나이스옥션 법원경매 영월 2024타경2133 [1] 강원특별자치도 정선군 사북읍 사북리 272-4 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 영월 2024타경2133 [1] 강원특별자치도 정선군 사북읍 사북리 272-4 전 경매

• 사건번호: 2024타경2133
• 주소: 강원특별자치도 정선군 사북읍 사북리 272-4
• 감정가: 562,206,000원
• 최저가: 192,837,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 전

영월지원 경매2계 2024타경2133 | 소재지: 강원특별자치도 정선군 사북읍 사북리 272-4 | 감정가: 562,206,000원 | 최저가: 192,837,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호: 영월지원 2024타경2133 (1)

소재지: 강원특별자치도 정선군 사북읍 사북리 272-4

용도/현황: 전(농지) / 주거나지

토지 면적: 1482.00㎡ (약 448.31평)

매각 대상: 토지매각

경매 구분: 부동산임의경매

감정가: 562,206,000원

특이사항: 농지취득자격증명 필수, 법정지상권 성립 여지 있음, 제시외 건물 존재(매각 제외)

1.2. 물건 상세 분석

2. 입지조건 및 주변 환경

대상 물건은 강원특별자치도 정선군 사북읍 사북리에 소재하며 '사북중.고등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택과 소규모 공동주택이 혼재하는 주택지대로서 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

부정형 및 사다리형의 완경사 지세이며, 지목은 '전'이나 현재는 '주거나지'로 이용되고 있습니다. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 교통 사정은 보통입니다. 일부 필지는 북서측 왕복 2차선 도로에 접하며, 다른 일부 필지는 비포장 세로에 접하는 상태입니다.

3. 권리분석

본 건은 토지만을 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

가장 핵심적인 위험 요소는 '법정지상권' 및 '제시외 건물'의 존재입니다. 매각 대상 토지 위에 인접지(사북리 산71-2)에 걸쳐 주택 1동과 부속건물이 소재하며, 이는 매각에서 제외됩니다. 법정지상권이 성립될 경우 낙찰자는 건물을 철거할 수 없으며, 건물 소유자에게 토지 사용에 대한 지료만 청구할 수 있습니다. 감정가는 이 제시외 건물로 인해 토지 이용이 제한받는 정도를 감안하여 평가되었습니다. 입찰자는 법정지상권 성립 여부에 대한 면밀한 검토가 필수입니다.

소유자 및 채무자가 모두 사망(망)한 상태이므로, 상속 관계를 확인하고 승계인들을 상대로 향후 명도(지료 청구) 절차를 진행해야 할 수 있습니다.

4. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역 내 '제2종일반주거지역'에 해당합니다. 이는 개발 및 건축에 있어 매우 유리한 조건으로, 높은 용적률 및 건폐율을 적용받을 수 있어 토지의 잠재적인 활용 가치가 높음을 시사합니다.

그 외 가축사육제한구역(전부 제한), 상대보호구역(학교 인근), 폐광지역진흥지구 등의 제한이 있습니다.

5. 상권분석 및 생활 정보

대상지는 주택 밀집 지역으로, 일상 생활 편의를 위한 소규모 상권은 사북읍 중심가 및 인근 아파트 단지 상권을 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

교육 시설로는 사북중.고등학교가 인접해 있으며, 기본적인 생활 인프라 이용에는 무리가 없을 것으로 보입니다.

감정평가서에 명시된 내용으로는 주변에 명확한 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 일반적인 주택지대로서 제반 주위 환경은 보통입니다.

6. 잠재적 리스크 및 주의사항

농지취득자격증명(농취증): 지목이 '전'이므로 농취증 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰 보증금은 몰수됩니다. 현황은 '주거나지'이므로, 농지법상 경자유전의 원칙에 따라 농취증 발급이 까다로울 수 있습니다. 입찰 전에 관할 관서(정선군청 등)에 농취증 발급 가능 여부를 반드시 문의해야 합니다. 현황대로 주택 건축 부지로의 사용을 인정받는 것이 가장 유리합니다.

법정지상권 및 제시외 건물: 본 물건의 가장 큰 리스크입니다. 건물의 철거 여부는 법정지상권 성립 여부에 따라 달라지며, 소송 등 법적 절차에 상당한 시간과 비용이 소모될 수 있습니다. 제시외 건물의 소유자와의 매매 또는 지료 협상 능력에 따라 투자 수익이 크게 달라질 수 있습니다.

지적경계 불분명: 지적 측량 등을 통해 정확한 경계를 확인하고, 제시외 건물이 인접지뿐만 아니라 본 건 토지의 어느 정도 면적을 침범하고 있는지 정확히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 '제2종일반주거지역' 내 448평에 달하는 대형 토지라는 점에서 높은 개발 잠재력을 갖추고 있습니다. 감정가 역시 제시외 건물로 인한 이용 제한을 감안하여 산정된 것으로 보이므로, 추후 건물을 포함하여 통으로 매입 또는 협상을 통해 소유권을 정리할 경우 상당한 시세차익을 기대할 수 있습니다.

투자 포인트는 다음과 같습니다.

최고의 입지: 도시지역 내 제2종일반주거지역 토지. 향후 개발 가치 높음.

잠재적 시세차익: 제시외 건물로 인해 저평가된 감정가. 리스크 해결 시 높은 수익률 기대.

토지 규모: 대규모 토지(448평). 단독 개발 및 여러 필지로의 분할 개발 가능성이 열려 있음.

종합적으로, 본 건은 농취증 발급과 법정지상권 및 제시외 건물 문제를 해결할 수 있는 법적 지식과 자금력을 갖춘 전문 투자자에게 매우 매력적인 '고난도 고수익' 물건으로 판단됩니다. 일반적인 실수요자나 초보 투자자에게는 권리 관계 해결의 어려움으로 인해 투자가 부적합할 수 있습니다.

법원 정보

영월지원 경매2계