102호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2025타경50961 [4] 충청남도 서산시 성연면 일람리 1129 이안더서산아파트 814동 지층비102호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경50961
• 주소: 충청남도 서산시 성연면 일람리 1129 이안더서산아파트 814동 지층비102호
• 감정가: 329,000,000원
• 최저가: 112,847,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

서산지원 경매6계 2025타경50961 | 소재지: 충청남도 서산시 성연면 일람리 1129 이안더서산아파트 814동 지층비102호 | 감정가: 329,000,000원 | 최저가: 112,847,000원 | 용도: 근린생활시설

5. **Drafting the Report (Following Formatting Rules):**

* *Self-Correction on Area:* The subject is a commercial unit (근린생활시설). The requirement to list *exclusive* and *supply* areas (전용/분양) is typically for apartments. I will use the *exclusive area* for the commercial unit and calculate the pyeong. I will *not* list the supply area as it's not applicable/provided for a basement commercial unit.

* *Formatting Check:* No bolding, single line break for titles, double line break for body text.

---

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 서산지원 2025타경50961 (4)

소재지: 충청남도 서산시 성연면 일람리 1129 이안더서산아파트 814동 지층비102호

용도: 근린생활시설 (지층)

감정가: 329,000,000원

토지면적: 97.66㎡ (약 29.54평)

건물면적 (전용): 48.78㎡ (약 14.76평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건의 주요 특징

본 물건은 충청남도 서산시 성연면에 위치한 이안더서산아파트 단지 내 근린생활시설(상가) 지층 호실입니다.

아파트 단지 내 상가로서, 대단위 아파트 단지(이안 더 서산)의 고정 수요를 배후로 두고 있습니다.

지층 근린생활시설로 이용 중이며, 철근콘크리트 구조로 건축되었습니다.

2. 입지조건 및 상권 분석

2.1. 입지조건

대상 물건은 서산시 성연면 일람리 소재 '성연초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지를 배후로 하는 상업 및 주거 혼재 지역에 자리하고 있습니다.

이 지역은 '서산테크노밸리' 안에 있으며, 서산테크노밸리에는 한화케미칼 등 약 300여 개 기업이 입주 예정이고, 인근 대산석유화학단지의 약 60여 개 기업도 풍부한 배후수요를 형성할 것으로 보입니다.

단지 내 도로를 통해 왕복 4차선 포장도로와 연계되며, 인근 노변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난합니다.

2.2. 상권 분석

본 상가는 대규모 아파트 단지(총 250세대) 의 주출입구 상가 및 단지 내 상가 역할을 수행하고 있습니다.

지층이지만, 대규모 주거단지의 독점적 근린생활시설이라는 점을 감안하여 안정적인 배후수요를 기대할 수 있습니다.

주변에 성연초등학교가 이전 개교하였고, 대규모 상업시설 및 공원 등이 단지 바로 앞에 있어 주거 환경 및 상업 활동의 여건이 좋습니다.

2.3. 혐오시설 및 지역 정보

인근에 서산시 광역 소각장 시설이 존재하며, 현재는 체험형 지역 명소로 변신하여 연말 정상 운영을 목표로 막바지 공사 중인 것으로 확인됩니다.

해당 시설의 정확한 거리는 파악되지 않았으나, 투자 결정 시 해당 소각장의 거리와 주민들의 체감적 거리감 등은 추가적인 현장 조사를 통해 확인할 필요가 있습니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 관계

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각 (전용면적 토지 97.66㎡, 건물 48.78㎡)

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 풍OOOOOOOOO

채권자: 법OOOOOO

3.2. 특이사항 및 인수 조건 (리스크)

**유치권 신고:** 본 물건은 '유치권'이 신고되어 있으며, 이는 매각 후에도 유치권이 성립하는 경우 매수인이 인수해야 할 수 있는 가장 큰 잠재적 리스크입니다. 유치권의 성립 여부, 피보전채권의 금액 등은 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필수입니다.

**중복사건:** 복수의 채권자에 의해 경매가 진행 중인 중복사건입니다.

**대항력 있는 임차인:** 임차인 신혜연은 대항력 있는 임차인으로 확인됩니다. 임차인의 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다. 따라서 임차인의 보증금, 월세, 임대차 계약의 내용 및 정확한 배당 금액에 대한 확인이 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 서산테크노밸리라는 계획도시 내 대규모 아파트 단지의 지층 근린생활시설로서, 상업 시설의 기반 수요는 안정적입니다.

그러나 유치권 및 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 존재하여, 일반적인 경매 물건보다 권리 관계의 복잡성이 매우 높습니다.

권리 분석에서 발생하는 인수금액 (유치권 성립 시 채권액, 임차인 보증금 미배당액)이 최종 매각가에 미치는 영향을 정확히 판단해야 하는 '고위험-고수익' 잠재 물건으로 판단됩니다.

4.2. 투자 포인트

**배후수요의 확실성:** 서산테크노밸리의 직주근접 수요와 대단지 아파트의 고정 소비층을 확보할 수 있는 입지적 장점.

**지역 개발 호재:** 서산시 최초의 자급자족형 첨단복합도시라는 테크노밸리의 개발 계획을 기반으로 한 미래 가치.

**경쟁 우위 가능성:** 복잡한 권리 관계로 인해 다수의 입찰자가 꺼릴 수 있어, 권리 리스크를 정확히 분석하고 해소할 수 있다면 상대적으로 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 존재합니다.

4.3. 추가 조사 필수 사항

유치권의 성립 요건 (점유 및 공사대금 채권 존재 여부)에 대한 철저한 현장 조사 및 법률 자문.

대항력 있는 임차인 신혜연의 정확한 보증금, 배당 요구 금액, 선순위 채권액 등을 파악하여 매수인이 인수할 금액 산정.

주변 상권 내 지층 상가의 실제 임대료 수준과 공실률 확인을 통한 예상 수익률 분석.

법원 정보

서산지원 경매6계