나이스옥션 법원경매 서산 2025타경50961 [3] 충청남도 서산시 성연면 일람리 1129 이안더서산아파트 814동 지층비101호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2025타경50961 [3] 충청남도 서산시 성연면 일람리 1129 이안더서산아파트 814동 지층비101호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경50961
• 주소: 충청남도 서산시 성연면 일람리 1129 이안더서산아파트 814동 지층비101호
• 감정가: 329,000,000원
• 최저가: 112,847,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

서산지원 경매6계 2025타경50961 | 소재지: 충청남도 서산시 성연면 일람리 1129 이안더서산아파트 814동 지층비101호 | 감정가: 329,000,000원 | 최저가: 112,847,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

경매 사건번호: 서산지원 2025타경50961 (3)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자/소유자/채무자: 채권자 (법OOOOOO), 소유자 및 채무자 (풍OOOOOOOOO)

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 충청남도 서산시 성연면 일람리 1129 이안더서산아파트 814동 지층비101호

용도: 근린생활시설 (아파트 상가)

매각 대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 329,000,000원

1.3. 면적 정보

건물 면적 (전용): 48.78㎡ (약 14.75평)

토지 면적 (지분): 97.66㎡ (약 29.54평)

제시외 면적: 없음

1.4. 특이 및 주의사항

특이사항: 유치권 신고가 있으며, 중복 사건으로 진행 중입니다. 유치권 성립 여부 및 액수 확인은 매각 전 필수 점검 사항입니다.

주의사항: 임차인 '신혜연'은 대항력 있는 임차인입니다. 임차인의 보증금 전액이 배당되지 못할 경우, 그 잔액은 낙찰자(매수인)에게 인수됩니다. 이는 매각 대금 외에 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있는 **최대 리스크**입니다. 권리 분석 시 최우선으로 검토해야 합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 서산테크노밸리 배후 상권

대상 물건은 서산시 성연면 일람리 소재 "성연초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

본 지역은 서산테크노밸리 내 조성된 대규모 아파트 단지를 배후로 하는 지역이며, 각종 근린생활시설이 혼재된 주거 복합 신도시 상권입니다. 이는 배후 수요가 명확한 항아리 상권의 잠재력을 가집니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 도로를 통해 북서측으로 왕복 4차선의 포장도로와 연결됩니다.

제반 차량 진·출입이 용이하며, 인근 노변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 수준입니다.

서해안고속도로 서산IC, 대전-당진 고속도로 등 광역 교통망 접근성이 양호하여 서산 시내 및 대산산업단지로의 출퇴근도 용이합니다.

2.3. 상권 분석

용도: 근린생활시설 (지층)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 아파트 단지 내 지상 1층 건물 내 지층 상가.

이용 상태: 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. (감정평가서 기준)

주변 환경: 성연초등학교가 인접하며, 상업시설 및 근린생활시설이 잘 갖춰진 서산테크노밸리 내 주거 지역입니다.

2.4. 혐오 시설 정보

본 물건지는 서산테크노밸리 일반산업단지(2014-08-04) 지구단위계획구역 내에 위치하고 있어, 산업단지 연계로 인한 환경적 고려 사항은 있으나, 주변에 화장장, 폐기물 처리시설 등 전통적인 의미의 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 해당 산업단지는 자급자족형 첨단복합도시로 조성된 곳이며, 한화케미칼 등 300여 개 기업이 입주 예정으로 직주근접 수요가 풍부합니다.

3. 심층 분석 및 투자 제언

3.1. 권리분석 및 리스크

대항력 있는 임차인의 보증금 인수: 가장 중요하고 치명적인 리스크입니다. 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 미배당액은 낙찰자가 현금으로 책임져야 합니다. 입찰 전, 반드시 임차인의 보증금, 배당 순위, 예상 배당액 등을 철저히 분석해야 합니다.

유치권: 유치권 신고 여부를 현장 조사 및 관련 서류를 통해 확인하고, 성립 여부(공사 관련 채권 및 점유의 적법성)를 법적으로 검토해야 합니다.

3.2. 생활 정보 및 개발 호재

토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 일반산업단지(2014-08-04). 이는 주거와 산업이 복합된 안정적인 개발 계획을 의미하며, 상가 이용 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

교육 환경: 성연초등학교가 인접해 있으며, 성연중, 서일중, 서일고 등 우수한 교육 환경이 조성되어 있습니다.

3.3. 잠재적 리스크

지층 위치: 물건이 아파트 지층(지하 1층)에 위치하고 있어, 업종 선택에 제약이 있으며, 채광 및 접근성 면에서 지상층 대비 낮은 선호도를 보일 수 있습니다. 다만, 상가 호실 배치에 따라 접근성이 달라질 수 있습니다.

높은 권리관계 난이도: 유치권 및 대항력 있는 임차인 문제가 복합적으로 얽혀 있어, 일반 투자자가 단독으로 해결하기에는 난이도가 높습니다. 전문적인 컨설팅을 통한 해결 방안 모색이 필수입니다.

3.4. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 물건은 서산테크노밸리의 대규모 아파트 단지 내 상가로서, 기본 입지는 매우 양호하며 고정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 감정가 자체는 입지를 반영하여 적절할 수 있으나, **대항력 있는 임차인의 인수 리스크와 유치권 문제가 결합**되어 있어, 낙찰가 산정 시 권리관계 해결 비용을 충분히 반영해야 합니다.

투자 포인트:

1. **확실한 배후 수요:** 서산테크노밸리 내 직주근접 신도시의 주거 밀집 지역 상가로, 고정적인 소비 수요가 확보되어 있습니다.

2. **저렴한 실질 낙찰가 가능성:** 까다로운 권리 문제로 인해 1회 이상 유찰(저감)될 가능성이 높으며, 이는 권리 분석을 통해 리스크를 정확히 계산할 수 있는 전문가에게는 낮은 가격으로 우량 자산을 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

법원 정보

서산지원 경매6계