나이스옥션 법원경매 안양 2024타경1485 [1] 경기도 군포시 금정동 47-24 우진아트리움 5층 504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우 · 평가일 2024.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 보고서는 안양지원 2024타경1485 (1) 사건에 대한 물건 분석 보고서입니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 군포시 금정동 47-24 우진아트리움 5층 504호

용도: 오피스텔 (건축물 현황상 업무시설 및 공동주택으로도 이용 가능)

토지 면적: 6.99㎡ (약 2.11평)

건물 면적: 39.54㎡ (약 11.96평)

1.3. 매각 정보

감정가: 245,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 이*

2. 입지조건

2.1. 교통

해당 물건은 경기도 군포시 금정동에 위치하며, 금정역 역세권으로 교통이 편리한 편입니다.

2.2. 주변 환경

우진아트리움은 주변에 상업 시설과 주거 시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 삼성식자재마트, AK플라자 금정점 등 편의시설이 있어 생활이 편리한 환경입니다. 또한, 금정초등학교, 군포중학교 등 교육 시설도 가까이 위치하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 3월 8일 접수된 동안양세무서장의 압류입니다.

3.2. 인수되는 권리

집합건물 등기부 요약 상, 중국인 소유의 주택임차권 (보증금 235,000,000원)이 '인수'로 표기되어 있으며, 전입일자 2021년 5월 28일, 확정일자 2021년 5월 17일입니다. 이는 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수해야 함을 의미합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이영국

보증금: 235,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-03-30

확정일자: 2021-05-17

대항력: 없음

* 임차인: 중국인

보증금: 235,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-28

확정일자: 2021-05-17

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계 0원으로 표기되어 있으나, 등기부상 '인수'로 명시된 중국인 임차인의 보증금 235,000,000원은 낙찰자가 부담해야 할 가능성이 높습니다.

3.4. 등기부 요약

소유권보존, 소유권이전 등기 후 여러 압류 및 강제경매 개시결정이 등기되었습니다. 말소기준권리 이후의 압류, 강제경매 등은 매각으로 소멸될 예정입니다. 그러나 '을구'의 주택임차권은 '인수'로 표기되어 있어 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 지역 특성

우진아트리움은 비교적 최근에 준공된 오피스텔 건물로, 업무시설과 공동주택으로도 이용 가능한 복합 용도의 건물입니다. 군포시 금정동 일대는 교통 접근성이 양호하며, 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역입니다.

4.2. 예상 임대 수요

해당 물건은 전용면적 약 12평의 소형 오피스텔로, 1인 가구나 소규모 사업체에 적합합니다. 금정역을 이용하는 직장인 및 인근 편의시설 이용객을 대상으로 꾸준한 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

삼성식자재마트, AK플라자 금정점 등 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 공공시설

인근에 학교 등 교육시설이 위치하고 있어 정주 여건이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유

본 건은 재매각 대상 물건으로, 이전 매각 절차에서 낙찰자가 잔금을 납부하지 않았거나 다른 사유로 인해 다시 경매에 나왔을 가능성이 있습니다. 재매각 사유에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

등기부 상 '인수'로 명시된 보증금 235,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 이는 낙찰자가 해당 보증금을 추가로 부담해야 하므로, 총 투자 비용 증가 요인이 됩니다.

6.3. 기타 리스크

토지 면적이 6.99㎡로 매우 협소한 편이며, 이는 건물 가치 대비 토지 지분 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 재매각 대상이며, 235,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하여 인수 부담이 큰 상황입니다. 다만, 금정역 역세권에 위치하고 있으며 주변 편의시설 접근성이 좋은 오피스텔이라는 장점이 있습니다. 재매각 사유와 임차인 인수 조건 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 금정역 역세권 입지로 교통 편의성이 높음.

* 준공 연차가 비교적 짧은 우진아트리움에 속해 있음.

* 주변 상업 및 편의시설 이용이 편리함.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

우진아트리움의 유사 면적 오피스텔 시세는 매매 실거래가 정보가 제한적이나, 감정가는 245,000,000원입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금 235,000,000원을 제외하고 산정된 감정가는 245,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 크므로, 이 점을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 보수적으로 감정가 수준 또는 그 이하를 고려할 수 있으나, 임차인 인수 금액을 고려한 총 투자 비용을 면밀히 산출해야 합니다.

9.3. 총 예상 비용

입찰가 + 인수 보증금 + 취득세 등 제반 비용.

만약 감정가인 245,000,000원으로 낙찰받는다면, 총 예상 비용은 약 480,000,000원 (245,000,000원 + 235,000,000원) 이상이 될 것으로 예상됩니다. 이는 시세 및 향후 임대 수익률 등을 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.