나이스옥션 법원경매 평택 2024타경52664 [2] 경기도 평택시 고덕동 1979-1 해모수가온타워주건축물제1동 OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지 · 평가일 2024.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "율포초등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 점포, 음식
점, 위락시설 등 각종 상업용 빌딩, 오피스텔, 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설
이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬래브지붕 6층건 중 5층 505호(기호1), 5층 506호(기호2)
5층 507호(기호3)로서
외 벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅, 페어그라스 등 마감.
내 벽 : 석고 판넬 마감.
창 호 : 샷시 페어그라스 창호임.

이용상태

본건 기호1-3 공부상 용도는 제1종근린생활시설(체육도장)이며, 현황 기호1-3는 공실임.

설비내역

공용 위생 급.배수 설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지 가장형의 평탄한 토지로서, 집합건물(근린생활시설) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 광장과 접하고, 서측으로 소로2류, 남측으로 중로2류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 중심상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭 8m-10m)(특수도로)
(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

*기호2 : 중심상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가
축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지
구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1-3는 시공사의 유치권 행사로 건물 사용 이력은 없는 것으로 조사되나, 임대관계
는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

'유치권 행사중'이라는 표시가 되어 있으나 그 성립여부는 불분명함
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1. 사건번호

평택지원 2024타경52664 (2)

1.1. 2. 소재지

경기도 평택시 고덕동 1979-1 해모수가온타워 주건축물 제1동 5층 506호

1.1. 3. 용도

근린상가 (제1종근린생활시설)

1.1. 4. 감정가

379,000,000원

1.1. 5. 면적

토지면적: 12.12㎡ (약 3.67평)

토지 지분: 12.1182㎡ (약 3.67평)

건물면적: 33.60㎡ (약 10.16평)

건물 지분: 33.6㎡

1.1. 6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.1. 7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.1. 8. 채권자

에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 9. 특이사항

유치권, 유동화물건, 재매각

1.1. 10. 주의사항

'유치권 행사중'이라는 표시가 되어 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

1.1. 11. 특별매각조건

매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

2.

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "율포초등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 점포, 음식점, 위락시설 등 각종 상업용 빌딩, 오피스텔, 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

1.2. 2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 양호합니다.

1.2. 3. 도로 상태

본건은 북측으로 광장과 접하고, 서측으로 소로2류, 남측으로 중로2류와 접해 있습니다.

1.2. 4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건이 속한 토지는 중심상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류, 중로2류, 가축사육제한구역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있습니다.

3.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리

국민은행 근저당 (접수일자: 2023-03-31, 권리금액: 750,000,000원)

1.3. 2. 등기부 현황

* 소유권 이전: 주식회사 해모수 (1번 신탁 말소), 홍성미 (매매)

* 근저당: 국민은행 (말소), 황지홍 (말소), 박형숙 (말소)

* 임의경매: 에이치에프케이사일유동화전문 (수원지방법원 평택지원 2024타경52664)

1.3. 3. 채권 총액

860,000,000원

1.3. 4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (세부 내용은 제공되지 않았습니다.)

1.3. 5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

본건 관련하여 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 6. 유치권

시공사의 유치권 행사로 인해 건물 사용 이력이 없는 것으로 조사되었습니다. 그러나 유치권의 성립 여부는 불분명하므로, 낙찰 후 유치권 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

4.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 건물 개요

본건은 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 5층 506호에 위치한 근린생활시설입니다.

사용승인일은 2022년 12월 16일입니다.

주요 마감재는 외벽 석재 및 페인팅, 내벽 석고 판넬, 창호 샷시 페어그라스입니다.

1.4. 2. 주변 상권

율포초등학교 북측 인근의 상업 밀집 지역에 속해 있으며, 다양한 상업 시설 및 주거 시설이 혼재하여 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리한 환경입니다.

