나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15572 [2] 충청남도 보령시 오천면 삽시도리 산16-4 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 보령시 오천면 삽시도리 소재 '진너머해수욕장' 남측 인근에 위치하며, 주위는 펜션 및 자연림, 농경지 등이 혼재하는 해안 산림지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

공히 본건까지 차량 접근 가능하나, 도서지역에 위치하는 관계로 제반 교통여건은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

공히 완만하게 하향경사진 부정형의 토지로서 자연림 상태이며, 기호(2,3) 일부는 현황 '도로'로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1): 본건 북측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로와 접함.
기호(2,3): 공히 지적상 맹지이나, 후첨 '지적개황도'와 같이 기호(2, 3) 일부를 점용하여
노폭 약 3m 내외의 도로가 개설되어 있어 이를 통해 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역(2016-06-30), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적개황도 및 사진용지'와 같이 기호(2) 지상에 제시외분묘 2기가 소재함.

공부와의 차이

기호(2,3)의 공부상 지목 '임야'이나, 현황 일부 '도로'로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-지상에 제시외 분묘 2기 소재(분묘기지권 성립 여부 불분명)
-지적도상 맹지이나 일부를 점용하여 노폭 약 3m 내외의 도로가 개설되어 있음
-공부상 지목 '임야'이나 현황 일부 '도로'로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경15572 (2)

소재지: 충청남도 보령시 오천면 삽시도리 산16-4

용도: 임야

감정가: 281,070,000원

토지면적: 3470.00㎡ (약 1050.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OO

감정평가서상 면적: 토지 3470㎡ (1개 필지)

2. 입지조건

본건은 충청남도 보령시 오천면 삽시도리에 위치하며, '진너머해수욕장' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 펜션, 자연림, 농경지 등이 혼재하는 해안 산림지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

본건까지 차량 접근은 가능하나, 도서지역에 위치하여 교통 여건은 다소 불편할 수 있습니다.

토지 이용 계획상 본건은 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지입니다.

3. 권리분석

등기부 요약 정보에 따르면, 본건의 말소기준권리는 2023년 12월 15일 접수된 전북은행의 근저당권(을1)입니다. [cite:text]

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 말소될 예정입니다.

다만, '물건명세서 참고사항'에 따르면 분묘기지권의 성립 여부가 불분명한 지상 분묘가 소재하므로, 이에 대한 추가적인 확인 및 검토가 필요합니다. [cite:text]

또한, 등기부상 공유자전원지분전부이전(갑1) 기록이 있으나, 이는 매매로 인한 것으로 보이며, 근저당권(을1, 을4, 을6), 지상권설정(을2) 등이 등기되어 있습니다. [cite:text]

최종적으로 2025년 7월 2일 접수된 전북은행의 임의경매(갑3)가 본 경매 사건의 근거가 되었습니다. [cite:text]

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 별도의 임차인은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

본건은 섬 지역에 위치하며, 인근에 펜션, 자연림 등이 혼재하는 지역입니다.

주요 관광지로는 진너머해수욕장, 거멀너머해수욕장, 밤섬해수욕장 등이 있으며, 삽시도둘레길, 물망터, 면삽지 등 자연 경관을 즐길 수 있는 관광 자원이 풍부합니다.

섬 내 숙박 및 음식점 등의 편의시설이 존재하나, 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

삽시도에는 기본적인 생활 편의시설(보건진료소, 파출소 등)이 갖추어져 있습니다.

교통은 차량 접근이 가능하나 도서 지역 특성상 다소 불편할 수 있으며, 대천항에서 여객선을 이용하여 접근 가능합니다.

주요 활동으로는 해수욕, 낚시, 조개 체험, 둘레길 트레킹 등이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

분묘기지권 성립 여부 불분명: 지상에 제시외 분묘 2기가 소재하며, 분묘기지권의 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 분쟁의 소지가 있습니다. [cite:text]

맹지 및 도로 이용: 지적도상 맹지이나, 일부를 점용하여 노폭 약 3m 내외의 도로가 개설되어 있어 차량 접근이 가능합니다. [cite:text] 그러나 지적도상 맹지라는 점은 향후 토지 이용에 제약이 될 수 있습니다.

공부상 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 '임야'이나, 현황 일부가 '도로'로 이용 중입니다. [cite:text] 이는 토지 이용계획 및 재산권 행사 시 확인이 필요할 수 있습니다.

도서 지역의 접근성: 섬 지역이라는 특성상 육지와의 접근성 및 물류 이동에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 보령시 오천면 삽시도리에 위치한 임야로, 주변 자연환경이 양호하며 관광 자원과의 연계성이 있습니다.

다만, 분묘기지권 성립 여부 불분명, 지적도상 맹지이나 현황 도로 이용, 공부상 지목과 현황 불일치 등 권리 및 이용상 잠재적인 리스크를 내포하고 있습니다. [cite:text]

이러한 점들을 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요하며, 현장 답사를 통해 상세한 권리관계 및 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

청정 자연 환경: 삽시도는 아름다운 해변과 울창한 송림 등 깨끗한 자연 환경을 자랑합니다.

관광 자원 연계 가능성: 진너머해수욕장 등 인근 관광지와 연계하여 펜션, 캠핑장 등 휴양 시설 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

희소성 있는 섬 지역 부동산: 도서 지역의 부동산은 공급이 제한적이므로 희소성을 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 281,070,000원입니다. [cite:text]

인수 보증금 합계는 0원이므로, 입찰 시 고려할 보증금은 없습니다. [cite:text]

예상 입찰가는 위 감정가와 잠재적 리스크(분묘기지권, 맹지, 현황 불일치 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사와 권리 분석, 주변 시세 조사 등이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.