나이스옥션 법원경매 안산 2024타경64297 [4] 경기도 안산시 상록구 부곡동 628-5 하나파크빌비동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인성 · 평가일 2024.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "부곡초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
저층중심의 다세대주택 밀집지역으로 주위환경 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 "이익선생묘" 북동측 인근에 위치하며, 주변 일대
는 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 이동 소재 "농수산물 도매시장" 북동측 인근에 위치하며, 주
위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성된 기존주택지대로서 주위환경 보
통임.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 "와동공원" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주
택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재"초당초등학교"남측 인근(기호1) 및 "상록경찰서"
남측 근거리(기호2,3)에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택, 소규모아파트, 근린생활시
설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건주택까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은
보통임.

교통상황

본건주택까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 소재하는 버스정류장과의 거리 및 운행빈
도 등으로 보아 대중교통여건은 보통임.

교통상황

각 주택까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 위치하여 제반 대중교통사정은
무난함.

교통상황

본건주택까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건
은 보통임.

교통상황

본건주택까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 조적조 평스라브지붕 3층 중 2층 203호로서
외벽 : 치장벽돌 마감 등.
내벽 : 몰탈위 벽지, 타일등 마감.
창호 : 하이새시 이중창호임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층중 5층 501호로서
외벽 : 석재타일 및 석재붙임 등 마감.
내벽 : 몰탈위 벽지, 타일 등 마감.
창호 : 하이새시 이중창호임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건내 5층 502호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈위 벽지, 타일등 마감.
창호 : 하이새시 이중창호임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 3층 302호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈위 벽지, 타일등 마감.
창호 : 하이새시 이중창호임.

건물의 구조

기호(1) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 중 5층 501호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈위 벽지, 타일등 마감.
창호 : 하이새시 이중창호임.

기호(2) : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 중 4층 402호로서
외벽 : 석재붙임 및 벽돌치장 마감 등.
내벽 : 몰탈위 벽지, 타일등 마감.
창호 : 하이새시 이중창호임.

기호(3) : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 중 2층 201호로서
외벽 : 외장타일 및 벽돌치장 마감 등.
내벽 : 몰탈위 벽지, 타일등 마감.
창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중임.

이용상태

다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중임.

이용상태

다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중임.

이용상태

각 공동주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중임.

이용상태

다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급.배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등을 갖추고 있음.

설비내역

기호(1) : 기본적인 위생 및 급.배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등 갖추었음.
기호(2) : 기본적인 위생 및 급.배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등
갖추었음.
기호(3) : 기본적인 위생 및 급.배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등 갖추었음.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생 및 급탕설비, 급.배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1) : 인접도로와 등고평탄한 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.
기호(2) : 인접도로와 등고평탄한 세장형 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용 중임.
기호(3) : 인접도로와 등고평탄한 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로와 접함.

인접 도로상태등

기호(1) : 본건 남측으로 로폭 약 8미터 도로에 접함.
기호(2) : 본건 남측으로 로폭 약 8미터 도로에 접함.
기호(3) : 본건 남측으로 로폭 약 6미터 도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8m 정도의 도로와 접함.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터의 도로와 접함.

인접 도로상태등

남동측으로 로폭 약 6미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭8m-10m)(접합), 가축사육
제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭8m 미만)(접합), 가축사
육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭8m-10m)(접합),
가축사육제한구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 생활소음진동규제지역,
대기관리권역, 성장관리권역임.
기호(2) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭8m-10m)(접합),
가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성
장관리권역임.
기호(3) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭8m 미만)(접합),
가축사육제한구역, 상대보호구역(한양대학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역,
생활소음진동관리지역, 성장관리권역임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭8m 미만)(접합), 가축사
육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭8m 미만)(접합), 가축사
육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

배당에서 임차보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경64297 (4)

소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 628-5 하나파크빌비동 3층302호

용도: 도시형생활주택

감정가: 131,000,000원

토지면적: 25.72㎡ (약 7.78평)

토지지분: 25.72㎡ (약 7.78평)

건물면적: 44.65㎡ (약 13.51평)

건물지분: 44.65㎡ (약 13.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "부곡초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 저층 중심의 다세대주택 밀집 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황: 본건 주택까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황이 보통임.

도로상태: 남서측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역임.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 수원지방법원 안산지원의 강제경매개시결정(2024타경64297) 등기부채권 총액: 0원 (권리자: 김진영, 권리금액: 140,000,000원, 접수일자: 2024-08-23).

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2017-11-17

확정일자: 2021-10-26

배당신고일자: 2024-08-23

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임차인: 송

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2017-11-17

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

인수되는 권리/금액: 대항력있는 임차인 김 의 보증금 140,000,000원 중 배당으로 전액 변제되지 아니하는 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 저층 중심의 다세대주택 밀집 지역으로, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.

이용상태는 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 출입 가능하며, 인근 노선버스정류장 소재로 대중교통 여건 무난함.

편의시설: 주변에 부곡초등학교가 인근에 소재하며, 주거지역으로서 기본적인 생활편의시설 이용 가능함.

설비내역: 위생설비 및 급.배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력있는 임차인 김 의 보증금 140,000,000원 중 배당금으로 충당되지 못하는 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 현재 감정가 131,000,000원 대비 보증금이 높아, 낙찰가에 따라 상당한 금액의 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

주변 시설 검색 및 혐오시설 포함 여부는 본 보고서 작성 시점에서 외부 검색이 제한되어 확인 불가합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 부곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 소유권 이전 및 강제경매 등기 이력이 확인됩니다. 대항력있는 임차인이 존재하며, 임차보증금 인수 여부가 투자 결정의 핵심 요인이 될 것으로 판단됩니다. 주변 시세 및 감정가를 고려할 때, 임차보증금 인수 리스크를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축(2013년 준공)으로 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

부곡초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 안정적입니다.

대항력있는 임차인의 보증금 인수 리스크를 적절히 관리할 경우, 시세 대비 저가 매수의 기회를 가질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 시장가치는 인근 유사 물건의 최근 매매 사례를 고려할 때, 전용면적 44.65㎡ 기준 약 95,000,000원 ~ 118,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 131,000,000원에서 임차인 김 의 보증금 140,000,000원 중 배당에서 충당되지 못할 잔액(약 9,000,000원, 낙찰가 131,000,000원 가정 시)을 인수한다고 가정할 때, 총 인수가는 약 104,000,000원 ~ 127,000,000원이 됩니다.

따라서, 인수 보증금을 제외한 희망 입찰가는 약 109,000,000원을 권장하며, 보수적으로 접근할 경우 100,000,000원 ~ 110,000,000원의 범위를 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.