나이스옥션 법원경매 평택 2024타경52664 [3] 경기도 평택시 고덕동 1979-1 해모수가온타워주건축물제1동 OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지 · 평가일 2024.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "율포초등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 점포, 음식
점, 위락시설 등 각종 상업용 빌딩, 오피스텔, 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설
이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬래브지붕 6층건 중 5층 505호(기호1), 5층 506호(기호2)
5층 507호(기호3)로서
외 벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅, 페어그라스 등 마감.
내 벽 : 석고 판넬 마감.
창 호 : 샷시 페어그라스 창호임.

이용상태

본건 기호1-3 공부상 용도는 제1종근린생활시설(체육도장)이며, 현황 기호1-3는 공실임.

설비내역

공용 위생 급.배수 설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지 가장형의 평탄한 토지로서, 집합건물(근린생활시설) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 광장과 접하고, 서측으로 소로2류, 남측으로 중로2류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 중심상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭 8m-10m)(특수도로)
(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

*기호2 : 중심상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가
축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지
구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1-3는 시공사의 유치권 행사로 건물 사용 이력은 없는 것으로 조사되나, 임대관계
는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

'유치권 행사중'이라는 표시가 되어 있으나 그 성립여부는 불분명함
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보에 대한 상세 내용은 다음과 같습니다.

* 사건번호: 평택지원 2024타경52664 (3)

* 소재지: 경기도 평택시 고덕동 1979-1 해모수가온타워 주건축물 제1동 5층 507호

* 건물명: 해모수가온타워

* 용도: 근린상가 (공부상: 제1종근린생활시설 - 체육도장)

* 감정가: 379,000,000원

* 토지면적: 12.12㎡ (약 3.67평)

* 토지지분: 12.1182㎡ (약 3.67평)

* 건물면적: 33.60㎡ (약 10.16평)

* 건물지분: 33.6㎡ (약 10.16평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본 건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 위치 및 주위환경: 경기도 평택시 고덕동 소재 "율포초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 점포, 음식점, 위락시설 등 각종 상업용 빌딩, 오피스텔, 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 북측으로 광장과 접하고, 서측으로 소로2류, 남측으로 중로2류와 접하고 있어 차량 및 보행 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 본 건은 중심상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 택지개발지구에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2023년 03월 31일 접수된 국민은행 근저당 (채권최고액 750,000,000원)입니다.

* 등기부상 채권 총액: 약 860,000,000원 (여러 채권의 합계이며, 매각으로 소멸 예정인 권리 포함)

* 권리 분석 요약:

* 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* '유치권 행사중'이라는 표시가 있으나, 그 성립 여부는 불분명하여 낙찰 후 인수 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

* 유동화 물건, 재매각 이력이 있습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 본 건은 임차인으로부터 인수할 보증금이 없는 것으로 조사되었습니다. 그러나 실제 점유 관계 및 보증금, 차임 등에 대한 정보가 미상으로 파악되었으므로, 임대차 내역에 대한 철저한 확인 및 현장 조사가 필요하며, 이에 따른 인수 또는 부담 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.3. 상권분석

본 건의 상권 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 건물 용도 및 현황: 본 건은 공부상 제1종근린생활시설(체육도장)로 등재되어 있으나, 현황은 5층 507호(기호3)가 공실로 조사되었습니다. (기호1, 2도 공실로 명시됨)

* 주변 상권 특성: 주위는 각종 상업용 빌딩, 오피스텔, 주거시설 등이 혼재되어 유동인구 및 잠재적 수요가 존재합니다.

* 상권 발전 가능성: 고덕국제화지구 개발 계획 등 지역 개발 호재에 따라 향후 상권 활성화 및 수요 증가가 기대됩니다.

1.4. 생활정보

본 건 주변의 생활 정보는 다음과 같습니다.

* 교육시설: 북측 인근에 율포초등학교가 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 편의시설: 상업지역에 위치하여 다양한 상점, 식당, 은행 등 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 주변 시설: 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 인접하여 확인되지 않았으며, 상업 및 주거 기능이 혼재된 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건 취득 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 유치권: '유치권 행사중'이라는 표기가 있으나, 법적 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 예상치 못한 법적 분쟁 또는 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 재매각: 과거 경매 진행 시 낙찰되었으나, 어떤 사유로든(채무자/채권자 이의, 대금 미납, 이해관계인 문제 등) 매각이 취소되었거나 포기된 이력이 있음을 의미합니다. 그 원인을 파악하는 것이 중요합니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 감정평가액 대비 상당히 높아, 채권 회수를 위한 경매 진행이 불가피해 보입니다. 이는 낙찰가 산정에 있어 고려해야 할 요소입니다.

* 공실 장기화 가능성: 현재 물건이 공실 상태이므로, 낙찰 후에도 공실이 장기화될 경우 투자금 회수에 시간이 소요될 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임대 관계가 미상으로 조사되어, 실제 점유 관계 확인 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 고덕동의 중심상업지역 내 위치하여 지역 개발에 따른 미래 가치 상승이 기대되는 지역에 있습니다. 또한, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

그러나 '유치권 행사중'이라는 불확실한 권리 관계, 재매각 이력, 임대 관계 미상 등 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

따라서 본 건에 대한 투자를 고려하신다면, 현장 방문을 통한 점유 관계 확인, 유치권 성립 여부에 대한 법률적 검토, 재매각 사유 파악 등 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

본 건의 잠재적 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 고덕국제화지구 및 택지개발지구 개발에 따른 지역 가치 상승 기대.

* 중심상업지역 내 위치로, 향후 상권 활성화 시 임대 수익 증대 및 시세 차익 가능성.

* 현재 공실 상태이나, 성공적인 명도 및 임대차 계약을 통해 수익화 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

* 감정가: 379,000,000원

* 특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20% (최저매각가격 미확정으로 인한 추후 확인 필요)

* 예상 입찰가 제안:

본 건은 '유치권 행사중' 표기와 재매각 이력 등 상당한 리스크 요인을 내포하고 있으며, 등기부상 채권 총액이 감정가 대비 높은 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가 379,000,000원을 기준으로, 리스크 프리미엄을 고려하여 감정가의 65% ~ 75% 수준인 약 246,350,000원 ~ 284,250,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

실제 입찰가는 현장 조사 결과, 권리관계 재확인, 유사 물건 시세 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.