나이스옥션 법원경매 평택 2024타경52664 [1] 경기도 평택시 고덕동 1979-1 해모수가온타워주건축물제1동 OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지 · 평가일 2024.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "율포초등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 점포, 음식
점, 위락시설 등 각종 상업용 빌딩, 오피스텔, 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설
이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬래브지붕 6층건 중 5층 505호(기호1), 5층 506호(기호2)
5층 507호(기호3)로서
외 벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅, 페어그라스 등 마감.
내 벽 : 석고 판넬 마감.
창 호 : 샷시 페어그라스 창호임.

이용상태

본건 기호1-3 공부상 용도는 제1종근린생활시설(체육도장)이며, 현황 기호1-3는 공실임.

설비내역

공용 위생 급.배수 설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지 가장형의 평탄한 토지로서, 집합건물(근린생활시설) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 광장과 접하고, 서측으로 소로2류, 남측으로 중로2류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 중심상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭 8m-10m)(특수도로)
(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

*기호2 : 중심상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가
축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지
구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1-3는 시공사의 유치권 행사로 건물 사용 이력은 없는 것으로 조사되나, 임대관계
는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

'유치권 행사중'이라는 표시가 되어 있으나 그 성립여부는 불분명함
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 평택시 고덕동 1979-1번지 해모수가온타워 주건축물 제1동 5층 505호에 소재한 근린상가 건물입니다.

사건번호는 평택지원 2024타경52664 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 379,000,000원입니다.

토지 면적은 12.12㎡ (약 3.67평)이며, 건물 면적은 33.60㎡ (약 10.16평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

주요 특이사항으로는 유치권, 유동화물건, 재매각이 있으며, '유치권 행사중'이라는 표시가 있으나 그 성립 여부는 불분명한 점을 주의해야 합니다.

특별매각조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "율포초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 점포, 음식점, 위락시설 등 각종 상업용 빌딩, 오피스텔, 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 북측으로 광장과 접하고, 서측으로는 소로2류, 남측으로는 중로2류 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 중심상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구)에 속하며, 가축사육제한구역 및 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 3월 31일 접수된 국민은행 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 말소될 권리들은 다음과 같습니다.

* 국민은행 근저당권 (2023-03-31, 750,000,000원)

* 황지홍 근저당권 (2023-06-09, 60,000,000원)

* 평택시 압류 (2024-02-07)

* 박형숙 근저당권 (2024-08-14, 50,000,000원)

* 에이치에프케이사일유동화전문 근저당권 (2024-08-14, 663,319,727원, 임의경매 개시 결정)

* 국민건강보험공단 압류 (2025-04-02)

등기부채권 총액은 860,000,000원입니다.

등기부 상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, '유치권 행사중'이라는 표시가 있으나 그 성립 여부가 불분명하므로, 낙찰자가 인수하거나 해결해야 할 부담이 될 수 있습니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 조사되었습니다. 임대 관계는 미상이며, 건물 사용 이력은 시공사의 유치권 행사로 인해 없는 것으로 조사되었습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 각종 상업용 빌딩, 오피스텔, 주택 등이 혼재하는 복합 상권입니다.

주변에 점포, 음식점, 위락시설 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

물건 자체의 공부상 용도는 제1종근린생활시설(체육도장)이나, 현황은 기호 1-3호 모두 공실 상태입니다.

고덕국제화지구 내 중심상업지역에 해당하여 향후 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 진출입도 용이합니다.

* 주변 편의시설: 상업 지역 내 위치하여 다양한 상가, 음식점, 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 북측 인근에 율포초등학교가 있어 학군 관련 수요도 존재합니다.

* 기타: 주변에 오피스텔, 아파트, 주택 등이 혼재하여 배후 수요가 있을 것으로 판단됩니다. 현재까지 조사된 바로는 특별한 혐오시설이 인접한 것으로 확인되지는 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권: '유치권 행사중'이라는 표시가 있으나 그 성립 여부가 불분명하여, 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 매우 높습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 공실: 현재 물건이 공실 상태이므로, 낙찰 후에도 즉시 임대가 맞춰지지 않을 경우 장기간 공실 위험이 있습니다.

* 재매각: 본 물건은 재매각 건으로, 이전 입찰에서 유찰되거나 계약이 포기된 사유에 대한 확인이 필요합니다.

* 미상 임대 관계: 임대 관계가 미상으로 조사되었으나, 실제 점유자가 있을 경우 명도에 어려움이 있을 수 있습니다. (단, 보증금 합계 0원)

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 고덕국제화지구 내 중심상업지역에 위치한 신축급 상가 건물로, 입지적 장점을 가지고 있습니다.

최근 준공된 건물(사용승인 2022년 12월 16일)로 비교적 신축 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

다만, '유치권 행사중'이라는 명확한 리스크가 존재하며, 이는 물건의 가치를 크게 훼손하거나 낙찰 후 큰 부담으로 작용할 수 있습니다.

유치권의 성립 여부에 대한 철저한 법적 검토와 전문가의 자문이 반드시 필요합니다.

이러한 불확실성을 감안하더라도, 고덕국제화지구의 미래 가치와 상업 지역의 잠재력을 보고 투자하려는 경우, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 선행해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 고덕국제화지구의 성장 가능성과 중심상업지역이라는 입지적 이점.

* 비교적 신축 건물로 추후 재건축이나 리모델링 시 높은 가치 상승 기대.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 확보 용이.

* 유치권 문제를 명확히 해결할 경우, 시세 대비 저렴하게 매입할 기회.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 유치권 성립 여부, 주변 시세, 향후 공실률 및 임대 수요 예측, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재로서는 명확한 유치권의 존재 가능성으로 인해 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 철저한 현장 조사와 법률 자문을 통해 리스크를 분석한 후, 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.