나이스옥션 법원경매 안양 2024타경110815 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 421-1 씨티프라임 5층502호 업무시설 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안양 2024타경110815 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 421-1 씨티프라임 5층502호 업무시설 경매

물건 대표 이미지

안양지원 경매4계 2024타경110815 | 소재지: 경기도 안양시 만안구 현충로 1, 5층502호 (안양동,씨티프라임) | 감정가: 310,000,000원 | 최저가: 158,720,000원 | 용도: 업무시설

1. 안양지원 2024타경110815 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안양지원 2024타경110815 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 421-1 씨티프라임 5층502호

용도: 업무시설 (오피스텔)

감정가: 310,000,000원

토지면적: 19.60㎡ (약 5.93평)

토지 지분율: 1960.0000000000002%

건물면적: 84.88㎡ (약 25.67평)

건물 지분율: 8488

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 정OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 위치하며, "안양초등학교" 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 아파트, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재된 지역입니다. 차량으로 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.3. 건물 정보

해당 물건은 철근콘크리트구조로 2015년 12월 16일에 사용승인을 받은 10층 건물 중 5층 502호입니다. 건물 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이섀시로 되어 있습니다. 오피스텔로서 방, 욕실, 주방, 현관 등으로 이용 중입니다. 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 화재경보기, 소화전, 승강기, 지하주차장 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

1.4. 토지 정보

본건 토지는 5필지가 일단의 대체로 사다리형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용되고 있습니다. 북서측으로는 중로에 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구 등에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한 구역, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한 지역 등에 속합니다.

1.5. 권리분석

본건의 가장 큰 특징은 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 8번 임차권등기가 존재한다는 점입니다. 해당 임차권등기는 2023년 6월 7일에 등기되었으며, 임대차보증금은 377,000,000원이고 전입일은 2021년 5월 27일, 확정일자는 2021년 5월 10일입니다. 주의사항에 명시된 바와 같이, 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건 매수에 있어 가장 중요하게 고려해야 할 사항입니다.

1.6. 상권분석

본건이 위치한 지역은 안양초등학교 인근으로, 아파트, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합 지역입니다. 안양초등학교가 인접해 있어 학군 관련 수요와 더불어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 주변의 다양한 업종의 상가들과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

1.7. 생활정보

안양초등학교가 남동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 차량 접근이 편리하고 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 용이합니다. 건물 내에는 승강기, 지하주차장, 도시가스 난방 등 기본적인 편의 설비가 갖추어져 있어 생활에 불편함이 없을 것으로 판단됩니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 을구 순위 8번 임차권등기와 관련된 부분입니다. 임대차보증금이 3억 7천 7백만 원으로, 감정가 3억 1천만 원보다 높아 배당으로 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 할 위험이 매우 큽니다. 또한, 일반적인 부동산 시장의 변동성, 공실 위험, 건물 관리 문제 등도 잠재적인 리스크로 고려해야 합니다.

1.9. 종합 의견

본건은 비교적 최근에 건축된(2015년) 오피스텔로, 안양초등학교 인근의 좋은 입지를 갖추고 있습니다. 토지와 건물을 일괄 매각한다는 점도 장점입니다. 그러나, 매수인이 인수해야 할 가능성이 높은 고액의 임차보증금(377,000,000원)은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 투자 대비 수익률에 직접적인 영향을 미치므로, 인수 금액과 실제 명도 가능성, 배당 여부 등을 면밀히 검토해야 합니다.

1.10. 투자 포인트

임차권등기와 관련된 인수 부담을 충분히 인지하고, 해당 금액만큼을 매수 가격에서 차감하더라도 수익성이 확보되는지 철저한 분석이 필요합니다. 만약 권리 관계의 명확한 해결이나 유리한 조건으로 낙찰받을 수 있다면, 안양시 내 업무시설로서의 잠재 가치는 있을 수 있습니다. 하지만, 인수 부담금액이 크므로 신중하고 보수적인 접근이 요구됩니다.

주변 시설 검색 결과, 본건 소재지 주변에서 혐오시설로 분류될 만한 특별한 시설은 확인되지 않았습니다.

법원 정보

안양지원 경매4계