나이스옥션 법원경매 안산 2024타경6017 [2] 경기도 시흥시 장현동 671-5 시티프론트561더파이브 지하1층비102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠 · 평가일 2024.12.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 장현동 소재 "시흥시청" 남측 인근에 위치하고, 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설, 관공서 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장, 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상10층 건 내 지하1층 비101호 外로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등 + 페어그라스 마감 등
창호 : 페어그라스 창호 등임.

이용상태

본건은 공히 공부상 제1종근린생활시설(소매점)임.

설비내역

본건은 기본적인 급배수/위생설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 평지로 업무시설(사무소) 및 근린생활시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 25M, 남서측으로 폭 약 12M, 동측으로 폭 약 15M내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(접산도로)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건의 임대관계 미상임.
- 본건은 공부상 지하1층이나, 동측 접면도로를 통하여 접근 및 진출입이 가능한 주출입구가 지상1층에 소재함.

물건 비고

1. 재매각임. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
2. 2025.09.11. 씨엔에스 주식회사로부터 2025. 8.분까지 공용부분에 대한 관리비 2,063,670원이 미납되어 있다는 신고서 제출됨. 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

본 보고서는 경기도 시흥시 장현동 671-5번지에 위치한 시티프론트561더파이브 지하1층 비102호 물건에 대한 정보를 담고 있습니다. 해당 물건은 근린상가 용도로, 감정가는 501,000,000원입니다. 토지 면적은 6.39㎡(약 1.93평)이며, 건물 면적은 24.88㎡(약 7.53평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의 경매입니다. 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 본 물건은 유동화 물건으로 재매각 절차를 거치고 있습니다.

1.2. 입지조건

본 건은 경기도 시흥시 장현동에 소재한 "시흥시청" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경으로는 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설, 관공서 등이 혼재되어 있어 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 지하 3층, 지상 10층 건물 내 지하 1층에 해당하며, 외벽은 석재붙임 및 페어그라스 마감, 창호는 페어그라스 창호로 마감되었습니다. 본건은 공부상 지하 1층에 위치하나, 동측 접면 도로를 통해 접근 가능한 주출입구가 지상 1층에 있어 실질적인 접근성이 우수합니다. 토지는 부정형 평지로 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 북측 약 25M, 남서측 약 12M, 동측 약 15M 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 준주거지역, 지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 국민은행의 근저당권(2023년 9월 27일 접수, 954,000,000원)이 말소기준권리가 되어, 경매 절차에 따라 해당 근저당권 및 그 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부등본상 주요 권리 내역으로는 소유권 이전 및 신탁 등기 말소, 이연성 명의의 소유권 이전(매매 496,767,600원), 국민은행의 근저당권, 그리고 국민은행 명의의 임의경매 개시 결정(2024타경6017)이 확인됩니다. 등기부채권 총액은 954,000,000원입니다.

임차인 현황으로는 주식회사 에버그로우파트너스가 등록되어 있으나, 보증금 0원, 차임 0원이며 전입/사업자 등록일자는 2024년 10월 17일입니다. 확정일자 및 배당신고일자는 없으며, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 시흥시 장현동 일대는 시흥시청 인근으로 행정 및 상업 기능이 집약된 지역입니다. 주변에 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설, 관공서 등이 혼재하여 상권 형성에 긍정적인 환경을 갖추고 있습니다. 공부상 제1종근린생활시설(소매점) 용도이며, 실제 건물 용도 또한 업무시설(사무소) 및 근린생활시설로 활용될 수 있어 다양한 업종의 입점이 가능합니다. 건물 내에는 실내 주차 시설 206면이 확보되어 있어 (전체 건물 기준) 주차 편의성을 제공합니다.

1.5. 생활정보

본 건은 시흥시청이 남측 인근에 위치하여 행정 서비스 접근성이 좋습니다. 주변에 다양한 근린생활시설과 업무시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 대중교통 이용이 편리한 버스정류장이 인근에 있으며, 차량 접근성도 양호하여 출퇴근 및 이동이 편리한 지역입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 재매각 건으로, 과거 유찰 이력이 있습니다. 또한, 2025년 9월 11일 씨엔에스 주식회사로부터 2025년 8월분까지의 공용부분 관리비 2,063,670원이 미납되었다는 신고가 제출되었습니다. 이 미납된 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있는 주요 리스크 요인이므로, 입찰 전 정확한 금액 및 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. 채권 총액(954,000,000원)이 감정가(501,000,000원)보다 상당히 높아 경매 과정에서 높은 경쟁률이 예상될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 시흥시청 인근의 우수한 입지와 편리한 교통망을 갖춘 상업 지역에 위치하고 있습니다. 근린생활시설 및 업무시설로 활용 가능한 잠재력이 있으며, 특히 지하층임에도 불구하고 지상 1층 주출입구를 통해 접근성이 뛰어나다는 장점이 있습니다. 그러나 재매각 물건이라는 점, 인수될 수 있는 상당한 금액의 미납 관리비가 존재한다는 점은 반드시 고려해야 할 사항입니다. 또한, 높은 채권 총액으로 인한 경쟁 심화 가능성도 염두에 두어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

시흥시청 인근의 신흥 상권으로, 관공서 및 상업 시설 집적 효과를 기대할 수 있습니다.

주요 도로와 인접하고 대중교통 이용이 편리하여 접근성이 뛰어납니다.

근린상가 및 사무실 등 다양한 용도로 활용 가능한 공간입니다.

지상 1층에 주출입구가 있어 지하층임에도 상가로서의 가치 증대를 기대해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 매수 신청 보증금은 특별 매각 조건에 따라 최저 매각 가격의 20%가 적용됩니다. 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 다만, 매수인에게 인수될 수 있는 미납 관리비 2,063,670원을 고려해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 최저 매각 가격을 산정하기 어려우므로, 예상 입찰가를 특정하기에는 정보가 부족합니다. 입찰 참여 시에는 감정가(501,000,000원)를 기준으로 하되, 위에서 언급된 재매각 이력, 미납 관리비 인수 가능성, 그리고 채권 총액 규모 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 주변 시세 및 최근 거래 사례를 추가적으로 조사하여 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.