나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경119859 [2] 서울특별시 성북구 정릉동 178-61 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경119859 [2] 서울특별시 성북구 정릉동 178-61 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경119859
• 주소: 서울특별시 성북구 정릉동 178-61
• 감정가: 803,475,800원
• 최저가: 514,225,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 아파트

서울북부지방법원 경매3계 2024타경119859 | 소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 178-61 | 감정가: 803,475,800원 | 최저가: 514,225,000원 | 용도: 아파트

1. 서울북부지방법원 2024타경119859 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경119859 (2)

소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 178-61

용도: 아파트

감정가: 803,475,800 원

토지면적: 155.00㎡ (약 46.89평)

토지 지분율: (제공된 정보 없음, 일반적으로 토지대장 등에서 확인 가능)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 94.02㎡ (약 28.44평)

건물 지분율: (제공된 정보 없음, 일반적으로 등기부등본 등에서 확인 가능)

건물 제시외면적: 1.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각 (토지와 건물을 함께 매각)

경매구분: 부동산임의경매 (채권자의 신청에 의한 강제매각)

소유자: 성OO

채무자: 성OO

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (본 사건에서는 OOOO협동조합 등 다수의 채권자가 존재할 수 있습니다.)

특이사항: 중복병합사건, 재개발구역, 재정비촉진지구, 유동화물건.

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.2. 건물 개요

본 건은 서울특별시 성북구 정릉동에 위치한 아파트로, 감정가는 803,475,800원입니다. 토지 면적은 155.00㎡ (약 46.89평)이며, 건물 면적은 94.02㎡ (약 28.44평)입니다. 건물 등기부등본이나 건축물대장에 등재되지 않은 1.00㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각될 예정입니다.

아파트의 경우, 94.02㎡는 일반적으로 전용면적을 의미하며, 총 분양면적은 별도로 확인이 필요합니다.

1.3. 입지조건

본건의 등록된 주소지는 서울특별시 성북구 정릉동 178-61입니다. 그러나 감정평가서 요약본에는 "서울특별시 노원구 월계동 소재 지하철 1호선, 경춘선 '광운대역' 서측 인근"이라고 기재되어 있어, 실제 물건지의 위치와 감정평가서 상의 위치 설명 간에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 매우 중요한 사항으로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 정확한 위치를 확인해야 합니다. [cite: user provided text]

제공된 정보에 따르면, 성북구 지역은 차량으로 접근이 용이하며 내부순환로 등 주요 도로망과 연결됩니다. 다만, 출퇴근 시간대 교통 체증이 발생할 수 있으며, 대중교통 이용률이 높습니다. 주변에는 아파트, 단독/다세대 주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. [cite: user provided text]

감정평가서에 명시된 광운대역 인근(노원구 월계동)은 지하철 1호선, 경춘선 이용이 편리하고 버스 정류장이 가까워 대중교통 사정이 양호하며, 주변에 아파트, 주택, 학교, 근린생활시설이 분포하는 지역으로 설명됩니다. [cite: user provided text]

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자가 담보권을 실행하기 위해 신청한 경매입니다. 소유자는 성OO이며, 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

'중복병합사건'이라는 점은 동일한 부동산에 대해 여러 채권자가 경매를 신청하여 하나의 사건으로 통합 진행됨을 의미합니다. 이는 매각 대금이 여러 채권자에게 배당될 것임을 시사합니다.

'재개발구역' 및 '재정비촉진지구' 지정은 해당 지역의 향후 개발 가능성과 가치 상승 잠재력을 의미하지만, 동시에 사업 진행 과정의 불확실성, 장기적인 투자 기간, 개발 계획 변경 등의 리스크도 내포하고 있습니다.

'유동화물건'은 해당 채권이 유동화 전문회사(SPC)를 통해 관리되고 있음을 의미하며, 이는 채권의 이전 및 관리 주체가 원 채권자와 다를 수 있음을 나타냅니다.

'일괄매각, 제시외 건물 포함'이라는 점은, 등기부나 건축물대장에 등록되지 않은 1.00㎡의 건물이 본건 부동산과 함께 매각된다는 의미입니다. 이 제시외 건물은 불법 건축물이거나, 원 건물에 부합된 부속물일 수 있으며, 법적 하자나 철거 문제가 발생할 수 있으므로, 현장 답사를 통해 정확한 상태를 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

본건의 등록 주소지인 서울특별시 성북구 정릉동 일대는 주거 지역과 학교, 근린생활시설이 혼재되어 있는 일반적인 주거 상권의 형태를 보입니다. [cite: user provided text] 구체적인 상권 분석 자료는 부족하지만, 인근 지역의 주거 수요를 기반으로 한 소규모 상업 시설들이 분포할 것으로 예상됩니다.

