나이스옥션 법원경매 인천 2024타경562646 [1] 인천광역시 서구 심곡동 261-14 화이트하우스 103동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.10.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1) 인천광역시 서구 심곡동 소재 "인천양지초등학교" 동측 인근,
기호(2) 인천광역시 서구 심곡동 소재 "인천양지초등학교" 북측 인근,
기호(3) 인천광역시 남동구 간석동 소재 "인천약산초등학교" 동측 인근에 위치하고
있으며, 주위는 다세대주택 및 아파트, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며 인근으로 버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

기호-1 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 4층 건 내 1층 101호로서,
(사용승인일자 : 2000.08.10)
외 벽 : 목재사이딩 마감 등.
창 호 : 하이새시 창호 마감 등입니다.

기호-2 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건 내 4층 402호로서,
(사용승인일자 : 2001.12.05)
외 벽 : 드라이비트 마감 등.
창 호 : 하이새시 창호 마감 등입니다.

기호-3 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 16층 건 내 15층 1501호로서,
(사용승인일자 : 2018.10.22)
외 벽 : 드라이비트 마감 등.
창 호 : 하이새시 창호 마감 등입니다.

이용상태

기호(1): 다세대주택으로 이용중입니다.
기호(2): 다세대주택으로 이용중입니다.
기호(3): 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

기호(1,2): 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 있습니다.
기호(3): 위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 기호(1)은 인접필지 대비 평지의 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.
본건 기호(2)은 인접필지 대비 평지의 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.
본건 기호(3)은 인접필지 대비 평지의 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 기호(1) 북측으로 폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
본건 기호(2) 북측으로 폭 약 20미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
본건 기호(3) 동측으로 폭 약 5미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(연희1,2구획정리), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
기호(2): 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(연희1,2구획정리) , 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
기호(3): 일반상업지역 , 방화지구,가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경562646 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 심곡동 261-14 화이트하우스 103동 1층 101호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 155,000,000원

* 토지면적: 27.92㎡ (약 8.45평)

* 토지지분: 27.92㎡ (약 8.45평)

* 건물면적: 70.17㎡ (약 21.23평)

* 건물지분: 70.17㎡ (약 21.23평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 조OO

* 특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 "인천양지초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 수원지방법원 2024카단11235 가압류 (2024-05-29)

* 인수되는 권리: 본건의 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 확인되지 않습니다.

* 말소되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들(을구 23번 주택임차권 외)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 염 (주택도시보증공사)

* 보증금: 185,000,000원

* 전입일자: 2022-08-17

* 확정일자: 2022-05-25

* 대항력: 없음 (등기부등본 상 '말소' 표기, 임차인 현황 '대항력 없음'으로 기재됨)

* 특이사항: 물건명세서 상 "매수인에게 대항할 수 있는 을구 23번 주택임차권등기"로 기재되어 있으나, "주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됨" 및 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 권리분석 시 상반된 정보가 존재하므로 최종 입찰 전 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 다세대주택 및 아파트 단지가 형성되어 있어 안정적인 주거 상권의 특성을 보입니다. 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 인천양지초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대해 여러 경매 사건이 중복으로 진행될 수 있어, 사건 간 우선순위 및 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

* 임차인 권리관계: 임차인 현황과 등기부등본 상의 기재가 일부 상이하며, '대항력있는 임차인'이라는 언급이 있어 인수 여부에 대한 불확실성이 존재합니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 인수 보증금 0원 명시로 인해 실질적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 건축 연한: 건물이 2000년에 사용승인되어 다소 노후화된 점을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 심곡동에 위치한 다세대주택으로, 주변 학군 및 교통 환경이 양호한 편입니다. 감정가는 1억 5천 5백만원으로 책정되었으며, 신축 아파트 단지 인근의 신축 빌라 매매 사례(채움빌리지, 2018년식)는 높은 가격대를 형성하고 있으나, 본건과 유사한 연식의 빌라(롯데맨션 2001년식, 청아빌라 1995년식) 매매가는 차이가 있습니다. 특히 2001년식 롯데맨션의 경우 면적 대비 매매가가 낮게 나타나 시세 판단에 신중함이 요구됩니다. 권리관계상 임차인 관련 내용에 상반된 부분이 있으나, HUG의 개입 및 인수 보증금 0원으로 인해 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 중복사건 및 임차인 권리관계의 불확실성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 주거 지역 내에 위치하여 생활 인프라가 구축되어 있습니다.

* HUG 관련 리스크 해소 가능성: HUG의 개입으로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되어, 권리관계가 비교적 명확해질 가능성이 있습니다.

* 토지 지분 확보: 건물 면적 대비 토지 지분이 충분하여 향후 자산 가치 상승에 긍정적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 매매 시세와 본건의 감정가를 종합적으로 고려하여, 잠재적 리스크를 감안한 예상 입찰가를 산정하였습니다.

* 비교 대상 시세 분석:

* 채움빌리지(2018년식, 48.48㎡): 153,000,000원 (약 315만원/평)

* 롯데맨션(2001년식, 34.72㎡): 60,000,000원 (약 571만원/평)

* 청아빌라(1995년식, 51.9㎡): 105,000,000원 (약 669만원/평)

* 본건(2000년식, 70.17㎡, 약 21.23평)의 시세 추정:

* 청아빌라의 평단가를 적용 시: 21.23평 * 6,690,000원/평 = 약 142,100,000원

* 롯데맨션의 평단가를 적용 시: 21.23평 * 5,710,000원/평 = 약 121,300,000원

* 감정가: 155,000,000원

* 종합 고려: 본건은 2000년식으로 청아빌라보다 신축이며, 롯데맨션보다는 오래되었습니다. 감정가 155,000,000원을 기준으로 하되, 중복사건 및 임차인 권리관계의 불확실성 등 리스크를 감안하여 보수적으로 접근합니다. HUG 인수 조건 변경 및 인수 보증금 0원이라는 긍정적인 요소를 고려합니다.

* 예상 입찰가: 145,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.