나이스옥션 법원경매 인천 2024타경563380 [1] 인천광역시 부평구 일신동 105-9 비동 2층203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구 · 평가일 2024.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 일신동 소재 "일신초등학교" 북측 인근에 위치하고
부근은 다세대주택,연립주택,상업용 및 업무용 근린생활시설,시장 등이 소재하고
있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량이 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어
제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

1978년 11월 29일 사용승인을 받은 벽돌조 슬래브지붕 2층건중 제2층 제203호로
외벽:적벽돌 및 페인팅마감등
내벽:벽지 및 일부타일마감등
창호:샤시창호등

이용상태

연립주택으로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비,상하수도설비,난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로 연립주택의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

남측과 서측으로 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

105-9번지:제2종일반주거지역,상대보호구역(2012-03-19)(인천일신초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(송내고등학교<기타사항은부천
교육청에문의>)<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제2구역(헬기)<군사기지
및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>.

106-1,107-1번지:제2종일반주거지역,상대보호구역(2012-03-19)(인천일신초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제2구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조 등은 공부 및
인근 유사물건의 평가전례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으며
임대여부는 파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

통칭 삼성연립

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2024타경563380 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 부평구 일신동 105-9, 비동 2층 203호

1.3. 물건종별

연립주택

1.4. 감정가

115,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 34.34㎡ (약 10.39평)

* 토지 지분: 34.34016620498615㎡ (약 10.39평)

* 건물면적: 54.02㎡ (약 16.34평)

* 건물 지분: 54.02㎡ (약 16.34평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

한OOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

대항력 있는 임차인 존재

1.10. 주의사항

통칭 삼성연립으로 불림

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 일신동 소재 "일신초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변에는 다세대주택, 연립주택, 상업용 및 업무용 근린생활시설, 시장 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편으로 제반 교통 상황은 보통으로 평가됨.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 8번 근저당권 (접수일자: 2018-11-16, 권리자: 한화생명보험주식회사, 권리금액: 300,000,000원)

3.2. 등기부현황

* 소유권 이전: 박성일 (1983-10-14), 박현희 (2017-10-17)

* 근저당권: 한화생명보험주식회사 (2018-11-16, 300,000,000원), 이종필 (2021-11-17, 150,000,000원) - 말소 예정

* 압류: 강서구 (2021-04-22), 부천시 (2022-06-23), 부평구 (2022-06-27) - 말소 예정

* 가압류: 주식회사케이비국민카드 (2021-08-17, 20,824,321원), 인천신용보증재단 (2021-10-25, 25,000,000원), 근로복지공단 (2024-07-15, 11,251,650원) - 말소 예정

* 임의경매: 한화생명보험 (2024-07-15, 300,000,000원) - 본 경매 개시 결정

3.3. 인수되는 권리

* 물건명세서상 '매수인에게 대항할 수 있는 을구 10번 임차권등기'가 있어 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음. (단, 제공된 집합건물 등기부 요약에는 을구 10번이 명시되어 있지 않아 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 망 강경자의 상속인 김청하, 김선미)

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-05-18

* 확정일자: 2018-03-26

* 배당신고일자: 2025-11-03

* 대항력: 있음 (주의: 전입일자 2018-05-18이 말소기준권리 근저당권 2018-11-16보다 앞서지만, 제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으며, 물건명세서상 '배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 상반된 내용이 존재하므로 인수 여부 및 금액에 대한 면밀한 확인이 필수적임.)

3.5. 권리분석 요약

등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리 및 압류, 가압류 등은 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 물건명세서상 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 할 가능성이 있어 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 인천광역시 부평구 일신동 일대는 주거지역과 상업, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 시장 등이 인접하여 지역 상권 활성화에 긍정적인 요인이 될 수 있음.

4.2. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 유사 연립/다세대 주택의 거래 가격은 6,500만원에서 9,000만원 범위로 형성되어 있음. 본 건의 감정가 115,000,000원은 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단되나, 실제 가치는 임차인 인수 여부에 따라 크게 달라질 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

인천일신초등학교, 송내고등학교 등 교육 시설이 인근에 소재하고 있음. (단, 학교 주변 보호구역으로 지정되어 있어 건축 등 행위 제한 확인 필요)

5.2. 편의시설

시장 및 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성은 양호한 것으로 판단됨.

5.3. 주변 환경

* 비행안전제2구역(헬기)에 해당하여 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한사항이 있을 수 있음.

* 과밀억제권역으로 수도권정비계획법의 규제를 받음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 가능성

가장 큰 리스크는 보증금 70,000,000원의 대항력 있는 임차인 존재임. 해당 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 할 가능성이 높으며, 이는 실질적인 인수 금액을 증가시키는 요인이 됨. 권리분석상의 '인수 보증금 합계: 0원'과 물건명세서상 '인수 가능성'이 상반되므로, 입찰 전 반드시 법원을 통해 명확한 확인이 필요함.

6.2. 건물 노후화

1978년 11월 29일 사용승인을 받은 건물로, 건축한 지 약 48년이 경과하여 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

6.3. 토지이용계획 상 제한

* 제2종일반주거지역, 상대보호구역(일신초, 송내고), 비행안전제2구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 건축 및 개발에 제한이 따를 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 일신동 소재 연립주택으로, 교육 시설 및 생활 편의 시설이 인접해 있어 입지 자체는 양호한 편임. 그러나 1978년에 건축된 노후 건물이며, 가장 큰 위험 요인으로 대항력 있는 임차인의 보증금 70,000,000원 인수 가능성이 존재함. 권리분석상의 정보와 물건명세서상의 내용이 상이하여 인수 여부에 대한 명확한 확인이 필수적이며, 만약 인수 시 실질적인 투자 비용이 크게 증가할 수 있음. 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점도 고려해야 할 부분임.

8. 투자 포인트

* 향후 재개발 또는 신축 시 잠재적 가치 상승 가능성.

* 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 입지.

* 인천 지역의 부동산 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 70,000,000원을 인수할 가능성이 있는 점, 건물의 노후화, 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정된 점 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함.

최근 유사 연립/다세대 주택 매매 사례가 6,500만원에서 9,000만원 수준임을 감안하고, 임차인 인수 리스크 70,000,000원을 고려하면, 실질적인 매수인이 부담해야 할 금액을 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

현 시세 및 잠재적 리스크를 고려하여, 감정가 115,000,000원의 70~75% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안함.

예상 입찰가 범위: 80,000,000원 ~ 86,000,000원

(주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 분석에 따른 것이며, 실제 입찰 시에는 권리 관계, 임차인 인수 금액, 물건 상태 등에 대한 면밀한 현장 조사를 바탕으로 최종 결정해야 함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.