나이스옥션 법원경매 평택 2024타경52312 [1] 경기도 평택시 고덕면 궁리 520 평택영화블렌하임아파트 203동 6층604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시공 · 평가일 2024.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕면 궁리 소재 "평택고덕TG" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하여 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골지붕 15층 건내 6층 604호(사용승인일 : 20008.06.04.)로서,
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트(내부 이용상황 및 구조는 후첨 "내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스개별난방설비, 승강기, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽 공도에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구(주거지), 지구단위계획구역(궁리(영화@)), 중로3류(폭 12m-15m)(저촉), 가축사육제한구역(2022-01-26)(일부제한 300m 이내 - 전 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-01-26)(일부제한 500m 이내 - 일부 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.-2026.6.20.).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 평택지원 2024타경52312 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 평택시 고덕면 궁리 520 평택영화블렌하임아파트 203동 6층604호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조, 경량철골지붕, 15층 건물 내 6층

사용승인일: 2008년 06월 04일

1.3. 면적 정보

토지면적: 48.09㎡ (약 14.55평)

건물면적: 59.68㎡ (약 18.05평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 기타 기본 정보

감정가: 224,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 대항력있는임차인, 선순위임차권

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경기도 평택시 고덕면 궁리 소재 "평택고덕TG" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

2.2. 토지 및 건물 상태

토지는 부정형 평지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 위생, 급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전 등의 설비를 갖추고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로3류(폭 12m-15m)에 저촉됩니다. 또한 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역(2023.6.21.-2026.6.20.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

해당 물건에는 임차인 송태용(전입: 2021.06.25, 확정: 2021.06.02)이 있으며, 보증금 160,000,000원, 차임 0원입니다. 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 이는 매수인에게 인수될 수 있는 권리입니다. (임차인 성명은 개인정보 보호를 위해 송 으로 표기합니다.)

3.2. 등기부상 권리관계

등기부등본상 을구 6번 주택임차권(송태용, 160,000,000원)이 말소기준권리(을구 5번 근저당, 2022.06.27.)보다 선순위에 해당합니다. 임차인의 전입일자(2021.06.25)가 근저당 설정일보다 앞서며, 확정일자도 갖추고 있어 대항력이 있습니다. 집합건물 등기부요약 상 해당 임차권은 "인수"로 명확히 기재되어 있으며, 물건명세서에서도 "매수인에게 대항할 수 있는 임차권"으로, "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다. 후순위로 설정된 임의경매(갑7) 및 강제경매(갑8)는 말소될 예정입니다.

3.3. 권리분석 요약

가장 중요한 권리는 임차인 송태용의 대항력 있는 임차권입니다. 임차인의 보증금 160,000,000원 중 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 기재는, 통상적으로 배당을 통해 보증금 전액이 변제될 것으로 예상될 때 표시될 수 있으나, '말소: 인수'라는 등기부상 기재와 명시적인 인수 조항을 볼 때, 160,000,000원의 보증금 전액 또는 일부가 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 편의시설

주변은 아파트 단지와 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다. 그러나 대규모 상업지구와는 다소 거리가 있습니다.

4.2. 교통 접근성

평택고덕TG 인근에 위치하여 차량을 통한 외부 접근성은 양호한 편입니다. 단지 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 평택영화블렌하임

주소: 경기도 평택시 고덕면 궁리 520

세대수: 568세대 (12개동)

준공년월: 2008년 06월

최고층: 15층

주차시설: 총 379대 (지상 4대, 지하 21대, 총 379대 - 기재 오류 가능성 있음)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

5.2. 주변 교육 및 생활 편의 시설

주변 학군 정보는 별도 확인이 필요합니다. (리치고 분석에 따르면 효덕초등학교가 약 0.6km 거리에 있으나, 중고등학교는 가까운 거리에 없습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 160,000,000원 중 배당받지 못하는 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 실질적인 취득 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

6.2. 감정가와 시세의 괴리

본건의 감정가는 224,000,000원이지만, 최근 실거래가는 59.68㎡ 기준으로 18,000만원 ~ 18,100만원 수준입니다. 감정가가 시세보다 높게 책정되어 있어, 보수적인 접근이 필요합니다.

