나이스옥션 법원경매 영월 2024타경32264 [2] 강원특별자치도 정선군 정선읍 여탄리 281 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 영월 2024타경32264 [2] 강원특별자치도 정선군 정선읍 여탄리 281 전 경매

• 사건번호: 2024타경32264
• 주소: 강원특별자치도 정선군 정선읍 여탄리 281
• 감정가: 3,027,000원
• 최저가: 1,038,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 전

영월지원 경매2계 2024타경32264 | 소재지: 강원특별자치도 정선군 정선읍 여탄리 281 | 감정가: 3,027,000원 | 최저가: 1,038,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 영월지원 2024타경32264 (2)이며, 소재지는 강원특별자치도 정선군 정선읍 여탄리 281입니다.

용도는 '전'(밭)이며, 토지면적은 $757.00 \text{ m}^2$ (약 229.00평)입니다.

감정가는 3,027,000원으로 책정되었습니다.

1.2. 매각 정보

본건은 토지일부지분매각 물건으로, 토지 지분율은 25230.81로 공시되었습니다.

경매구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOO입니다.

건물은 매각대상이 아니며, 제시외 면적도 없습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 강원특별자치도 정선군 정선읍 여탄리 소재 "여탄경로당" 북측 근거리에 위치합니다.

주위는 농경지, 농가주택, 자연림 등으로 형성된 전형적인 산간농촌지대입니다.

본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 간선도로까지의 거리를 고려하면 교통 사정은 무난한 수준으로 평가됩니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본건은 깊은 산간 농촌지대에 위치하므로, 상업 시설 발달은 전무한 상태입니다.

생활 편의시설은 극히 제한적이며, 인근 공공시설로는 "여탄경로당"이 유일하게 파악됩니다.

기본적인 상업 및 의료 시설을 이용하기 위해서는 정선읍 소재지로 이동해야 하는 원거리 생활권입니다.

2.3. 혐오시설 및 환경 분석

주변에 대형 산업시설, 폐기물 처리시설 등 일반적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 본건이 위치한 여탄리 일대는 덕산기 계곡으로 진입하는 오지마을 길목에 있으며, 접근 도로가 승용차로 이동하기 조심스러운 수준의 험지이거나 계곡 주변의 좁은 비포장도로일 가능성이 높습니다.

이는 물건지 현황에서 언급된 '미개설된 도로' 및 '맹지'와 일맥상통하며, 자연 친화적인 환경이지만 생활 편의성 측면에서는 리스크가 존재합니다.

3. 물건 현황 및 이용 상태

3.1. 토지 현황

본건의 지목은 '전'(밭)이며, 장기간 방치된 상태이거나 전으로 이용 중입니다.

특히, 기호(6)의 경우 공부상 지목은 전이나 일부 제시외건물이 소재하며 제시외건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태가 매우 취약합니다. 기호(1, 2, 3)은 지적상 도로에 접하지만 미개설된 상태로 사실상 맹지이며, 기호(4, 5)는 지적상 맹지입니다. 기호(6)은 지적상 맹지이나 북동측으로 하천(여탄천)을 통하여 접근하는 것으로 파악됩니다.

3.2. 용도지역 및 제한 사항

토지는 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역이 혼재되어 있으며, 대부분 영농여건불리농지에 해당합니다.

기호(6)은 하천예정지(001_여탄천_소하천예정지)로 지정되어 있어 향후 개발 및 건축 행위에 중대한 제약이 따를 수 있습니다.

공통적으로 가축사육제한구역(주거밀집지역 $2,000 \text{ m}$ 이내_돼지, 개, 닭, 오리, 메추리)으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 매각대상 권리

본건은 토지일부지분매각 물건으로, 소유자 '전OO'의 토지 중 일부 지분(25230.81)만 매각 대상입니다.

지분 매각이므로, 낙찰 후 기존 공유자와의 관계 설정 및 공유물 분할 청구 소송 등 추가적인 법적 절차가 필요합니다.

4.2. 필수 확인 사항 (특이사항)

농지취득자격증명(농취증): 본건은 지목이 '전'이므로 농취증 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰보증금이 몰수되므로, 입찰 기일 전 해당 관서에 미리 발급 가능 여부를 문의하고, 발급을 위한 계획서 등을 철저히 준비해야 합니다.

공유자우선매수신고: 본건은 공유물 지분 매각이므로, 다른 공유자는 최고가 매수신고 가격으로 우선 매수 신고를 할 수 있습니다. 단, 이 권리 행사는 1회로 제한됩니다.

분묘기지권: 분묘 소재 여부는 별도 확인이 필요하며, 분묘 소재 시 분묘기지권이 성립할 여지가 있어 낙찰자가 예상치 못한 권리 관계 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

토지일부지분매각 리스크: 낙찰 후 지분에 대한 사용 수익을 위해서는 공유자와의 합의가 필수이며, 합의가 안 될 경우 공유물 분할 청구 소송을 통해야 합니다. 지분 매각의 특성상 투자 회수 기간이 길어질 수 있습니다.

맹지 및 도로 문제: 대부분의 토지가 지적상 도로에 접하더라도 미개설된 맹지이거나 아예 지적상 맹지입니다. 차량 접근성 및 건축 인허가에 심각한 문제가 발생할 수 있습니다.

농지취득자격증명 미비: 농취증 미제출은 보증금 몰수로 직결되는 가장 큰 리스크입니다.

지적경계 불분명: 경계가 불분명하다고 명시되어 있어, 정확한 면적 확인 및 공유자 간 경계 분쟁의 여지가 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 감정가(3,027,000원) 자체가 낮은 소액 물건이나, 산간 오지에 위치한 농지 지분 매각 물건으로서 권리적, 사실적 난이도가 높은 물건입니다.

투자 목적은 시세차익을 노린 단기 투기보다는 장기적인 관점에서 공유자 합의 또는 분할을 통한 전체 토지의 매각을 유도하거나, 귀농/귀촌 또는 농림업 관련 장기 보유를 염두에 두어야 합니다.

특히, 농취증, 공유자우선매수, 맹지 등 해결해야 할 과제가 많으므로 초보 투자자에게는 적합하지 않으며, 특수 물건 경험이 풍부한 전문 투자자의 접근이 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

소액 투자 가능: 감정가 대비 낮은 금액으로 농지 지분을 확보할 수 있는 기회입니다.

자연 환경: 정선군의 청정 자연 환경 및 희귀 식물 서식지 인근에 위치하여, 자연 친화적인 투자가치(휴양, 치유)를 고려할 수 있습니다.

지분 정리 가능성: 공유자우선매수권이 1회로 제한되어 있어, 공유자의 우선 매수 포기 시 낙찰자의 권리 확보가 용이해집니다. 낙찰 후 공유자를 상대로 공유물 분할을 통해 최종적으로 현금화를 시도해 볼 수 있습니다.

법원 정보

영월지원 경매2계