나이스옥션 법원경매 고양 2024타경3585 [2] 경기도 고양시 일산서구 탄현동 OOOOOO OOOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2024.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 "탄현역" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 인근 일대는 각종 근린생활시설로 형성된 후면 상가지대로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(경의중앙선, "탄현역") 등이 소재하는 바, 대중교통 이용 여건은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지하6층 지상10층 건물 내 제2층 제203호 외 1개호로서,
외벽: 외장석재
내벽: 몰탈위페인팅
창호: PVC창호 등으로 마감하였습니다.

이용상태

일련번호(가,나): 제1종근린생활시설(소매점)으로서 기준시점일 현재 공실 상태입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 전기설비, 소화설비, 승강기설비 및 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고·평탄한 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 15m, 남측으로 폭 약 12m, 동측 및 북측으로 폭 약 10m의 포장도로에 4면이 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2023-01-19)(탄현1,2,중산택지개발), 소로1류(폭 10m-12m)(2015-02-27)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 제1종근린생활시설(소매점)로서 기준시점 공실상태임.
2. 재매각임. 매수신청보증금 20%.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경3585 (2)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1559-1, 탄현헤센스마트 2층204호

용도: 제1종근린생활시설(소매점)

감정가: 109,000,000원

토지면적: 6.32㎡ (약 1.91평)

건물면적: 25.41㎡ (약 7.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 대항력있는임차인, 재매각

주의사항: 기준시점 공실 상태, 재매각(매수신청보증금 20%)

건축물 현황: 철근콘크리트구조 스라브지붕, 지하 6층, 지상 10층 건물 중 2층 204호. 2018년 8월 8일 사용승인.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 "탄현역" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설로 형성된 상가지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 경의중앙선 "탄현역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 및 도로: 인접지와 등고·평탄한 가장형의 토지로 상업용 건부지로 이용 중입니다. 서측 15m, 남측 12m, 동측 및 북측 10m의 포장도로에 4면이 접하고 있습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(탄현1,2,중산택지개발) 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (하나은행, 2019.11.29, 336,000,000원)

등기부채권총액: 336,000,000원

권리현황:

* 말소기준권리인 을1 근저당권보다 선순위인 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 주식회사이 (보증금 100,000,000원, 전입/사업일자: 2019.09.26)

* 대항력: 있음. 임차인의 전입/사업일자가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 1억원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다.)

1.3. 상권분석

상업 환경: 본건은 각종 근린생활시설이 밀집한 상가지대에 위치하여 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리한 입지입니다.

업종: 제1종근린생활시설(소매점)로서 다양한 소규모 업종의 입점이 가능합니다.

현재 상태: 기준 시점 현재 공실 상태로, 향후 임차인 확보 계획이 중요합니다.

1.4. 생활정보

교통 및 접근성: 경의중앙선 탄현역이 인접하여 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다. 주변 버스 노선도 다양하게 갖추고 있습니다.

편의 및 생활 인프라: 상업지구 내 위치하여 각종 상업시설, 편의시설 이용이 편리합니다. 진행된 주변 검색 결과, 해당 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 주식회사이 (보증금 1억원)가 존재합니다. 전입/사업일자가 말소기준권리보다 선순위이므로 대항력이 있으며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 가능성이 높습니다. (제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 상반될 수 있어 주의가 필요합니다.)

재매각 물건: 이전 경매 절차에서 매각되지 못한 이력이 있으므로, 유찰 원인(권리관계, 명도 난이도, 시세 등)에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다.

공실 위험: 현재 공실 상태이므로, 명도 완료 후에도 공실이 장기화될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

유동화 물건: 자산유동화와 관련된 물건으로, 일반 경매 물건보다 복잡한 절차나 특수성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

경기도 고양시 일산서구 탄현동에 위치한 역세권 상가(2층 204호)로, 소액 투자가 가능한 물건입니다.

감정가는 1억 9백만원이며, 면적은 건물 25.41㎡(약 7.69평)입니다.

주요 고려사항으로는 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 1억원), 재매각 이력, 현재 공실 상태 등이 있습니다.

권리관계는 비교적 명확하나, 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 프리미엄: 탄현역과의 근접성으로 안정적인 임대 수요 확보 가능성이 높습니다.

소형 면적 소액 투자: 비교적 적은 금액으로 상가 투자를 시작할 수 있는 기회입니다.

상업지역 내 위치: 다양한 업종의 입점이 가능하여 임대 수익 창출에 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 109,000,000원

본 물건은 대항력 있는 임차인(보증금 1억원) 존재, 재매각, 공실 등의 리스크 요인을 포함하고 있습니다.

제공된 정보에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 되어 있으나, 실제로는 임차인 보증금 1억원이 낙찰자에게 인수될 가능성을 배제할 수 없으므로, 실질적인 투자금액은 감안하여 산정해야 합니다.

리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 70%~80% 수준인 76,300,000원 ~ 87,200,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

주의: 본 입찰가 제시는 제공된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 현장 방문, 주변 시세 조사, 법률 및 세무 상담 등을 통해 반드시 충분한 검토 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.