나이스옥션 법원경매 영월 2024타경32264 [3] 강원특별자치도 정선군 정선읍 여탄리 347 전 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 영월 2024타경32264 [3] 강원특별자치도 정선군 정선읍 여탄리 347 전 경매

물건 대표 이미지

영월지원 경매2계 2024타경32264 | 소재지: 강원특별자치도 정선군 정선읍 여탄리 347 | 감정가: 3,000,000원 | 최저가: 1,029,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호: 영월지원 2024타경32264 (3)

소재지: 강원특별자치도 정선군 정선읍 여탄리 347

용도: 전 (농지)

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 3,000,000원

1.2. 물건 현황 및 면적

본건은 토지의 일부 지분에 대한 매각 건입니다.

토지면적: 450.00제곱미터 (약 136.13평)

토지 지분율: 14998.499999999998 (지분매각 물건임)

건물 및 제시외면적: 0.00제곱미터 (건물은 매각 대상이 아님)

*참고: 본 건은 토지(전)에 대한 매각이므로 아파트의 전용면적/분양면적은 해당 사항 없습니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 강원특별자치도 정선군 정선읍 여탄리 소재 "여탄경로당" 북측 근거리에 위치합니다.

주변은 농경지, 농가주택, 자연림 등으로 형성된 산간농촌지대입니다.

전반적으로 개발의 흔적이 적은 순수 농촌 지역입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건 인근까지 차량 접근은 가능하며, 간선도로까지의 거리를 고려할 때 교통사정은 무난한 편으로 평가됩니다.

다만, 후술할 도로 현황을 볼 때 실제 차량 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

2.3. 형태 및 이용상태

본건은 부정형의 토지이며, 장기간 방치된 '전(밭)' 상태입니다.

토지 이용계획상 기호에 따라 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역, 하천예정지 등 다양한 용도지역으로 지정되어 있으며, 영농여건불리농지가 다수 포함되어 있습니다.

특히 기호(6)의 경우 공부상 지목은 전이나, 일부 제시외건물이 소재하는 제시외건부지로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

본건의 최대 약점 중 하나로, 기호(1,2,3)은 남측으로 지적상 도로에 접하나 미개설된 상태로 *맹지*이며, 기호(4,5)는 *지적상 맹지*입니다.

기호(6)은 지적상 맹지이나 북동측으로 하천을 통하여 접근이 가능합니다.

사실상 대부분의 토지가 건축행위가 어려운 맹지 상태이므로 이용가치가 현저히 낮습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각대상 및 권리관계

본건은 부동산강제경매 사건으로, 토지의 *일부 지분*만 매각 대상입니다.

소유자는 전OO, 채권자는 주OOOOOOOOOOOO이며, 채무자는 정보가 제공되지 않았습니다.

지분 매각이므로 매각 후 나머지 공유자와의 관계 설정이 필수적입니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

농지취득자격증명: *필수 요건*입니다. 미제출시 보증금은 몰수됩니다. 입찰 전 관할 관서에 미리 발급 문의가 필요합니다.

공유자우선매수신고: 다른 공유자가 우선 매수를 신고할 가능성이 높으며, 이는 1회로 제한됩니다.

분묘기지권: 분묘 소재 여부는 별도 확인이 필요하며, 분묘 소재시 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다.

지적경계불분명: 토지 경계가 불분명하여 추후 경계 관련 다툼의 여지가 있습니다.

감정평가액: 감정평가액(최저매각가격)은 지상에 소재하는 *수목을 포함*한 가격입니다.

4. 상권 분석

본건은 농경지, 농가주택, 자연림으로 구성된 산간농촌지대입니다.

따라서 상업 시설의 존재를 가정하기 어려우며, 상권 분석은 의미가 없습니다.

투자의 목적을 상업적 이용보다는 농지 또는 장기적 시각의 개발 가능성에 두어야 합니다.

5. 생활정보

본건 주변에는 "여탄경로당"이 소재합니다.

그 외의 교육, 의료, 편의시설 등의 생활 인프라에 대한 정보는 감정평가서에 언급되어 있지 않으므로, 농촌 지역임을 감안하여 필수적인 생활 시설과의 거리는 입찰자가 직접 확인해야 합니다.

5.1. 혐오시설 정보

제공된 정보 내에서는 혐오시설의 존재가 확인되지 않았습니다.

다만, 해당 지역은 가축사육제한구역(주거밀집지역 2,000m이내_돼지,개,닭,오리,메추리)으로 지정되어 있습니다.

외부 지도 서비스나 검색을 통한 혐오시설 확인은 본 보고서 작성 범위 밖이므로, 현장 조사 시 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

토지일부지분매각: 공유자우선매수권 행사 가능성 및 낙찰 후 타 공유자와의 협의 및 관계 정리가 필수적이며, 협의가 원만하지 않을 경우 공유물분할청구소송을 진행해야 하는 리스크가 있습니다.

농지취득자격증명: 미제출시 보증금 몰수라는 명확하고 큰 리스크가 존재합니다.

맹지 및 도로 문제: 지적상 또는 사실상 맹지 상태로 건축 등 개발행위가 사실상 불가능하여 토지의 활용도가 매우 낮습니다.

분묘기지권: 만약 분묘가 확인되고 분묘기지권이 성립된다면, 명도가 어려워 토지 이용에 심각한 제약이 따릅니다.

지상 수목 포함: 감정가에 수목 가격이 포함되어 있으나, 수목의 경제적 가치 산정이 명확하지 않을 수 있습니다.

토지이용제한: 하천예정지, 가축사육제한구역 등 다양한 법적 제약이 복합적으로 존재합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 강원특별자치도 정선군에 위치한 농지(전)에 대한 *고위험 지분 매각* 물건입니다.

300만원의 낮은 감정가에도 불구하고, 농지취득자격증명 필수, 공유자우선매수권, 맹지, 지적경계 불분명, 분묘기지권 성립 여지 등 다수의 중대한 법적, 물리적 리스크를 안고 있습니다.

실수요 목적의 개발은 도로 문제로 인해 거의 불가능하며, 투자 목적은 낮은 가격으로 지분을 확보한 후 공유자와 협의를 통한 출구 전략(전체 매각 또는 지분 매수) 모색에 국한됩니다.

7.2. 투자 포인트

낮은 진입 비용: 300만원의 감정가로 초기 투자 비용이 매우 낮습니다.

공유물 분할 협의 가능성: 낮은 가격으로 지분을 확보한 후, 다른 공유자와의 협상을 통해 지분을 매도하거나, 나머지 지분을 매수하여 전체 토지의 소유권을 확보할 기회를 얻을 수 있습니다.

장기적 토지 가치: 산간농촌지대에 위치하며, 일부 토지는 계획관리지역으로 장기적으로 정선 지역의 개발 계획에 따라 가치가 상승할 여지는 있습니다. (다만 현시점에서는 맹지라는 결정적 약점이 해소되어야 함)

농지취득자격증명 발급 가능자: 농지법에 대한 이해도가 높고 농지취득자격증명 발급이 확실한 전문 투자자에게 유리합니다.

법원 정보

영월지원 경매2계