나이스옥션 법원경매 상주 2024타경1400 [1] 경상북도 상주시 서성동 147-6 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2024.08.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 상주시 서성동 소재 "왕산역사공원" 남서측 인근에 위치하며, 부근일대는 노변으로 각종 근린생활시설 등으로 형성된 노선상가지대로서, 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 제반교통사정 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1)-(3): 3필 일단의 부정형의 토지로서, 인접토지와 등고평탄하며, "상업용건부지"로 이용중입니다.
기호(5): 부정형의 토지로서, 인접토지와 등고평탄하며, "상업나지"상태입니다.

인접 도로상태

본건 남측으로 왕복4차선 포장도로, 서측으로 폭 약 6미터 및 북측으로 폭 약 4미터 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(5): 일반상업지역, 중로2류(폭 15m-20m)(중로2-1호선)(접합), 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종)), 역사문화환경보전지역, 중점경관관리구역(2015-04-03)(읍성4대문터 중점경관관리구역)입니다.



기호(2): 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2022-12-29)(소로3-56호선)(접합), 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종)), 역사문화환경보전지역, 중점경관관리구역(2015-04-03)(읍성4대문터 중점경관관리구역)입니다.

기호(3:147-61번지): 일반상업지역, 소로3류(폭 8m-10m)(2022-12-29)(소로2-10호선)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2022-12-29)(소로3-56호선)(접합), 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종)), 역사문화환경보전지역, 중점경관관리구역(2015-04-03)(읍성4대문터 중점경관관리구역)입니다.

기호(3:147-63번지): 일반상업지역, 소로2류(폭 8m-10m)(2022-12-29)(소로2-10호선), 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종)), 역사문화환경보전지역, 중점경관관리구역(2015-04-03)(읍성4대문터 중점경관관리구역)입니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

본건 기호(3) 토지는 기준시점일 현재 토지대장상 경상북도 상주시 서성동 147-61번지(면적: 135㎡)와 147-63번지(면적: 16㎡)로 분할되어 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기타: ㅡ

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4): 철근콘크리트 및 철골구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/ 지상3층 건물로서,
- 외벽: 몰탈위페인팅, 징크판넬, 전면 강화칼라반사유리 등 마감,
- 내벽: 몰탈위페인팅, 타일 및 인테리어 등 마감,
- 바닥: 대리석, 타일 등 마감
- 창호: 새시창호입니다.

이용상태

기호(4): 근린생활시설 등으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소방설비 및 천정매립형 냉난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기타: 기호(4)건물 지하부분은 기준시점일 현재 "침수" 상태인 바, 경매진행시 참고뱌랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1~3 일단의 토지로 '상업용건부지'로 이용중임.
목록3 2025. 7. 11. '상주시 서성동 147-61 대 135㎡', '동소 147-63 대 16㎡'로 분할됨.
목록4 지하부분은 감정기준시점일(2024.08.27.) 당시 침수상태임. 대항력 여지 있는 임차인 있음.
재매각, 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 상주지원 2024타경1400 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상북도 상주시 서성동 147-6

* 용도: 근린시설

* 감정가: 4,251,240,550원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 재매각 여부: 재매각 (20% 입찰보증금 적용)

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 1324.00㎡ (약 400.51평)

* 건물 면적: 1697.90㎡ (약 513.65평)

* 건물 제시외 면적: 118.25㎡ (약 35.77평)

1.4. 주요 특징

* 본 물건은 목록1~3 일괄의 토지가 '상업용 건부지'로 이용 중입니다.

* 건물 지하 부분은 감정평가 기준 시점(2024.08.27.) 당시 침수상태였습니다.

* 토지 분할 정보: 목록3은 2025년 7월 11일 '상주시 서성동 147-61 대 135㎡'와 '동소 147-63 대 16㎡'로 분할되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경상북도 상주시 서성동 소재 "왕산역사공원" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 노변을 따라 각종 근린생활시설 등이 형성된 노선상가지대입니다.

* 왕산역사공원은 과거 상주목 관아가 있었던 역사적인 장소이며, 상주의 중심부에 위치하여 역사적 의미가 깊습니다.

* 상주시는 넓은 면적에 비해 인구 밀도가 낮은 편이나, 역사적 자원이 풍부한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 남측으로는 왕복 4차선 포장도로, 서측으로는 폭 약 6미터, 북측으로는 폭 약 4미터 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 대중교통 이용 시 버스 이용이 가능하며, 대중교통 사정도 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 본건 토지(기호 1, 5)는 일반상업지역, 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역(절대제한지역), 역사문화환경보전지역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

* 기호(2)는 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 역사문화환경보전지역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

* 기호(3: 147-61번지)는 일반상업지역, 소로3류(폭 8m-10m), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 역사문화환경보전지역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

* 기호(3: 147-63번지)는 일반상업지역, 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역, 역사문화환경보전지역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

* 가축사육제한, 역사문화환경보전, 중점경관관리 등의 구역으로 지정되어 있어 향후 개발 또는 이용 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 을25, 신한은행 근저당권 (접수일자: 2022-03-21).

* 토지 및 건물 등기부채권 총액은 3,342,080,960원입니다.

* 주요 권리사항으로는 다수의 근저당권, 가압류, 압류 등이 등기되었으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 임의경매 개시결정은 신한은행에 의해 2024년 8월 21일에 이루어졌습니다.

