나이스옥션 법원경매 수원 2024타경97392 [1] 경기도 화성시 송산면 사강리 602-9 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경97392 [1] 경기도 화성시 송산면 사강리 602-9 5층501호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경97392
• 주소: 경기도 화성시 송산면 송산포도로150번길 18-16, 5층501호
• 감정가: 162,000,000원
• 최저가: 55,566,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 다세대주택

수원지방법원 경매2계 2024타경97392 | 소재지: 경기도 화성시 송산면 송산포도로150번길 18-16, 5층501호 | 감정가: 162,000,000원 | 최저가: 55,566,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경97392 (1)

소재지: 경기도 화성시 송산면 사강리 602-9 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 162,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각 (부동산강제경매)

소유자/채권자: 소유자 조OO / 채권자 유OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 32.15㎡ (약 9.73평) (토지지분율 3214.9 중 32.15㎡)

건물면적 (전용면적): 48.19㎡ (약 14.58평) (건물지분율 4818.5 중 48.19㎡)

주요이용상태: 공동주택 (다세대주택, 방1, 거실, 주방, 욕실, 다락 등)

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 화성시 송산면 사강리 소재 "송산중학교" 북동측 인근에 위치하며, 다세대주택, 단독주택과 전, 답 등이 혼재하는 주거지역 및 준농촌지역의 성격을 동시에 갖는 환경입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량 접근은 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통사정은 무난한 것으로 보입니다. 본건 동측으로 노폭 약 8m 전후의 포장도로에 접해 있어 진출입은 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

토지는 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의), 성장관리권역으로 지정되어 있어 주거 편의성은 양호하나 추가적인 개발행위에는 일부 제한이 있을 수 있습니다.

2.4. 혐오시설 분석

주변 환경 조사 결과, 직접적으로 주거에 큰 영향을 미칠 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 물건 상세 분석

3.1. 건물의 구조 및 특징

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 5층 501호이며, 외벽은 드라이비트 및 석재 붙임 마감, 창호는 샷시창호 등입니다.

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

3.2. 이용 상태 및 매각 특이사항

본건은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 특히 방1개, 거실, 주방, 욕실 외에 다락이 포함되어 있습니다.

주의사항: 건물면적에 포함되지 아니하는 다락 및 베란다(테라스 및 발코니로 기재됨)는 건물에 포함하여 평가 및 매각됩니다. 이는 매수인이 현황과 공부의 일치 여부를 재확인해야 하는 사항입니다.

4. 권리 분석

4.1. 경매의 종류 및 채권 관계

경매구분은 부동산강제경매이며, 채권자 유OO가 채무자 겸 소유자 조OO를 상대로 강제집행을 신청한 사건입니다.

4.2. 임차인 현황 및 대항력 분석 (최대 리스크)

본 물건에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하는 것으로 보고되어 있습니다.

핵심 주의사항: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 *잔액을 매수인이 인수*해야 합니다. 이는 낙찰금액 외에 추가적인 비용 부담을 의미하므로, 입찰 전 반드시 임차인의 보증금, 전입일자, 확정일자 등을 면밀히 분석하고 예상 인수 금액을 산정해야 합니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 및 생활 편의시설

본 물건이 위치한 사강리는 관공서(면사무소, 보건소, 우체국 등), 근린생활시설, 마트, 시장 등이 생활권 안에 자리 잡고 있어 자급자족이 가능한 주거 환경을 갖추고 있는 것으로 파악됩니다.

5.2. 교육 환경

주변에 초등학교, 중학교, 고등학교까지 도보 가능한 거리에 위치하고 있어 학군 환경이 비교적 우수한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 가장 큰 리스크 (인수 금액)

대항력 있는 임차인의 존재로 인해 보증금 전액 미변제 시 잔여 금액을 매수인이 인수할 가능성이 매우 높습니다. 철저한 임차인 권리 분석이 필수입니다.

6.2. 면적 관련 리스크

다락 및 베란다(테라스/발코니)가 감정가에 포함되어 매각되므로, 해당 시설물의 건축물대장 등재 여부 및 불법 증축 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 불법 증축이라면 낙찰 후 이행강제금 부과 또는 원상 복구 명령을 받을 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다.

6.3. 성장관리권역 및 기타 제한

본 물건이 성장관리권역에 위치하여 장기적인 개발 가능성에는 일부 제한이 있을 수 있으나, 제1종일반주거지역으로서의 주거 가치는 유지됩니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 송산면 사강리의 주거 중심 지역에 위치하며, 다락과 베란다가 포함된 복층형 소형 다세대주택(방1, 전용 14평대)입니다. 주변의 교육 환경 및 생활 편의시설 접근성은 양호합니다. 그러나 가장 핵심적인 리스크는 *대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성*입니다. 이 리스크를 정확히 파악하여 안전 마진을 확보하는 금액으로 입찰해야 합니다.

7.2. 투자 포인트

1. 소액 투자 및 실거주 목적: 감정가 대비 상대적으로 소액으로 접근 가능하며, 방 1개와 다락 구조로 1~2인 가구 또는 소형 실거주 목적으로 적합합니다.

2. 생활 편의성: 송산중학교 인근으로 학교 및 관공서, 시장 등의 생활 필수 시설이 인접하여 주거 편의성이 높습니다.

3. 유찰 시 접근성: 유찰되어 최저가가 하락할 경우, 임차인 인수금액을 포함한 총 투자금액을 고려하여 입찰한다면 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. (단, 권리분석 선행 필수)

4. 확장 공간의 활용: 다락 및 베란다(테라스)가 매각 대상에 포함되어 있어 실제 사용 면적의 효용 가치가 높습니다. (단, 합법성 확인 필요)

법원 정보

수원지방법원 경매2계