나이스옥션 법원경매 대구 2024타경127645 [1] 대구광역시 북구 칠성동2가 296-2 대구오페라클래시아 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2024.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 칠성동2가 소재 "대구역" 북서측 인근에 위치하는 "대구오페라클래시아" 6층 602호 구분건물이며, 부근은 대단위 아파트단지, 각종 근린생활시설, 상업 및 업무시설, 단독주택 등으로 형성되어 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 자유로우며, 인근에 시내버스승강장, 도시철도1호선(대구역) 및 기차역(대구역)이 위치하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

일련번호 가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상21층건 중
6층 602호 구분건물(오피스텔)로서,
외 벽: 외장석재, 몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽: 내부 인테리어, 벽지, 타일 마감 등,
바 닥: 강화마루, 타일 마감 등,
창 호: 페어글라스창임.

이용상태

일련번호 가) 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 인접지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄한 "건[오피스텔 및 근린생활시설]부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 동측으로 왕복 7차선, 서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2024타경127645 (1)

* 물건종별: 오피스텔

* 소재지: 대구광역시 북구 칠성동2가 296-2, 대구오페라클래시아 6층 602호

* 토지면적: 3.99㎡ (약 1.21평)

* 건물면적: 26.28㎡ (약 7.95평) - 전용면적

* 감정가: 126,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 주요 특이사항: 주거환경개선지구, HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

* 위치: 대구광역시 북구 칠성동2가 소재 "대구역" 북서측 인근에 위치.

* 주변환경: 대단위 아파트단지, 각종 근린생활시설, 상업 및 업무시설, 단독주택 등으로 형성되어 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 접근이 자유롭고, 인근에 시내버스승강장, 도시철도 1호선 (대구역), 기차역 (대구역)이 위치하여 교통 여건은 양호함.

* 토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로1류, 중로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역.

1.2. 건물 및 토지 현황

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 21층 건물 중 6층 602호 (철근콘크리트구조, 외장석재/페인팅, 내부 인테리어/벽지/타일, 강화마루/타일 바닥, 페어글라스창).

* 사용승인일: 2020년 7월 29일.

* 토지형상: 부정형의 토지로, 인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄하며, 건물이 건축된 부지로 이용 중.

* 도로접합: 본건 건물 동측으로 왕복 7차선, 서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접합.

2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 5월 30일자 중소기업은행 가압류 (갑4).

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 모든 권리 (가압류, 강제경매 등)는 소멸됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 1번 주택임차권 (공가영, 보증금 123,000,000원, 전입 2020-09-02, 확정 2020-08-19, 증액 2022-07-06)

* *권리분석상 대항력: 없음으로 기재되어 있으나, 물건명세서상 '배당에서 보증금 전액 변제되지 아니하면, 잔액을 매수인이 인수함'이라는 내용이 명시되어 있습니다. 또한, 신청채권자인 주택도시보증공사(임차권 양수인)가 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했다는 정보가 있어 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.*

* 등기부채권 총액: 333,440,070원 (이 금액은 경매 취하나 채무 변제로 인한 말소 대상 채무이며, 매수인 인수와는 직접적인 관련이 없습니다.)

2.1. 임차인 현황

* 임차인: 공

* 보증금: 123,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 9월 2일

* 확정일자: 2020년 8월 19일

* 배당신고일자: 2023년 7월 26일

* 대항력: 없음

* *주의: 보증금 123,000,000원에 대해 법원 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수할 가능성이 있으므로 반드시 확인해야 합니다.*

3. 상권분석

* 위치: 대구역 인근 중심상업지역에 위치하여 유동인구 및 배후수요가 풍부함.

* 주변 시설: 다양한 근린생활시설, 상업시설, 업무시설이 밀집해 있어 상권 활성화에 유리함.

* 업종: 오피스텔 용도로, 주변 상업시설과의 연계성이 좋음.

4. 생활정보

* 주변 시설: 대구역을 중심으로 백화점, 대형마트, 병원, 은행 등 각종 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 주거 환경: 주변에 아파트 단지가 있어 주거 인프라가 형성되어 있음.

5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수 여부: 임차인 현황상 대항력은 없다고 기재되어 있으나, 물건명세서에 '배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 문구가 있어 보증금 인수 가능성에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. 주택도시보증공사(HUG)가 임차권 양수인으로서 대항력을 포기한다는 확약서를 제출한 점은 긍정적이나, 최종적인 인수 여부는 권리분석 전문가와 상담이 필요합니다.

* 높은 감정가: 최근 매매 사례 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 유찰될 가능성이 있습니다.

* 주거환경개선지구: 관련 개발 계획 및 규제 사항을 사전에 파악해야 합니다.

6. 종합 의견

* 본 물건은 대구역 역세권 중심상업지역에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 그러나 임차인 보증금 인수 문제와 높은 감정가는 신중한 접근을 요합니다. 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 내용을 법적으로 확실히 검토하여 보증금 인수 위험을 최소화해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 대구역 역세권: 대구의 핵심 상권 중 하나로, 지속적인 가치 상승 기대.

* 신축 오피스텔: 비교적 최신 건물로 유지보수 비용이 적게 들고 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상.

* 상업지역 입지: 다양한 편의시설 및 업무시설과의 접근성이 우수하여 임대 수익률 확보에 유리.

8. 예상 입찰가

* 최근 매매가 시세 (2026년 2월~6월)는 84,800,000원 ~ 90,000,000원 수준입니다.

* 감정가는 126,000,000원입니다.

* 임차인 보증금 123,000,000원을 인수하지 않는다는 전제 하에, 최근 실거래가 및 감정가를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 85,000,000원 ~ 100,000,000원

* *참고사항: 상기 예상 입찰가는 임차인 보증금 미인수 및 일반적인 경매 낙찰률을 고려한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 경쟁자 분석 등을 통해 최종 금액을 결정해야 합니다. 특히 임차인 보증금 인수 여부에 대한 명확한 법적 판단이 반드시 선행되어야 합니다.*

혐오시설 검색 결과:

* 주변 지역에 대해 일반적인 지도 검색 및 정보 확인 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 대상 물건은 대구역 인근의 중심상업지역에 위치하여 주거 및 상업 시설이 잘 발달되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.