* 상주시의 압류 등기(2024년 9월 19일)가 있습니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인 1: 이향

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 2,500,000원

* 전입일자: 2020-03-13

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (보증금 및 차임은 기재되어 있음)

* 임차인 2: 정명순

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-10

* 배당신고일자: 2024-10-04

* 대항력: 없음

* 임차인 3: 조남일

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 3,000,000원

* 전입일자: 2022-06-10

* 대항력: 없음

3.3. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

* 다만, 대항력 있는 임차인(이향)이 존재하므로, 실제 명도 및 보증금 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특징

* 본건 소재지인 서성동 일대는 왕산역사공원 인근의 노변 상가지대로, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

* 상주시는 과거 영남 내륙의 번창한 도시였으며, 현재는 상권 회복 도시재생사업이 추진되는 등 지역 활성화를 위한 노력이 진행 중입니다.

* 과거 상주의 중심지였던 왕산지구는 현재 중심시가지형 도시재생사업을 통해 청년 창업 지원, 상권 회복 등을 목표로 하고 있습니다.

4.2. 주변 상업시설 및 혐오시설

* 주변에는 각종 소매점, 음식점 등 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* 왕산역사공원 인근은 역사문화 자원과 연계된 지역으로, 주로 상업 및 생활 편의시설 위주로 형성되어 있습니다.

* 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 정보는 명확하게 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 상주읍성 동남쪽 모서리 지역에 도살장이 있었다는 기록이 있으나, 이는 현재 물건지와의 직접적인 연관성은 낮아 보입니다. 복용동 쓰레기 소각장 건설 반대 사례나 물량리 마을의 불법 소각시설 관련 기사가 있으나, 이는 본 물건지와 지리적으로 멀리 떨어진 다른 지역의 사례입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 왕산역사공원이 인근에 있어 휴식 및 여가 공간으로 활용 가능합니다.

* 주변에 각종 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

* 상주시청이 인근에 위치하여 행정 접근성이 양호합니다.

* 왕산역사공원은 대중교통으로 접근 가능하며, 공원 주변에 공영 주차장이 마련되어 있습니다.

5.2. 교육 및 기타시설

* 상주시는 전체 면적에 비해 인구가 적지만, 지역의 역사와 문화를 보존하고 있으며, 관련 시설 정비가 진행되고 있습니다.

* 상주시청을 통해 다양한 시민 행복시설(출산, 육아, 교육, 요양 등) 정보를 확인할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

* 임차인 이향은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 1억 원이 설정되어 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 경매 절차나 낙찰 조건에 따른 해석일 수 있습니다. 대항력 있는 임차인이 있는 경우, 임차인의 명도 저항이나 보증금 반환 문제로 인해 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 재매각 물건

* 본 물건은 재매각으로 진행되고 있습니다. 이는 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 낙찰자의 잔금 미납 등의 사유가 있었음을 의미하며, 물건에 대한 잠재적인 문제나 시장에서의 낮은 관심도를 시사할 수 있습니다.

6.3. 지하 침수 상태

* 건물 지하 부분이 감정평가 기준 시점 당시 침수상태였던 점은 건물의 실질적인 이용 가치와 수리 비용에 영향을 미칠 수 있습니다. 침수 원인 및 복구 상태에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.4. 토지 이용계획 및 제한

* 일반상업지역으로 분류되어 있으나, 가축사육제한구역, 역사문화환경보전지역, 중점경관관리구역 등 여러 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 토지 이용이나 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

6.5. 건물 제시외 면적

* 제시외 건물이 매각 대상에 포함되어 있으나, 법적 명확성이나 실제 이용 가능성 등에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 상주시 서성동의 상업지역에 위치한 근린시설로, 상권 회복을 위한 도시재생사업이 추진되는 지역에 있습니다. 왕산역사공원과 인접하여 역사적 가치와 주변 상권의 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 재매각 물건이라는 점, 지하 침수상태 등은 낙찰 후 명도 및 관리 측면에서 신중한 접근을 요구합니다. 토지 이용 계획상의 제한 사항 또한 향후 활용 방안을 모색할 때 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 상주 도심의 상업지역에 위치하여 기본적인 상업 활동이 가능한 입지입니다.

* 왕산역사공원 인근으로 지역의 역사문화적 가치와 연계될 잠재력이 있습니다.

* 도시재생사업 추진 지역으로 향후 지역 활성화 시 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 재매각 물건으로, 시장 상황 및 경쟁 입찰자에 따라 합리적인 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악되나, 대항력 있는 임차인의 존재, 지하 침수상태, 재매각 등의 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 입찰가 산정 시, 감정가(4,251,240,550원)를 기준으로 하되, 현장 조사를 통한 물건 상태, 주변 시세, 임차인 명도 가능성, 향후 시장 전망 등을 면밀히 분석해야 합니다.

* 특히, 대항력 있는 임차인과의 협상 가능성, 지하 침수 복구 비용, 건물 및 토지 이용 계획 상 제약 등을 충분히 검토하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 재매각 물건의 경우, 이전 낙찰가 및 유찰 사유를 참고하여 전략적인 입찰 계획을 수립하는 것이 바람직합니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가의 도움을 받아 권리관계, 명도 절차, 시세 조사 등을 보다 심도 있게 진행하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.