나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경121227 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 383-4 루마하우스정릉 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아 · 평가일 2024.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "정수초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 중
제3층 제304호로서, (사용승인일:2018.10.26)
외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 샤시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 "다세대주택"으로 기재되어있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 도로 대비 등고평탄한 "사다리형"토지로서, 현황 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 하천(2013-01-17)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경121227 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 383-4 루마하우스정릉 3층304호

용도: 다세대주택

감정가: 230,000,000원

토지면적: 19.07㎡ (약 5.77평)

건물면적: 29.12㎡ (약 8.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 대항력 있는 임차인, 인수 보증금 198,000,000원

감정평가서 요약:

- 본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "정수초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

- 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통임.

- 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 중 제3층 제304호이며, 사용승인일은 2018년 10월 26일임.

- 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샤시창호 마감임.

- 공부상 "다세대주택"으로 기재되어 있으며, 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 승강기 설비 등이 되어 있음.

- 토지는 인접 필지 도로 대비 등고평탄한 "사다리형" 토지로서, 현황 주상용 건부지로 이용 중임.

- 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

- 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 하천(저촉), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역임.

- 공부와의 차이는 없음.

- 임대 관계는 미상임.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 성북구 정릉동에 위치하며, 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역임.

차량의 진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

북동측 인근에 정수초등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있음.

3. 권리분석

본 물건의 권리 관계는 다음과 같음.

- 등기부상 소유권보존은 2018년 11월 6일 이언구 외 1명에 의해 이루어졌으며, 이후 2019년 8월 9일 이현우에게 매매를 통해 지분 전부가 이전되었음.

- 가장 중요한 권리로는 2023년 8월 2일 접수된 제114640호 주택임차권(채권자: 김지영, 권리금액: 198,000,000원)이 있으며, 이는 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리임.

- 이 주택임차권의 전입일자는 2021년 12월 20일이며, 확정일자는 2021년 11월 29일임.

- 2023년 4월 28일 의정부세무서장의 압류(말소기준권리)가 있었으나, 이는 매각으로 소멸됨.

- 채권자인 한국주택금융공사의 강제경매(2024타경121227) 개시결정 등기가 2024년 11월 19일에 접수되었으며, 이는 매각으로 소멸됨.

- 등기부채권 총액은 198,000,000원임.

- 임차인 현황 :

* 임차인: 김 (한국주택금융공사)

* 보증금: 198,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 12월 20일

* 확정일자: 2021년 11월 29일

* 배당신고일자: 2023년 8월 2일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 198,000,000원을 낙찰자가 인수해야 함.

4. 상권분석

본건 주변은 다세대주택 및 연립주택이 밀집한 주거 지역으로, 소규모 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권 기능을 수행하고 있음.

제공된 최근 매매 및 전월세 정보를 분석한 결과, 주변 지역의 다세대주택 시세는 공급 면적 기준 평당 약 260만 원에서 300만 원 이상으로 형성되어 있음.

- 2026년 5월 거래된 38.76㎡ 다세대주택(한은빌라나동)은 11,800만원에 거래되었으며, 이는 평당 약 304만 원 수준임.

- 2026년 5월 거래된 53.22㎡ 다세대주택(삼성홈타운)은 14,000만원에 거래되었으며, 이는 평당 약 263만 원 수준임.

- 2026년 5월 거래된 55.68㎡ 연립주택(건일테크빌)은 23,400만원에 거래되었으며, 이는 평당 약 420만 원 수준으로, 본건과 주택 유형이 다르므로 직접 비교는 어려움.

본건의 전용면적 29.12㎡(약 8.81평)를 고려할 때, 현재 시세는 평당 약 300만 원으로 가정 시 약 8,800만 원 ~ 1억 2,000만 원 범위로 추정할 수 있음.

5. 생활정보

* 주변 교통:

- 인근 버스정류장을 통해 시내외 접근성이 양호함.

* 교육시설:

- 정수초등학교가 인접해 있어 도보 통학이 가능함.

* 편의시설:

- 지역 내 소규모 상점 및 편의시설 이용이 가능함.

* 기타:

- 토지이용계획 상 하천(저촉) 구역에 포함되어 있어, 관련 법규에 따른 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차인 보증금:

- 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 198,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점임. 이는 사실상 낙찰가가 인수되는 보증금을 초과하여 발생하는 총 취득 비용이 현저히 높아질 수 있음을 의미함.

* 감정가 대비 높은 인수 보증금:

- 감정가 230,000,000원에 비해 인수해야 할 보증금이 198,000,000원으로, 낙찰받더라도 실질적인 취득 비용이 감정가를 상회할 위험이 높음.

* 시장 가치 재평가 필요:

- 제공된 주변 시세 정보와 비교 시, 본건의 감정가가 실제 시장 가치보다 높게 책정되었을 가능성이 있으며, 이는 낙찰 후 시세차익을 기대하기 어렵게 만들 수 있음.

* 토지이용계획상 제한:

- 하천(저촉) 구역, 군사시설 보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당되어 건축 행위 및 재건축 등 개발에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 성북구 정릉동에 위치한 비교적 신축(2018년 사용승인) 다세대주택임. 입지적으로는 학교 및 교통 접근성이 양호하나, 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며 그 보증금 198,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점임. 이로 인해 총 취득 비용이 감정가(230,000,000원)를 초과할 가능성이 매우 높아, 투자 가치 판단에 신중을 기해야 함. 주변 시세 분석 결과, 건물 자체의 시장 가치는 감정가보다 낮을 수 있다는 추정도 가능하여, 인수되는 보증금을 고려한 총 투입 비용이 시장 가치를 초과할 위험이 상존함.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근 건축된 건물: 2018년 사용승인으로 건물 자체의 노후도가 낮음.

* 도심 내 주거지 접근성: 서울 내 주거 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요 가능성이 있음.

* (주의) 인수 보증금으로 인한 총 취득 비용 증가: 투자자는 이 점을 감안하여 매우 신중하게 입찰가를 산정해야 하며, 시세보다 현저히 낮은 가격으로 낙찰받지 못할 경우 투자 손실이 발생할 위험이 큼.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 230,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 198,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 점을 최우선으로 고려해야 함.

만약 낙찰자가 부담하는 총 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 본건의 실제 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대주택 시세는 약 8,800만원 ~ 1억 2,000만원 범위로 추정됨.

만약 본건의 실제 시장 가치가 감정가 수준인 230,000,000원이라고 가정하더라도, 인수 보증금을 제외하면 최대 입찰 가능 금액은 약 32,000,000원 (230,000,000원 - 198,000,000원)에 불과함.

그러나 일반적으로 경매 물건의 최저 입찰가는 감정가의 일정 비율(예: 70% 이상)로 결정되는 경우가 많아, 32,000,000원보다 높은 입찰가가 형성될 가능성이 있음.

만약 예상 시장 가치를 1억 원으로 잡고, 낙찰자가 총 2억 5천만 원(시장 가치보다 높음)까지 투자할 의향이 있다면, 예상 입찰가는 약 52,000,000원 (250,000,000원 - 198,000,000원)이 됨.

따라서, 본건의 높은 위험성을 감안하여, 대략 40,000,000원 ~ 60,000,000원 범위 내에서 입찰가를 신중하게 고려하는 것이 합리적일 수 있음. 이 경우 총 취득 비용은 약 238,000,000원 ~ 258,000,000원이 되어 감정가를 소폭 초과하게 되므로, 추가적인 하락 가능성 및 시세 변동 등을 면밀히 검토해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.