나이스옥션 법원경매 대구 2024타경10938 [1] 경상북도 경산시 와촌면 상암리 419 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다나 · 평가일 2024.12.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 와촌면 계당리 소재 "계당초등학교" 북서측 근거리에 위치하며,
부근은 소규모공장, 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 등의 출입이 가능하며, 교통시설상황ㆍ교통시설과의 접근성 등으로 보아
제반교통사정은 대체로 보통임.

형태 및 이용상태

자체지면 평탄한 3필 일단 부정형의 토지로서 "공장부지"로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 4-5미터의 아스팔트포장도로, 북측으로 폭 4미터의 콘크리트 포장도로
에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1): 계획관리지역([고시일:2009.02.12]), 성장관리계획구역(2024-01-25)(성장관리
계획구역(일반형)_경산시 고시 제2024-14호(2024.01.25)) 가축사육제한구역
2024-11-28)(경산시고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>.

일련번호 2): 계획관리지역([고시일:2009.02.12]), 성장관리계획구역(2024-01-25)(성장관리
계획구역(일반형)_경산시 고시 제2024-14호(2024.01.25)) 가축사육제한구역
2024-11-28)(경산시고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>.



일련번호 3): 계획관리지역([고시일:2009.02.12]), 성장관리계획구역(2024-01-25)(성장관리
계획구역(일반형)_경산시 고시 제2024-14호(2024.01.25)) 가축사육제한구역
2024-11-28)(경산시고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타
① 본건 지상에 식재되어 있는 수목(느티나무, 오엽송 기타수목)은 일반적인 거래관행
등을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였음.

② 본건 토지의 지적경계는 현장목측, 위성사진, 기타자료에 의거하여 확인하였으며
정확한 토지의 지적경계는 측량을 필요로 하니, 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 일반철골구조 기타(판넬)지붕 단층건으로서
(사용승인일 : 2013.04.30)
- 주기둥 : H-Beam 450mm x 200mm
- 벽 체 : 판넬 등 마감.
- 바 닥 : 칼라하드너, 타일 등 마감.
- 창 호 : 샷시창호임.

나) 경량철골구조 기타(판넬)지붕 단층건으로서
(사용승인일 : 2013.04.30)
- 외 벽 : 사이딩판넬, 판넬 등 마감.
- 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감.
- 바 닥 : 바닥재, 타일 등 마감.
- 창 호 : 샷시창호임.

다) 일반철골구조 기타(판넬)지붕 단층건으로서
(사용승인일 : 2015.09.14)
- 주기둥 : H-Beam 400mm x 200mm
- 벽 체 : 판넬 등 마감.
- 바 닥 : 칼라하드너 등 마감.
- 창 호 : 샷시창호임.

라-1, 라-2) 일반철골구조 기타(판넬)지붕 단층(실제1동)건으로서
(사용승인일 : 2015.09.14)
- 주기둥 : H-Beam 300mm x 150mm
- 벽 체 : 판넬 등 마감.
- 바 닥 : 칼라하드너 등 마감.
- 창 호 : 샷시창호임.




마) 일반철골구조 기타(아스팔트슁글)지붕 2층건으로서
(사용승인일 : 2015.09.14)
- 외 벽 : 드라이비트 등 마감.
- 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감.
- 바 닥 : 바닥재, 타일 등 마감.
- 창 호 : 샷시창호임.

바) 경량철골구조 기타(판넬)지붕 단층건으로서
(사용승인일 : 2015.09.14)
- 벽 체 : 판넬 등 마감.
- 바 닥 : 콘크리트.
- 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 주용도는 공장으로서 동별 공부상의 용도는 아래와 같음.

가) : 공장
나) : 기숙사(기준시점 현재 공실상태임)
다) : 창고(기준시점 현재 공장 및 창고로 이용중임)
라-1) : 공장(창고)
라-2) : 공장
마) 1층 : 사무실
2층 : 기숙사
바) : 창고

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비[기호 나), 마)] 등 되어있음.

