나이스옥션 법원경매 인천 2024타경562646 [2] 인천광역시 서구 심곡동 335-3 롯데맨션 씨동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.10.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1) 인천광역시 서구 심곡동 소재 "인천양지초등학교" 동측 인근,
기호(2) 인천광역시 서구 심곡동 소재 "인천양지초등학교" 북측 인근,
기호(3) 인천광역시 남동구 간석동 소재 "인천약산초등학교" 동측 인근에 위치하고
있으며, 주위는 다세대주택 및 아파트, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며 인근으로 버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

기호-1 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 4층 건 내 1층 101호로서,
(사용승인일자 : 2000.08.10)
외 벽 : 목재사이딩 마감 등.
창 호 : 하이새시 창호 마감 등입니다.

기호-2 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건 내 4층 402호로서,
(사용승인일자 : 2001.12.05)
외 벽 : 드라이비트 마감 등.
창 호 : 하이새시 창호 마감 등입니다.

기호-3 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 16층 건 내 15층 1501호로서,
(사용승인일자 : 2018.10.22)
외 벽 : 드라이비트 마감 등.
창 호 : 하이새시 창호 마감 등입니다.

이용상태

기호(1): 다세대주택으로 이용중입니다.
기호(2): 다세대주택으로 이용중입니다.
기호(3): 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

기호(1,2): 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 있습니다.
기호(3): 위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 기호(1)은 인접필지 대비 평지의 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.
본건 기호(2)은 인접필지 대비 평지의 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.
본건 기호(3)은 인접필지 대비 평지의 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 기호(1) 북측으로 폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
본건 기호(2) 북측으로 폭 약 20미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
본건 기호(3) 동측으로 폭 약 5미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(연희1,2구획정리), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
기호(2): 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(연희1,2구획정리) , 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
기호(3): 일반상업지역 , 방화지구,가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2024타경562646 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

1.2. 물건 정보

소재지: 인천광역시 서구 심곡동 335-3 롯데맨션 씨동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 95,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 토지 정보

토지면적: 18.11㎡ (약 5.48평)

토지지분: 18.1125㎡ (약 5.48평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물면적: 34.72㎡ (약 10.50평)

건물지분: 34.72㎡ (약 10.50평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동에 소재하며, "인천양지초등학교" 동측 또는 북측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하여 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

본건(기호 1)은 북측으로 폭 약 4미터, 본건(기호 2)은 북측으로 폭 약 20미터, (기호 3)은 동측으로 폭 약 5미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 지역분석

본건(기호 1, 2)은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

본건(기호 3)은 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

(참고: 본 보고서의 주 물건은 기호 2에 해당하는 롯데맨션 씨동 4층 402호입니다.)

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 내역

등기부등본 상 소유권 이전 및 각종 권리 변동 사항이 기재되어 있습니다. 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 을구 9번: 주택임차권 (신경섭, 108,000,000원) - 전입 2022.06.23, 확정 2022.05.17. (등기부상 말소 예정이나, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되었으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수되지 않을 것으로 보입니다.)

* 갑 7번: 가압류 (조광호, 342,000,000원) - 2024.05.29 (말소 예정)

* 갑 8번: 강제경매 (조광호, 351,557,260원) - 2024.09.26 (본 사건의 말소기준권리)

* 갑 9번: 강제경매 (신용보증기금, 24,348,631원) - 2024.11.11 (말소 예정)

등기부채권 총액은 약 450,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-23

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인으로 등재되어 있습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 임차인: 주택도시보증공사(신경섭)

보증금: 108,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-23

확정일자: 2022-05-17

배당신고일자: 2024-07-09

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경으로 인해 낙찰자가 인수하지 않을 조건으로 보입니다.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리(갑 8번 강제경매)보다 선순위인 을구 9번 주택임차권이 등기되어 있으나, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰 시 소멸될 가능성이 높습니다. 임차인 김 의 경우 보증금 0원에 대항력 있음으로 기재되어 있어, 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요하나, 보증금 0원이므로 실질적인 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 법적 효력과 실제 거주 관계에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 매매/임대 시세

최근 실거래가 자료에 따르면, 본건과 유사한 면적(34.72㎡)의 롯데맨션(335-15)이 2026년 1월 13일 6,000만원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(9,500만원) 대비 현저히 낮은 수준이며, 동일한 건물(롯데맨션) 내 유사 조건의 거래가액을 시세의 중요한 기준으로 고려해야 합니다.

다른 단지들의 최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 채움빌리지 (2018년 준공, 48.48㎡): 2026년 1월 13일 15,300만원

* 청아빌라 (1995년 준공, 51.9㎡): 2026년 1월 6일 10,500만원

4.2. 생활 편의시설

본건 인근에는 인천양지초등학교가 위치하며, 기본적인 생활 편의시설(마트, 상점 등)이 소재하고 있어 주거 생활에 불편함은 적을 것으로 보입니다. 도로 접근성이 양호하며 대중교통망도 갖추고 있습니다. 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 김 의 존재: 보증금 0원이지만 대항력이 있어 명도 관련 불확실성이 존재합니다.

* HUG 인수조건 변경: 임차권 등기가 말소 예정이나, 관련 서류 및 절차에 대한 확인이 필요합니다.

* 감정가와 최근 실거래가 간의 괴리: 본건의 감정가 9,500만원 대비 동일 면적의 유사 건물 거래가 6,000만원은 상당한 차이를 보이므로, 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

6. 투자 포인트

* 동일 면적, 유사 연식의 롯데맨션(335-15)이 6,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 시세 반영 가능성이 높습니다.

* HUG 보증금 관련 채권이 낙찰자가 인수하지 않는 조건으로 진행되어, 권리상의 부담이 해소될 가능성이 큽니다.

* 실거주 목적 또는 시세 차익을 노린 투자 시, 시장 가격 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 인천지방법원 2024타경562646 (2)호 물건은 인천광역시 서구 심곡동 롯데맨션 씨동 4층 402호 다세대주택입니다. 감정가는 9,500만원이나, 유사 면적의 인근 롯데맨션(335-15)이 2026년 1월 6,000만원에 실거래된 점을 감안하면, 시세 조정을 통한 접근이 필요합니다. HUG 보증금 관련 권리상 부담이 해소될 가능성이 높다는 점은 긍정적이나, 보증금 0원의 대항력 있는 임차인 김 의 존재는 명도 과정에서 추가적인 확인과 주의가 요구됩니다. 시장 가격과의 괴리를 고려하여 신중한 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 예상 입찰가

본건과 동일한 면적(34.72㎡)의 롯데맨션(335-15)이 2026년 1월 6,000만원에 실거래된 점과 HUG 관련 부담이 인수되지 않을 것으로 예상되는 점을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 65,000,000원 내외를 권장합니다.

이는 감정가(9,500만원) 대비 약 68% 수준이며, 최근 실거래가(6,000만원)보다는 다소 높게 책정하여 경매 시장의 경쟁 가능성 및 법적 불확실성(0원 보증금 임차인)에 대한 대비를 반영한 것입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 추가적인 권리 관계 및 임차인 상황 확인 후 최종 결정하시기를 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.