나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15572 [3] 충청남도 보령시 오천면 삽시도리 산16-3 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 보령시 오천면 삽시도리 소재 '진너머해수욕장' 남측 인근에 위치하며, 주위는 펜션 및 자연림, 농경지 등이 혼재하는 해안 산림지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

공히 본건까지 차량 접근 가능하나, 도서지역에 위치하는 관계로 제반 교통여건은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

공히 완만하게 하향경사진 부정형의 토지로서 자연림 상태이며, 기호(2,3) 일부는 현황 '도로'로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1): 본건 북측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로와 접함.
기호(2,3): 공히 지적상 맹지이나, 후첨 '지적개황도'와 같이 기호(2, 3) 일부를 점용하여
노폭 약 3m 내외의 도로가 개설되어 있어 이를 통해 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역(2016-06-30), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적개황도 및 사진용지'와 같이 기호(2) 지상에 제시외분묘 2기가 소재함.

공부와의 차이

기호(2,3)의 공부상 지목 '임야'이나, 현황 일부 '도로'로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-지적도상 맹지이나 일부를 점용하여 노폭 약 3m 내외의 도로가 개설되어 있음
-공부상 지목 '임야'이나 현황 일부 '도로'로 이용 중임
-수목이 우거져 분묘 소재 불분명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경15572 (3)

소재지: 충청남도 보령시 오천면 삽시도리 산16-3

용도: 임야

감정가: 256,608,000원

토지면적: 3,168.00㎡ (약 958.32평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

본건은 충청남도 보령시 오천면 삽시도리에 위치하며, '진너머해수욕장' 남측 인근에 소재합니다. 주위는 펜션, 자연림, 농경지 등이 혼재하는 해안 산림지대입니다. 차량 접근은 가능하나, 도서 지역이라는 특성상 전반적인 교통 여건은 다소 불편할 수 있습니다. 지적도상 맹지이나, 토지 일부를 점용하여 노폭 약 3m 내외의 도로가 개설되어 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2023년 12월 15일 접수된 전북은행 근저당권 (을1) 입니다. 해당 경매를 신청한 채권자는 서귀현 (갑3) 입니다. 등기부채권 총액은 822,015,068원입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 특별히 명시된 바는 없으나, 분묘기지권은 등기부상 말소되지 않을 수 있어 추가 확인이 필요합니다. 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로, 인수할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

삽시도는 충청남도 보령시에 속한 섬으로, 잔잔한 바다와 조용한 섬 분위기를 느낄 수 있는 힐링 여행지입니다. 특히 진너머해수욕장, 거멀너머해수욕장, 밤섬해수욕장 등 아름다운 해수욕장들이 있으며, 기암괴석과 울창한 송림이 어우러진 풍경을 자랑합니다. 이러한 자연환경 덕분에 관광객, 특히 여름철 피서객들에게 인기가 많습니다. 또한, 구멍낚시, 선상낚시, 갯바위 낚시 등 다양한 해양 레저 활동이 가능하며, 삽시도 둘레길과 같은 트레킹 코스도 잘 조성되어 있어 관광 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

삽시도는 섬 지역 특성상 편의시설이 다소 제한적일 수 있습니다. 주요 시설로는 삽시도 보건진료소, 삽시분교, 치안센터, 복지회관, 어촌체험휴양마을 등이 있습니다. 차량 접근은 가능하나, 도서 지역이므로 대천항에서 여객선을 이용하여 약 1시간 정도 소요되어 육지 접근성이 다소 불편할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용의 혼재: 공부상 지목은 '임야'이나, 현황 일부가 '도로'로 이용되고 있어 향후 토지 이용에 대한 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 분묘기지권: 현장 확인 시 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 수목이 우거져 분묘 소재 파악이 불분명한 점은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

* 맹지 및 도로 점용: 지적도상 맹지이나 일부 토지를 점용하여 도로가 개설된 상태로, 도로 관련 권리관계 및 향후 도로 사용에 대한 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 도서 지역의 한계: 교통 및 생활 편의시설 접근성이 육지에 비해 제한적입니다.

* 높은 총 채무: 등기부채권 총액이 감정가를 크게 상회하고 있어, 경매 절차 진행 시 낙찰 이후 권리관계의 복잡성이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 보령시의 삽시도라는 아름다운 섬에 위치한 임야입니다. 진너머해수욕장 인근이라는 입지적 장점과 관광자원으로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 지적도상 맹지임에도 도로로 사용되는 부분, 공부상 지목과 현황의 차이, 그리고 분묘기지권의 가능성과 같은 권리상 및 이용상 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 또한 도서 지역이라는 특수성으로 인한 접근성 및 생활 편의의 제약도 고려해야 합니다. 높은 총 채무액은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 관광지 인근 입지: 진너머해수욕장과 가까워 향후 관광객 유치 또는 관련 시설 개발 시 잠재적 가치가 있습니다.

* 자연환경: 울창한 산림과 아름다운 해안선을 보유하고 있어 자연 친화적인 개발이 가능하다면 가치를 높일 수 있습니다.

* 독특한 토지 이용: 현황상 일부 도로로 이용되는 부분은 향후 활용 방안에 따라 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 256,608,000원입니다. 인수할 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 그러나 위에 언급된 잠재적 리스크 요인(분묘기지권, 맹지, 도로 점용, 도서 지역 특성 등)과 높은 등기부채권 총액을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율, 그리고 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용 및 제반 사항을 면밀히 검토한 후, 투자 가치를 충분히 반영한 금액으로 입찰에 참여하는 것이 바람직합니다. 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 보수적으로 접근한다면 감정가 이하에서 신중하게 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.