부합물 및 종물

ㄱ) 경량철골조(조립식) 판넬지붕 단층 (사무실) 약 52.5㎡
ㄴ) 경량철골조(조립식) 판넬지붕 단층 (공장, 창고) 약 161㎡
ㄷ) 경량철골조(조립식) 판넬지붕 단층 (창고) 약 27.0㎡
ㄹ) 경량철골조(조립식) 판넬지붕 단층 (식당) 약 29.6㎡
ㅁ) 경량철골조(조립식) 판넬지붕 단층 (창고) 약 98.7㎡
ㅂ) 경량철골조(조립식) 판넬지붕 단층 (창고) 약103.9㎡
ㅅ) 경량철골조(조립식) 판넬지붕 단층 (욕실, 화장실) 약 10.4㎡
ㅇ) 경량철골조(조립식) 판넬지붕 단층 (사무실) 약 26.6㎡
ㅈ) 경량철골조(조립식) 판넬지붕 단층 (욕실, 화장실) 약 4.5㎡
ㅊ) 경량철골조(조립식) 판넬지붕 단층 (사무실) 약 18.7㎡

공부와의 차이

바) 공부상 면적이 4.5㎡이나 실제 약 8.8㎡로서 실측사정하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타

① 기호 나) : 난방설비 되어 있으며, 기준시점 현재 공실상태로서 배관상태 및 설비의
정상작동 여부는 경매참여시 별도로 확인을 요합니다.

② 기호 라-1), 라-2) : 공부상 별동의 건물로 등재되어 있으나, 실제 1동의 건물입니다.

③ 기호 바) : 공부상 면적과 실측면적이 상이하여 개략적인 실측면적으로 사정하여
평가하였으며, "건축물현황도"상의 위치와 실제 위치가 상이한 바
경매진행(참여)시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함.
-재매각(매수보증금 최저매각가격의 20%)
-지상에 식재되어 있는 수목(느티나무, 오엽송 기타수목) 매각 포함.
-목록4 일부(단층 창고) 공부상 '4.5㎡'이나, 실제 '약 8.8㎡'로서 실측사정함(감정서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2024타경10938 (1)

소재지: 경상북도 경산시 와촌면 상암리 419번지 (신주소: 경상북도 경산시 와천동길22길 34)

용도: 공장

감정가: 2,879,370,200원

토지면적: 5631.00㎡ (약 1704.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1832.14㎡ (약 554.44평)

건물 제시외면적: 532.90㎡ (약 161.26평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 재매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 재매각(매수보증금 최저매각가격의 20%). 지상 식재 수목(느티나무, 오엽송 기타수목) 매각 포함. 목록4 일부(단층 창고) 공부상 '4.5㎡'이나, 실제 '약 8.8㎡'로서 실측사정함(감정서 참조).

건축물 정보:

* 주건축물 용도: 공장

* 구조: 일반철골구조

* 주용도: 공장

* 사용승인일: 2013.04.30 (주요 건물 기준)

* 지상층수: 1층

* 대지면적: 5631㎡

* 건축면적: 1791.09㎡

* 연면적: 1832.14㎡

* 건폐율: 31.81%

* 용적률: 32.54%

1.1. 입지조건

* 위치: 경상북도 경산시 와촌면 상암리, 계당초등학교 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본 건 물건지 주변은 소규모 공장, 단독주택, 농경지가 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 대체로 보통 수준입니다.

* 토지: 자체 지면이 평탄한 3필 일단의 부정형 토지로, 공장 부지로 이용 중입니다.