감정평가서에 언급된 노원구 월계동 광운대역 인근 지역은 역세권을 중심으로 대중교통 이용객 및 대학생, 인근 거주민을 대상으로 하는 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 발달해 있을 가능성이 높습니다.

1.6. 생활정보

교통: 등록 주소지(성북구 정릉동) 주변은 차량 접근성이 양호하나, 출퇴근 시간대 교통 체증이 있을 수 있습니다. 감정평가서 상의 위치(노원구 월계동 광운대역 인근)는 지하철 1호선, 경춘선 광운대역 및 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: user provided text]

교육: 감정평가서에 언급된 광운대학교, 광운중고등학교는 광운대역 인근(월계동)에 위치합니다. [cite: user provided text] 성북구 정릉동 지역에 대한 구체적인 교육 시설 정보는 별도 확인이 필요합니다.

편의시설: 주변에 아파트, 주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 것으로 파악됩니다. [cite: user provided text]

1.7. 잠재적 리스크

주요 리스크는 다음과 같습니다.

1. **위치 불일치:** 등록 주소지(성북구 정릉동)와 감정평가서 상의 위치 설명(노원구 월계동 광운대역 인근)이 상이합니다. 이는 실제 물건지를 파악하는 데 심각한 혼란을 야기할 수 있으며, 반드시 현장 확인 및 등기부, 건축물대장 등 공부 확인을 통해 명확히 규명해야 합니다. [cite: user provided text]

2. **제시외 건물:** 건축물대장 등에 등재되지 않은 1.00㎡의 제시외 건물이 포함되어 있습니다. 이 건물의 불법성 여부, 철거 명령 가능성, 법정지상권 발생 여부 등 법적 쟁점이 있을 수 있으며, 낙찰자가 추가 비용이나 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.

3. **점유자 확인 불가 및 임대차 내역 미상:** 현황조사 시 소유자 및 점유자를 만나지 못해 확인이 어려운 상황이며, 임대차 내역 또한 미상입니다. [cite:10, user provided text] 권리분석 결과, '정화수', '주식회사 미스고' 등의 점유자가 있을 수 있으며, 이들의 대항력 유무 및 보증금 등이 미상이어서 명도 과정에서 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

4. **재개발/재정비촉진지구의 불확실성:** 재개발 및 재정비촉진지구는 미래 가치 상승의 기대감을 주지만, 사업 지연, 계획 변경, 사업 무산 등 장기적인 불확실성을 내포합니다.

5. **혐오시설:** 현재 제공된 정보 및 검색 결과로는 "서울특별시 성북구 정릉동 178-61" 인근에 혐오시설이 있는지 여부를 명확히 파악하기 어렵습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 서울특별시 내 재개발 및 재정비촉진지구에 속한 아파트로서, 향후 개발을 통한 가치 상승 잠재력이 기대되는 물건입니다. 또한, 두 차례 유찰되어 감정가의 64% 수준인 514,225,000원에서 시작하는 최저가로 입찰에 참여할 수 있는 기회가 있습니다.

하지만, 가장 큰 문제는 물건의 정확한 위치를 파악하기 어렵다는 점입니다. 등록 주소지와 감정평가서 상의 설명이 상이하여, 실제 경매 물건을 직접 확인하고 공부를 면밀히 검토해야 합니다. [cite: user provided text] 더불어, 제시외 건물 존재, 점유자 확인 불가 및 임대차 내역 미상 등의 리스크는 낙찰 후 명도 및 법적 문제로 이어질 수 있는 심각한 사안이므로, 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

1.9. 투자 포인트

1. **재개발 잠재력:** 재개발 및 재정비촉진지구로 지정되어 있어, 장기적인 관점에서 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

2. **경매 할인:** 두 차례 유찰되어 감정가 대비 낮은 최저가로 입찰이 가능하여, 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

3. **서울시 아파트:** 서울이라는 입지적 장점을 바탕으로 안정적인 수요층을 확보할 수 있습니다.

투자 결정을 내리기 전, 반드시 물건의 정확한 위치를 확인하고, 제시외 건물 및 점유자 관련 사항을 면밀히 조사해야 합니다. 또한, 재개발 사업의 진행 상황과 예상되는 변수들을 충분히 고려하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매3계