나이스옥션 법원경매 인천 2024타경563922 [1] 인천광역시 남동구 만수동 1-170 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나은 · 평가일 2024.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수로길에 위치하며,
주위는 각급학교, 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하고,
인근에 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

2003년 1월에 사용승인된
철근콘크리트조 스라브지붕 5층 중
4층 402호로서,
외벽: PVC사이딩 마감
창호: 샷시 이중창호임.
(사용승인일:2003-01-03)

이용상태

주거용(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 소로2류(폭8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08),
상대보호구역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

통칭 대한쉬즈빌

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2024타경563922 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

채무자: (제공되지 않음)

1.2. 소재지 및 물건 정보

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 1-170, 4층 402호 (통칭 대한쉬즈빌)

신주소: 인천광역시 남동구 만수로 122-1

용도: 다세대주택

감정가: 122,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 23.37㎡ (약 7.07평)

건물면적: 50.27㎡ (약 15.20평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는임차인, 선순위임차권

주의사항: 통칭 대한쉬즈빌

특수물건정보: 대항력있는임차인, 선순위임차권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수로길에 위치하며, 주위는 각급 학교, 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 일반 주거지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 건물의 구조 및 상태

사용승인일: 2003년 1월 3일

구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 중 4층 402호

외벽: PVC사이딩 마감

창호: 샷시 이중창호

이용상태: 주거용(다세대주택)으로 이용 중임.

2.4. 설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비 등이 구비되어 있음.

2.5. 토지 및 인접 도로

토지의 형상 및 이용상태: 사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건 북서측으로 포장도로와 접함.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

지역지구: 준주거지역, 소로2류 (폭 8m-10m) (접합)

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역.

2.7. 공부와의 차이

없음.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 김대영

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 1월 3일

확정일자: 2021년 12월 7일

배당신고일자: 2024년 1월 29일

대항력: 있음

3.2. 권리분석 요약

본건에는 대항력 있는 임차인 김대영이 존재하며, 보증금 120,000,000원에 대한 선순위 임차권이 등기되어 있습니다. 특히, 집합건물 등기부 요약상 을구 7번 주택임차권(채권자: 김대영, 금액: 120,000,000원)의 말소 여부가 '인수'로 기재되어 있어, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 본건의 가장 중요한 권리 분석 사항이며, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재된 부분은 '말소: 인수' 내용과 상충될 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

3.3. 등기부 요약

* 갑4 (2020-04-01): 소유권이전 (권리자: 이진혁)

* 갑5 (2021-04-15): 소유권이전 (권리자: 이정혜, 매매 금120,000,000원)

* 을7 (2024-01-29): 주택임차권 (권리자: 김대영, 금액: 120,000,000원, 말소: 인수) - 전입일자: 2022-01-03, 확정일자: 2021-12-07

* 갑6 (2024-01-25): 가압류 (권리자: 김대영, 금액: 120,000,000원, 말소: 말소) - 말소기준권리

* 갑7 (2024-07-18): 가압류 (권리자: 서울보증보험, 금액: 102,500,000원, 말소: 말소)

* 갑8 (2024-10-07): 강제경매 (권리자: 김대영, 금액: 120,000,000원, 말소: 말소) - 인천지방법원 2024타경563922

* 갑9 (2024-11-21): 압류 (권리자: 남동구(인천광역시), 말소: 말소)

등기부채권 총액: 342,500,000원

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시세 분석 (최근 매매 정보 기반)

제공된 최근 매매 JSON 데이터를 분석한 결과, 본건과 유사한 시기에 건축되었거나 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 참고할 때 시세 형성의 참고 자료로 활용할 수 있습니다.

* {"data":{"buildYear":1991,"excluUseAr":35.91,"dealAmount":"3,000","umdNm":"만수동"}} (1991년식, 35.91㎡, 3,000만원)

* {"data":{"buildYear":1991,"excluUseAr":36.51,"dealAmount":"9,300","umdNm":"만수동"}} (1991년식, 36.51㎡, 9,300만원)

* {"data":{"buildYear":2016,"excluUseAr":45.75,"dealAmount":"16,300","umdNm":"만수동"}} (2016년식, 45.75㎡, 16,300만원)

본건 건물(2003년 사용승인, 50.27㎡)의 감정가는 122,000,000원입니다.

제공된 데이터 중 1991년식, 36.51㎡ 다세대주택이 9,300만원에 거래된 사례(약 842만원/평)와 비교 시, 본건의 감정가(약 803만원/평)는 유사하거나 약간 낮은 수준으로 볼 수 있습니다. 2016년식 연립주택은 비교 시점에서 제외합니다.

4.2. 주변 생활 환경

* 편의시설: 주위 근린생활시설 소재.

* 교육시설: 각급 학교 인접.

* 주거환경: 아파트단지, 단독주택 등 혼재.

* 교통: 차량 및 대중교통 이용 용이.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 바로는 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 대항력 있는 선순위 임차인의 인수 여부

가장 큰 리스크는 을구 7번의 주택임차권(김대영, 보증금 120,000,000원)이 '인수'로 기재되어 있다는 점입니다. 이는 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 할 수 있음을 의미합니다. 현재 임차인의 보증금은 120,000,000원으로, 감정가 122,000,000원에서 상당 부분을 차지하며, 매수인의 실질적인 인수 금액에 큰 영향을 미칩니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 '말소: 인수'와 상반되는 내용으로, 실제 낙찰 시 인수되는 금액이 얼마인지 추가적인 확인이 필요합니다.

5.2. 복잡한 권리관계

가압류, 강제경매 등이 다수 설정되어 있으며, 특히 채권자 김대영이 임차인이면서 동시에 가압류 및 강제경매 신청을 한 점은 권리관계 분석 시 고려해야 할 부분입니다.

6. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구에 위치한 다세대주택으로, 2003년에 건축되어 비교적 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋은 입지 조건을 가지고 있습니다. 그러나 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원이 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 이로 인해 낙찰가의 실질적인 총 매입 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 입지: 인천 남동구의 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 수요층 확보 가능.

* 구조: 철근콘크리트 구조의 다세대주택으로 안정적인 건물 상태 기대.

* 잠재적 가치: 임차인 관련 리스크 해소 시, 시세 대비 저렴한 매입 기회 가능성.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 122,000,000원이며, 주변 시세 분석 결과 유사 물건의 매매가가 감정가 수준에서 형성되고 있음을 알 수 있습니다.

하지만, 대항력 있는 임차인 김대영의 보증금 120,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 상황이라면, 이는 실질적인 매입 원가에 상당한 영향을 미칩니다.

만약 시장 가치를 감정가(122,000,000원)로 보수적으로 산정할 경우, 매수인이 최종적으로 부담하게 될 총 금액은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

총 부담 금액 = 입찰가 + 120,000,000원

이를 감정가 수준인 122,000,000원으로 맞추기 위해서는, 이론적으로 입찰가가 2,000,000원에 불과하게 됩니다. 이는 일반적인 경매 입찰가 수준을 크게 하회하는 금액입니다.

따라서, '말소: 인수'라는 권리 분석 결과를 최우선으로 고려하여, 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

* 보수적인 접근: 5,000,000원 ~ 10,000,000원

* 총 실질 매입 비용: 125,000,000원 ~ 130,000,000원

* 이 경우, 감정가 대비 약 200만원 ~ 800만원의 추가 비용이 발생합니다.

본 입찰가는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험을 충분히 반영한 것이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 권리관계에 대한 추가적인 정밀 분석 후 최종 결정하시기 바랍니다. 특히 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 상충되는 정보에 대한 명확한 확인이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.