나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경121784 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 627-3 에이치와이에코시티빌 4층404호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경121784 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 627-3 에이치와이에코시티빌 4층404호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매3계 2024타경121784 | 소재지: 서울특별시 중랑구 면목로 284, 4층404호 (면목동,에이치와이에코시티빌) | 감정가: 343,000,000원 | 최저가: 343,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울특별시 중랑구 면목동 627-3 에이치와이에코시티빌 4층404호 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경121784 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 627-3 에이치와이에코시티빌 4층404호

용도: 다세대주택

감정가: 343,000,000원

건물면적: 22.98㎡ (약 6.95평)

토지면적: 13.02㎡ (약 3.94평)

건축물 현황: 철근콘크리트구조, 2021년 1월 22일 사용승인

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 문OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "면남초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근은 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다. 도보 가능한 거리에 지하철 7호선 사가정역 및 용마산역이 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스 정류장도 인근에 소재하고 있습니다. 건물은 북서측 및 남서측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행됩니다. 소유자이자 채무자는 문OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 통상적인 부동산강제경매 절차에 따라, 경매개시결정 등기 이후 설정된 대부분의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 등기부등본 상 권리 내역을 상세히 확인하여 말소기준권리 및 인수될 권리 여부를 반드시 재확인해야 합니다. 현장조사 당시 임대차 관계는 확인되지 않았으므로, 실제 점유 관계 및 임대차 내역은 별도의 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

물건이 위치한 면목동 지역은 주거 지역과 근린생활시설이 복합적으로 발달한 상권입니다. 단지 주변으로 각종 편의시설 및 상업 시설이 분포하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 또한, 지하철역 인근의 상권 이용도 가능하여, 배후 수요는 비교적 안정적인 편입니다. 상권 자체의 역동성이나 성장 잠재력은 평균 수준으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 "면남초등학교"를 북서측으로 끼고 있어 자녀가 있는 가정의 경우 교육 환경이 양호할 수 있습니다. 다만, 토지이용계획 상 교육환경보호구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 학교 관련 시설 이용이나 주변 개발 시 일부 제약이 있을 수 있으니 관할 교육청에 확인이 필요합니다. 지하철 7호선 이용 시 강남, 도심 등 서울의 주요 업무지구 및 상업지구로의 접근성이 보통 수준입니다. 건물은 2021년 사용승인되어 비교적 신축이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기, 주차장 등이 구비된 것으로 추정됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, 임대차 관계가 확인되지 않아 인수 가능한 임차인이 존재할 경우 명도 관련 문제나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. 둘째, 현장조사 시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 인해 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성되었으므로, 실제 내부 구조, 이용 상태, 관리 상태 등과 차이가 있을 수 있습니다. 셋째, 토지이용계획 상 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 법적 제한사항이 존재합니다. 이러한 제한들은 향후 건물 활용이나 재건축, 증축 등에 영향을 미칠 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다. 검색 결과, 본 물건 주변에서 특별히 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다. 면목동의 주거 지역에 위치하며, 초등학교와 대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다. 다만, 임대차 관계 미확인, 내부 실사 정보 부족, 복합적인 토지이용 제한사항 등은 투자 결정 전 반드시 상세하게 분석하고 확인해야 할 중요 사항들입니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 관리한다면, 실거주 또는 임대 수익을 위한 투자로서 가치를 가질 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

1. 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건물이라는 장점이 있습니다.

2. 양호한 입지: 면목동의 주거 지역 내에 위치하며, 초등학교 및 지하철역, 버스정류장 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

3. 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매각받으므로 권리 관계가 명확하며, 토지 이용에 대한 권리를 확보할 수 있습니다.

4. 시세차익 및 임대수익 가능성: 경매 절차를 통해 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세차익 또는 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다.

5. 복합 용도 건물: 본 건물은 공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설로 이용될 수 있어, 임대 구성의 다양성을 고려할 수 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매3계