1.4. 3. 업종 현황

본건과 동일한 건물 내 기호 1-3호는 공부상 제1종근린생활시설(체육도장) 용도이나, 현황 공실로 조사되었습니다. 본건 506호 역시 공실 상태일 가능성이 높습니다.

1.4. 4. 입지 강점

* 개발이 활발한 고덕국제화지구 내 중심상업지역에 위치하여 미래 가치 상승 기대.

* 차량 및 대중교통 접근성이 우수하여 방문객 편의성 증대.

1.4. 5. 주변 혐오시설

현재까지 파악된 바로는 본건 인근에 특별한 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

5.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 교통

주요 도로에 인접하여 차량 이용이 편리하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 용이합니다.

1.5. 2. 편의시설

상업 지역에 위치하므로 은행, 병원, 마트, 식당 등 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

1.5. 3. 교육시설

율포초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

6.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 유치권 문제

'유치권 행사중'이라는 표시는 해당 권리의 성립 여부에 따라 명도 과정에서 추가 비용이나 시간 지연을 초래할 수 있는 주요 리스크입니다. 유치권의 법적 효력 및 인수 여부를 철저히 검토해야 합니다.

1.6. 2. 재매각 이력

본 건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 유찰 또는 낙찰 취소 등의 사유가 있었음을 시사합니다. 이는 물건 자체의 문제, 권리관계의 복잡성, 또는 시장 상황 등 다양한 요인에 기인할 수 있습니다.

1.6. 3. 공실 및 관리 상태

현황 공실로 조사되었으며, 시공사의 유치권 행사로 건물 사용 이력이 없다는 점은 건물 내부의 관리 상태나 하자 유무에 대한 확인이 필요함을 의미합니다. 장기 공실 발생 시 투자 수익률에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 4. 복잡한 권리관계

다수의 근저당 및 유치권 등이 설정되어 있어 권리 분석에 주의가 필요합니다.

7.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 고덕국제화지구 내 중심상업지역에 위치하여 향후 발전 가능성이 높은 입지 조건을 갖춘 근린상가입니다. 편리한 교통 환경과 다양한 편의시설 접근성은 상업 시설로서의 기본적인 장점을 제공합니다.

하지만, '유치권 행사중'이라는 명확한 리스크와 재매각 이력은 본건의 명도 및 권리 관계를 복잡하게 만들 수 있습니다. 유치권의 성립 여부에 대한 면밀한 법률적 검토와 이에 따른 추가 비용 발생 가능성을 반드시 염두에 두어야 합니다. 또한, 현황 공실임을 고려하여 공실 위험 및 관리 상태를 충분히 조사해야 합니다.

8.

1.8. 투자 포인트

* 고덕국제화지구 내 중심상업지역의 미래 가치: 지속적인 개발과 인구 유입으로 인한 상권 활성화 기대.

* 우수한 교통 접근성: 광역 교통망 및 지역 내 이동 편리성 확보.

* 잠재적 시세차익: 유치권 문제 해결 및 상권 활성화 시 시세 상승 가능성.

9.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 인수해야 할 보증금은 0원이지만, 유치권의 성립 여부, 명도에 소요될 시간과 비용, 건물 내부 상태, 그리고 향후 고덕지구 상권의 구체적인 전망 등 추가적인 조사가 필수적입니다.

따라서, 본 건의 입찰가는 상기 리스크 요인들을 충분히 반영하여 보수적으로 접근해야 합니다. 주변 유사 물건의 실거래가, 임대료 수준, 그리고 유치권 해결에 필요한 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 할 것입니다.

향후 추가 조사를 통해 아래 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.

* 주변 상가 시세 및 최근 실거래가 추이.

* 유치권 관련 법률 자문을 통한 성립 가능성 및 예상 명도 비용 산정.

* 건물 내부 상태 점검 (공실로 인한 관리 상태 확인).

* 고덕지구 개발 계획 및 해당 상권의 장기적인 전망.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.