나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경121548 [1] 서울특별시 중랑구 묵동 247-48 다가구주택 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경121548 [1] 서울특별시 중랑구 묵동 247-48 다가구주택 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매3계 2024타경121548 | 소재지: 서울특별시 중랑구 동일로149다길 27 | 감정가: 1,118,563,840원 | 최저가: 715,881,000원 | 용도: 다가구주택

1. 서울북부지방법원 2024타경121548 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경121548 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 묵동 247-48

용도: 다가구주택

감정가: 1,118,563,840원

토지면적: 143.80㎡ (약 43.5평)

토지 지분율: 14380.000000000002

건물면적: 289.80㎡ (약 87.7평)

건물 지분율: 28980.000000000007

건물 제시외면적: 30.40㎡ (약 9.2평)

매각대상: 기타 (일괄매각)

경매구분: 공유물분할을위한경매

소유자: 채OO

채무자: 채OO

채권자: 채OO

특이사항: 공유물분할경매

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 중랑구 묵동 247-48에 위치하고 있으며, "신묵초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량으로의 접근이 용이하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 본건 토지는 동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약허가구역(2024.9.10.-2029.9.9.) 등의 규제를 받고 있습니다.

1.3. 건물 상세 정보

건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 건물로, 외벽은 적벽돌 쌓기 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 일부 타일로 마감되었습니다. 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 건물 이용 상태는 1층에 주택 2개호(방4, 주방2, 욕실2 등), 2층에 주택 2개호(방4, 주방2, 욕실2 등), 3층에 주택 1개호(방3, 주방 및 거실, 욕실 등), 지층에 주택 2개호(방4, 주방2, 욕실2 등)로 구성되어 있으며, 옥탑에는 계단실이 있습니다. 급배수 및 위생 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 또한, 공부상에는 등록되지 않은 제시외 건물 "㉠,㉡"이 소재하고 있습니다.

1.4. 권리분석

본 건은 공유물분할을 위한 경매로, 공유 관계를 해소하기 위해 전체 물건을 매각하여 그 대금을 공유자들에게 분배하는 절차입니다. 소유자, 채무자, 채권자가 모두 채OO으로 동일합니다. 경매 주의사항으로는 일괄매각이며, 제시외 건물까지 포함하여 매각된다는 점입니다. 감정평가서 요약에 따르면 임대 관계는 미상으로, 현재 임차인 현황 및 보증금, 월세 등은 별도의 조사가 필요합니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 소재한 중랑구 묵동 지역은 7호선 먹골역을 이용하여 도심 접근성이 비교적 양호한 편이며, 강남, 여의도, 광화문 등 주요 업무지구로의 이동 시간을 고려했을 때 준수한 교통망을 갖추고 있습니다. 지역 자체는 다세대 및 다가구 주택이 많아 주거 지역의 성격이 강하며, 근린생활시설과 학교가 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있습니다. 최근 주변 지역(면목동, 상봉동 등)에서 재개발 및 모아타운 사업이 활발히 진행되고 있으며, 중랑천 인근 개발, GTX-B, 면목선 경전철 등 교통 호재 또한 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 묵동 자체는 중랑구 내에서 학업 성취도가 상대적으로 낮은 편에 속하는 것으로 분석됩니다.

1.6. 생활정보

가장 가까운 초등학교는 신묵초등학교로, 해당 학교는 본건 물건과 인접해 있어 자녀들의 통학이 편리할 것으로 보입니다. 또한, 해당 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 측면에서 긍정적입니다. 교통의 경우, 차량으로의 접근성이 좋고, 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 가능합니다. 주거 지역으로 다양한 근린생활시설 및 공공시설이 혼재하여 기본적인 생활 인프라를 이용하는 데 큰 불편함은 없을 것으로 예상됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 임대 관계가 미상이라는 점입니다. 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우, 명도 과정에서 시간과 비용이 추가로 발생할 수 있으며, 임대차 관련 분쟁의 소지도 있습니다. 따라서 입찰 전 철저한 임차인 현황 조사 및 명도 전략 수립이 필수적입니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)이라는 점과 그 외 다수의 규제(가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약허가구역 등)는 향후 건축이나 개발 시 제약 요인이 될 수 있습니다. 공유물분할 경매라는 점은, 매각 후 대금 분할 과정에서 공유자 간의 협의 또는 추가적인 법적 절차가 필요할 수 있음을 의미합니다. 제시외 건물은 일괄매각 대상에 포함되므로, 해당 건물에 대한 현황 파악 및 처리 방안을 명확히 해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 중랑구 묵동, 신묵초등학교 인근에 위치한 다가구주택으로, 공유물분할을 위한 경매로 진행되고 있습니다. 일괄매각으로 제시외 건물까지 포함되어 있습니다. 단지 내 주거 환경과 교육 시설(신묵초등학교) 접근성은 양호하나, 임대 관계 미상, 다양한 토지 이용 제한, 복잡한 권리 관계(공유물분할) 등은 투자 전 반드시 확인하고 넘어가야 할 부분입니다. 주변 지역의 개발 계획 및 교통 호재는 긍정적이나, 묵동 자체의 학군 약세는 고려해야 할 요소입니다. 전반적으로 현장 조사와 권리 분석을 통해 잠재적 가치를 면밀히 평가한 후 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

1. **입지**: 서울 중랑구 묵동, 신묵초등학교 인근으로 안정적인 주거 지역에 해당합니다.

2. **수익성**: 다가구주택으로서 여러 가구에 대한 임대 수익 창출이 기대됩니다. (단, 임대 현황 조사 필수)

3. **토지 가치**: 143.80㎡ (약 43.5평)의 토지 면적은 향후 용적률 범위 내에서의 증축 또는 재건축 시 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

4. **개발 호재**: 인근 지역의 재개발, 모아타운 추진 및 교통망 확충 계획은 지역 전반의 가치 상승 가능성을 시사합니다.

5. **경매 접근**: 공유물분할 경매의 특성을 이해하고 권리 관계 및 명도 문제를 해결한다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회를 얻을 수 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매3계