6.3. 특수 물건 정보

중복사건, 유동화물건이라는 특이사항은 권리 분석 및 절차 진행에 변수가 될 수 있으므로, 면밀한 확인이 필요합니다.

6.4. 토지이용계획상 제한

토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 경매 취득 후 등기 시 관련 절차 확인이 필요할 수 있습니다.

6.5. 주변 환경 (혐오시설 가능성)

최근 검색 결과에 따르면, 평택시 고덕면 인근 지역에 폐기물 무단 적치 및 방치 문제, 그리고 환경종합처리시설(에코센터) 건립 추진 관련 논란이 있습니다. 본건 아파트와의 정확한 거리 및 영향 여부는 추가 확인이 필요하나, 이러한 환경 관련 이슈는 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 평택시 고덕면에 위치한 아파트로, 2008년식으로 비교적 신축에 속합니다. 다만, 매각물건명세서에 명시된 '대항력 있는 임차인'의 보증금 160,000,000원 중 잔액 인수 가능성이 가장 큰 위험 요소입니다. 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 추가적인 부담이 발생할 경우 수익성이 크게 저하될 수 있습니다. 중복사건, 유동화물건이라는 특이사항 또한 면밀한 검토가 요구됩니다. 주변 환경 리스크(폐기물 처리 시설 논란 등)도 잠재적으로 존재하므로, 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축인 아파트(2008년식)

* 평택 지역 개발 잠재력

* 최근 실거래가 대비 낮은 가격으로 낙찰 시 시세차익 가능성 (단, 인수 부담 고려 필수)

9. 예상 입찰가

본 건의 건물 전용면적은 59.68㎡ (약 18.05평)이며, 최근 실거래가는 2026년 6월 기준으로 18,000만원 ~ 18,100만원 수준입니다. 감정가는 224,000,000원입니다.

가장 중요한 쟁점은 임차인 송태용의 보증금 160,000,000원 인수 여부입니다. '말소: 인수' 및 '잔액 인수' 조항으로 볼 때, 이 금액 전부 또는 일부가 매수인이 인수할 가능성이 매우 높습니다.

만약 160,000,000원이 인수된다고 가정하면, 최근 실거래가인 18,100만원에 낙찰받더라도 총 취득 비용은 18,100만원 + 16,000만원 = 34,100만원이 됩니다. 이는 현재 시장가 대비 매우 높은 금액으로, 투자 메리트가 현저히 떨어집니다.

이러한 인수 부담을 고려할 때, 실질적인 매수인의 총 취득 비용이 현재 시장가(예: 18,000만원)를 넘지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다. 즉, (입찰가 + 160,000,000원) <= 180,000,000원 이 되어야 하므로, 이론적으로 입찰가는 20,000,000원 이하가 되어야 합니다. 이는 현실적으로 낙찰받기 매우 어려운 금액입니다.

따라서, 본 물건은 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 기재에도 불구하고, '말소: 인수' 및 '잔액 인수' 조항을 중점적으로 고려하여, 매우 보수적인 접근 이 필요합니다.

만약 임차인 보증금이 전액 인수되지 않는다고 가정하고, 배당을 통해 전액 소멸된다고 신뢰할 경우에 한하여, 최근 실거래가 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 190,000,000원

(주의: 위 예상 입찰가는 임차인 보증금 160,000,000원이 매수인에게 인수되지 않는다는 전제 하에 산정된 것으로, 해당 보증금이 인수될 경우 매우 높은 추가 부담이 발생하므로 신중하게 접근해야 합니다. 권리관계에 대한 철저한 재확인이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.