나이스옥션 법원경매 평택 2024타경51883 [3] 경기도 평택시 비전동 600-48 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 평택 2024타경51883 [3] 경기도 평택시 비전동 600-48 2층203호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경51883
• 주소: 경기도 평택시 은성로 12, 2층203호
• 감정가: 151,000,000원
• 최저가: 51,793,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 다세대주택

평택지원 경매6계 2024타경51883 | 소재지: 경기도 평택시 은성로 12, 2층203호 | 감정가: 151,000,000원 | 최저가: 51,793,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 평택지원 2024타경51883 (3) 경기도 평택시 비전동 다세대주택 (도시형생활주택)

1.1. 경매 기본 정보 및 현황

사건번호는 평택지원 2024타경51883 (3)이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다. 본 물건은 경기도 평택시 비전동 600-48 소재 ‘꽃님하우스’ 2층 203호 다세대주택으로, 현재 도시형생활주택으로 이용 중인 부동산임의경매 물건입니다. 최초 감정가는 151,000,000원으로 산정되었습니다. 특이사항으로는 유동화물건(NPL)이라는 점이 있습니다.

1.2. 면적 분석 (전용/토지)

본건의 건물면적(전용면적)은 32.20제곱미터 (약 9.74평)이며, 토지면적(대지권)은 21.23제곱미터 (약 6.42평)입니다. 소형 평형대의 다세대주택으로, 토지/건물 제시외면적은 없습니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 경기도 평택시 비전동 소재 ‘꽃님하우스’ 건물 내에 위치합니다. 인근에는 평택성동초등학교, 한광여자중학교, 한광여자고등학교, 한광고등학교 등 다수의 교육시설이 밀집해 있는 학세권 입지를 갖추고 있으며, 평택비전롯데캐슬 아파트 등 주거 단지가 혼재된 지역입니다.

2.2. 생활정보

단지 주위로 소로 및 중로가 위치하며 노선버스 정류장이 가까워 제반 접근성은 보통 수준입니다. 건물의 구조는 철근콘크리트 구조의 5층 도시형 생활주택이며, 위생, 급배수, 도시가스, 냉난방, 승강기, 화재경보설비 등 기본적인 주거 편의시설을 갖추고 있습니다. 주변 환경 조사 결과, 현재 위치를 중심으로 특정 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주거 환경은 양호한 편으로 판단됩니다.

3. 권리 및 법규 분석

3.1. 권리분석

본 건은 부동산임의경매 사건으로, 소유자(주OOO)와 채무자(남OO)가 다르고 채권자(케OOO)에 의해 경매가 진행 중입니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다. 특이사항인 '유동화물건'은 채권 회수를 목적으로 하는 경매이므로, 일반 경매보다 채권 관계가 복잡할 수 있으나 매각에는 지장이 없습니다. 임대차 관계의 경우, 2층~5층 전층 세대가 임대 중인 것으로 파악되어, 낙찰 후 임차인에 대한 명도(인도명령 또는 명도소송)에 대비해야 합니다.

3.2. 법규 및 제한사항

본건 토지는 제1종일반주거지역에 속하여 주거 안정성이 높습니다. 또한, 소로3류(폭 8m 미만)에 접하며, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 주거 환경 개선에 긍정적입니다. 다수의 학교와 인접하여 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있으므로, 향후 건축 행위 시 해당 법규의 제한을 받을 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

4. 투자 및 리스크 분석

4.1. 잠재적 리스크

1. 용도: 공부상 '다세대주택'이나 실제 '도시형생활주택'으로 이용 중인 점은 일반적인 다세대주택과 건축 및 주차 기준 등에 차이가 있을 수 있으므로 확인이 필요합니다.

2. 임대차: 2층~5층 전층 임대 중이라는 사실은 본건 203호 역시 임차인이 거주하고 있을 가능성이 높으며, 이 경우 낙찰자가 인수할 보증금이나 명도 과정에서의 마찰이 발생할 수 있습니다.

3. 지형: 전체 단지가 사다리형 경사지를 택지 조성한 토지이며, 북서측 소로, 북측/남측 세로(경사도로)와 접하고 있어 차량 진출입 및 주차에 불편함이 있을 수 있습니다.

4. 유동화물건: 유동화전문회사가 채권자이므로, 채권금액이나 배당 관계가 복잡할 가능성이 있으며, 일반 채권자와의 협상보다는 법적 절차에 의존해야 할 가능성이 높습니다.

4.2. 투자 포인트

1. 우수한 임대수요: 인근에 학교 및 아파트 단지가 밀집되어 있어 직장인, 학생, 교직원 등 소형 주택의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

2. 안정적인 주거지역: 제1종일반주거지역 내에 위치하여 주거 환경이 안정적이며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 지정으로 쾌적한 주거 환경이 보장됩니다.

3. 소형 주거시설: 1인 가구 및 신혼부부에게 선호도가 높은 전용면적 약 9.74평의 소형 평형이며, 도시가스 및 승강기 등 기본 설비가 잘 갖춰져 있습니다.

5. 상권 분석 및 종합 의견

5.1. 상권 분석

본건은 전형적인 주거 밀집 지역 내 소형 주택으로, 대규모 상권이 아닌 일상생활 편의시설 위주의 근린생활 상권을 이용합니다. 주요 상권 분석은 주변 학교 및 주거 단지에서 발생하는 안정적인 주거 임대 수요에 초점을 맞춰야 하며, 소형 주택의 임대 시장이 활발할 것으로 예상됩니다.

5.2. 종합 의견

본건은 평택시 비전동의 학군이 우수한 주거지역에 위치한 소형 다세대주택(도시형생활주택)으로, 입지적인 장점과 함께 제1종일반주거지역이라는 안정적인 용도 지역을 확보하고 있습니다. 감정가 151,000,000원 대비 적정 수준의 임대 수익률을 기대할 수 있으며, 소액 투자 물건으로 적합합니다. 다만, 현재 전층 임대 중인 상황이므로, 임차인의 대항력 유무 및 명도 비용을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 필수적입니다. 잠재적 리스크를 정확하게 파악하고 임장 및 권리분석을 철저히 진행한다면 성공적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

법원 정보

평택지원 경매6계