나이스옥션 법원경매 인천 2024타경533792 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 289-35 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신 · 평가일 2024.06.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의초등학교" 남서측 약450미터 지점에
위치하고 있으며, 부근일대는 일반주택 및 동남측 근거리에 용현재래시장 등이
소재하고 있어 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통 사정은 대체로 보통인 편임.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사 토지로 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측 약5미터 포장도로에 접하고 차량출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사유제한구역, 과밀억제권역.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브위 기와 2층 다세대주택건물로서
외벽 : 전면 화강석붙임 및 치장벽돌쌓기 등 마감.
내벽 : 벽지 마감 및 일부타일부침.
창호 : 하이샷시 창호등임.

이용상태

1,2층 및 지하실 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급. 배수설비, 보일러난방시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

"별첨 개황도 참조"

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 인천지방법원에서 진행 중인 2024타경533792 (1)호 부동산 강제경매 물건에 대한 분석을 담고 있습니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경533792 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 289-35 (신주소: 인천광역시 미추홀구 독정이로45번길 39)

용도: 단독주택 (건축물 현황상 다세대주택으로 이용 중)

감정가: 461,962,430원

토지면적: 181.60㎡ (약 55.0평)

건물면적: 223.71㎡ (약 67.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현OOOOOOOO (현대카드)

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재, 제시외 건물 포함 매각

1.2. 토지 및 건물 현황

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 9.70㎡ (매각 포함)

건물 구조: 벽돌조 슬래브위 기와 2층 다세대주택 건물

이용상태: 1,2층 및 지하실 다세대주택으로 이용 중

설비내역: 위생 및 급배수설비, 보일러 난방시설 등

1.3. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 소재하며, "숭의초등학교"로부터 남서측 약 450미터 지점에 위치하고 있습니다. 주변 일대는 일반 주택 지역으로 형성되어 있으며, 동남측 근거리에는 용현재래시장이 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다. 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 사정도 대체로 보통 수준으로 평가됩니다. 남서측으로는 약 5미터 폭의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 확보되어 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 용도로 적합하며, 가축사유제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

주변 시설 분석 결과, 숭의초등학교와 용현재래시장 외에 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 밀집해 있어 주거 환경이 우수한 편입니다. 현재까지 확인된 주요 혐오시설은 감지되지 않았습니다.

1.4. 권리분석

말소기준권리는 2023년 12월 13일자 삼성카드 가압류 (을구 7번)입니다. 이보다 선순위인 권리사항은 없습니다.

소유권 및 일반 채권 사항:

* 토지 등기부 요약:

* 1985-10-22: 소유권이전 (김형길)

* 2018-05-21: 소유권이전 (우지명)

* 2023-12-13: 가압류 (삼성카드, 말소기준권리)

* 2024-01-15: 가압류 (KB국민카드, 말소)

* 2024-05-29: 강제경매 (현대카드, 말소)

* 등기부채권 총액: 23,421,360원

* 건물 등기부 요약:

* 1987-02-10: 소유권보존 (김형길)

* 2018-05-21: 소유권이전 (우지명)

* 2024-05-29: 강제경매 (현대카드, 말소기준권리)

* 등기부채권 총액: 0원

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리:

* 대항력 있는 임차인: 본 물건에는 등기부상 명확한 권리관계 외에 대항력 있는 임차인이 존재하여 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 고 , 보증금: 70,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-04-27, 대항력: 있음.

* 참고사항: 보증금액이 명시되어 있으나, 실제 계약 조건 및 배당 여부는 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 김 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2018-08-02, 대항력: 있음.

* 참고사항: 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있으므로, 계약 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

* 임차인: 우 , 보증금: 90,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2018-06-28, 대항력: 있음.

* 참고사항: 보증금액이 명시되어 있으나, 실제 계약 조건 및 배당 여부는 추가 확인이 필요합니다.

인수 예정 보증금 합계: 160,000,000원 (고 70,000,000원 + 우 90,000,000원)

참고: 김 임차인의 보증금이 0원이므로 합계 금액에 포함되지 않았으나, 대항력 유무를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.5. 상권분석

숭의동 지역은 인천광역시 내에서 오랫동안 형성된 주거 밀집 지역입니다. 본 물건 인근에 숭의초등학교와 용현재래시장이 위치하여 생활 편의 시설 접근성이 뛰어납니다. 또한, 차량 통행이 가능한 도로에 접하고 있으며 대중교통 이용도 무리가 없어 주거지로서의 기본적인 상권은 형성되어 있다고 볼 수 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설보다는 근린 생활 중심의 소규모 상권이 주를 이룹니다.

1.6. 생활정보

숭의초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 가정의 경우 교육 환경 측면에서 유리합니다. 용현재래시장 이용이 편리하여 일상생활에 필요한 물품 구매가 용이합니다. 대중교통 이용 또한 보통 수준으로, 미추홀구 및 인근 지역으로의 이동이 비교적 편리합니다. 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 환경의 쾌적성은 유지될 것으로 보입니다.

1.7. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인들의 존재입니다. 특히 고 임차인(7천만원)과 우 임차인(9천만원)의 보증금 총 1억 6천만원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 김 임차인의 경우 보증금은 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 존재하므로, 계약서 및 관련 서류를 통해 정확한 권리관계를 파악하는 것이 필수적입니다.

건축물대장상 주용도는 단독주택으로 되어 있으나, 실제로는 다세대주택으로 이용되고 있어 공부와의 차이가 발생할 수 있습니다. 이는 추후 재산권 행사나 활용에 있어 예상치 못한 문제를 야기할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동 소재의 단독주택(다세대주택 이용)으로, 숭의초등학교 및 용현재래시장 등 생활 편의시설이 인접하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 2명의 보증금 총 1억 6천만원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높아, 입찰 전 반드시 인수 금액 및 관련 위험성을 충분히 인지해야 합니다. 제시외 건물 포함 일괄매각 대상입니다.

1.9. 투자 포인트

숭의동 지역은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 안정적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 숭의초등학교 학군과 근린 생활 시설 접근성은 주거 만족도를 높여줄 수 있는 요소입니다. 대항력 있는 임차인 보증금 인수 후 예상되는 실질적인 매입 비용을 고려했을 때, 시세 대비 합리적인 금액으로 취득할 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 461,962,430원입니다.

주요 인수 부담으로 파악되는 임차인 보증금 합계는 160,000,000원입니다.

이는 낙찰받는 금액 외에 추가적으로 부담해야 할 금액입니다.

따라서, 총 투입 금액 (입찰가 + 인수 보증금)이 시세 범위를 넘지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

제공된 주변 시세 정보(2026년 5월 거래 기준)를 바탕으로 본 물건의 단위 면적당 시세(감정가 기준 약 2,064,990원/㎡)는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

인수 보증금 1억 6천만원을 고려한 실질적인 최대 취득 가능 금액을 감정가 수준으로 가정할 때, 입찰가는 약 300,000,000원 ~ 320,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. 이 경우 총 투입 금액은 약 460,000,000원 ~ 480,000,000원 수준이 될 수 있습니다.

보수적인 투자 관점에서, 본 물건의 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세보다 낮아지는 지점을 목표로 설정하는 것이 중요합니다. 예상 입찰가는 대략 300,000,000원으로 설정하고, 이 경우 총 투입 비용은 460,000,000원이 됩니다. 보다 적극적인 투자를 고려한다면, 시세 조사를 더욱 심도 있게 진행한 후 입찰가를 조정할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.