* 도로: 물건지 서측으로는 폭 약 4-5미터의 아스팔트 포장도로, 북측으로는 폭 4미터의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

* 이용계획: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 03월 13일자 하나은행 근저당권 (을7)

* 등기부채권 총액: 4,053,827,352원

* 소멸 예정 권리:

* 하나은행 근저당권 (2,640,000,000원)

* 하나카드 가압류 (16,183,796원)

* 김기환 근저당권 (1,000,000,000원)

* 주식회사아이엠뱅크 가압류 (306,998,286원)

* 농협은행 가압류 (6,855,816원)

* 경산시 압류

* 기술보증기금 근저당권 가처분

* 하나은행 임의경매 (2,241,554,392원)

* 현대캐피탈 가압류 (53,789,454원)

* 모든에너지 가압류 (30,000,000원)

* 인수되는 권리: 없음

* 임차인 현황:

* 오경희: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024.04.15, 대항력 없음.

* 이정호: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024.10.07, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리 분석 요약: 본 건은 말소기준 권리보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 인수해야 할 권리 및 금액적인 부담이 없는 물건입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 경산시 와촌면의 외곽 지역에 위치하며, 주변은 소규모 공장, 농경지, 단독주택 등이 혼재되어 있어 일반적인 상업 활동보다는 공장 운영에 적합한 입지입니다. 대규모 산업단지나 상업 지구와의 접근성은 제한적입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 물건지 인근에 계당초등학교가 위치하나, 전반적인 생활 편의시설은 부족한 편으로 도심으로의 이동이 필요합니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 관련 검색 결과, 본 물건지 인근에서 혐오시설로 특정되는 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 과거 건설폐기물 처리시설 관련 주민 반대 사례가 있었으나, 현재 해당 물건지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본 건은 재매각으로 진행되므로, 입찰 시 최저매각가의 20%를 매수보증금으로 납부해야 합니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 절차상 또는 특수성에서 차이가 있을 수 있습니다.

* 토지 경계: 토지의 정확한 지적 경계는 측량을 통해 확인이 필요합니다.

* 건물 공부상 면적 차이: 목록4(단층 창고)는 공부상 면적(4.5㎡)과 실제 면적(약 8.8㎡)에 차이가 있어 실측사정되었습니다.

* 건물 위치 상이: 기호 바) 건물의 경우, 공부상 위치와 실제 위치가 상이할 수 있으니 현장 확인이 필요합니다.

* 수목 포함: 지상에 식재된 수목(느티나무, 오엽송 등)이 매각 대상에 포함됩니다.

* 제시외 건물 포함: 제시외 건물도 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

* 임대관계: 현재 임대관계는 파악되지 않은 상태(미상)입니다.

* 토지 이용 계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경산시 와촌면 소재 공장 부지 및 건물로, 재매각을 통해 시장에 다시 나온 유동화 물건입니다. 입지적으로는 공장 운영에 필요한 기본적인 요건을 갖추고 있으며, 권리 관계 또한 말소기준 권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸 예정이고 대항력 있는 임차인이 없어 권리적 부담이 매우 적다는 장점이 있습니다. 다만, 재매각 물건이라는 점, 제시외 건물 및 수목 포함, 일부 건물 면적 및 위치의 공부상 차이, 토지 경계 확인을 위한 측량 필요성 등은 입찰 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 임대 관계가 미상이라는 점도 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리적 부담이 전혀 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 공장 부지로서의 활용 가능성이 높습니다.

* 재매각 물건이므로, 이전 입찰에서 유찰된 사유를 면밀히 파악하고 합리적인 가격으로 낙찰받을 기회를 노릴 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,879,370,200원입니다. 인수해야 할 보증금이나 대항력 있는 임차인은 없습니다. 재매각 물건으로서의 위험 요소와 제시된 특이사항들을 고려할 때, 감정가의 75% 수준인 약 2,159,527,000원부터 80% 수준인 약 2,303,500,000원 사이에서 합리적인 입찰가를 검토해 보는 것이 좋습니다. 정확한 입찰가는 최근 경매 시장 상황, 유사 물건의 낙찰가율, 본 물건의 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.