나이스옥션 법원경매 안산 2024타경71004 [1] 경기도 안산시 단원구 선부동 1108-13 퀸즈팰리스 4층402호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2024타경71004 [1] 경기도 안산시 단원구 선부동 1108-13 퀸즈팰리스 4층402호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매6계 2024타경71004 | 소재지: 경기도 안산시 단원구 화정천서로7안길 31-1, 4층402호 (선부동,퀸즈팰리스) | 감정가: 140,600,000원 | 최저가: 98,420,000원 | 용도: 다세대주택

1. 안산지원 2024타경71004 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2024타경71004 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1108-13 퀸즈팰리스 4층402호

용도: 도시형생활주택(단지형)

감정가: 140,600,000원

건물면적: 38.75㎡ (약 11.72평)

토지면적: 22.25㎡ (약 6.73평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 3.00㎡ (보일러실 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

사용승인일: 2017.07.14

1.2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "화정초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 공원, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 전형적인 주거지대로서, 생활 환경이 대체로 양호한 편입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 수준입니다. 또한, 본건 남측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만) 등의 규제를 받고 있습니다. 이외에도 가축사육제한구역, 상대보호구역(안산화정초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등 다양한 관련 법규의 적용을 받습니다.

1.3. 권리분석

본 건의 소유자이자 채무자는 박OO이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 본 물건은 부동산 강제경매로 진행 중입니다. 등기부상 권리관계는 복잡하지 않은 것으로 보입니다. 특히, 2025년 9월 29일자로 신청 채권자인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임차권 등기 말소에 동의하겠다는 확약서가 제출된 점은 매우 긍정적입니다. 이는 낙찰자가 인수하게 될 법적 부담이 사실상 없음을 강력하게 시사하며, 권리분석 측면에서 매우 안전한 물건으로 평가할 수 있습니다. 제시외 건물(보일러실 추정, 약 3㎡)은 포함하여 매각되므로, 이 부분에 대한 현황 확인은 필요하나 일반적으로 큰 문제가 되지 않습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 주변에 다양한 종류의 근린생활시설이 소재하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 화정초등학교가 인근에 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다. 또한, 안산시 단원구 선부동 일대는 꾸준한 주거 수요를 바탕으로 안정적인 상권을 유지하고 있습니다. 주변 지역 개발 계획이나 교통망 개선 등은 향후 상권 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 현재까지 파악된 정보상으로는 특별히 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

퀸즈팰리스 4층 402호는 2017년 7월 14일 사용 승인된 건물로, 비교적 신축에 속합니다. 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 4층에 위치하며, 전용면적 38.75㎡(약 11.72평)의 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비가 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다. 인근에 화정초등학교가 있어 자녀 교육 환경이 양호하며, 주거지대 내 다양한 편의시설이 근접해 있어 생활 인프라가 잘 갖추어진 편입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 잠재적 리스크로는 임대 관계가 미상이라는 점입니다. 명도 시 점유자가 존재할 경우, 협상 과정에서 추가적인 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다. 제시외 건물(보일러실, 약 3㎡)이 포함되어 매각되므로, 명도시 해당 부분에 대한 명확한 처리 방안을 미리 확인하는 것이 좋습니다. 그러나 이러한 부분들은 철저한 사전 조사를 통해 충분히 관리 가능하며, 권리분석상 인수되는 권리가 없다는 점이 큰 장점입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 선부동의 안정적인 주거 지역에 위치한 도시형생활주택으로, 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 기회를 제공할 수 있습니다. 비교적 신축 건물이며, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 뛰어나고 교통 여건도 양호합니다. 특히, 채권자의 대항력 포기 확약서 제출로 권리분석상의 위험이 거의 제거된 상태이므로, 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 제시외 건물 포함 및 임대 관계 미상이 소폭의 리스크로 존재하지만, 전반적으로 투자 가치가 높은 물건으로 평가됩니다.

1.8. 투자 포인트

1. 권리분석상 안전성: 신청채권자의 대항력 포기 확약으로 낙찰자가 인수할 권리가 없어 매우 안전합니다.

2. 입지 및 생활 편의성: 화정초등학교 인근의 주거지대로서 교육 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

3. 비교적 신축 건물: 2017년 준공으로 건물이 노후되지 않아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

4. 시세 대비 합리적 취득 가능성: 경매 절차를 통해 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

5. 소형 평형: 38.75㎡의 전용면적으로 1인 가구 또는 신혼부부 등 실수요자에게 적합합니다.

법원 정보

안산지원 경매6계