나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경4558 [1] 경기도 남양주시 와부읍 도곡리 1024-16 덕소전원빌라 가동 3층303호 연립주택 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경4558 [1] 경기도 남양주시 와부읍 도곡리 1024-16 덕소전원빌라 가동 3층303호 연립주택 경매

물건 대표 이미지

남양주지원 경매1계 2024타경4558 | 소재지: 경기도 남양주시 와부읍 도곡리 1024-16 덕소전원빌라 가동 3층303호 | 감정가: 313,000,000원 | 최저가: 153,370,000원 | 용도: 연립주택

1. 남양주지원 2024타경4558 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 남양주지원 2024타경4558 (1)

소재지: 경기도 남양주시 와부읍 도곡리 1024-16 덕소전원빌라 가동 3층303호

용도: 연립주택

감정가: 313,000,000원 (3억 1,300만원)

토지면적: 55.35㎡ (약 16.7평)

토지 지분율: 5535

건물면적: 53.00㎡ (약 16.0평)

건물 지분율: 5300

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 주OOOOOOOOOOOO

채무자: 주OOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경기도 남양주시 와부읍 도곡리 소재 "경의중앙선 도심역" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주변 환경은 보통 수준입니다. 차량 진입이 가능하며, 버스정류장과 도심역이 인근에 있어 교통 여건은 무난한 편입니다. 경의중앙선 도심역을 통해 서울 및 수도권으로의 이동이 편리한 입지입니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다. 소유자는 주OOOOOOOOOOOO이며, 채무자는 주OOOOOOOO, 채권자는 주OOOOOOOOOOOO입니다. 경매 진행 시 말소되는 권리 및 인수되는 권리에 대한 상세한 분석은 별도의 권리분석 보고서를 통해 확인이 필요하나, 채권자의 신청으로 진행되는 임의경매이므로 일반적인 경매 절차에 따라 진행될 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 도곡리 일대는 아파트 단지와 소규모 공동주택, 그리고 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 밀집 지역의 특성을 지니고 있습니다. 이는 배후 수요가 탄탄함을 의미하며, 주변 상권은 지역 주민들을 대상으로 하는 근린 상업 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 유흥 시설보다는 기본적인 생활 편의를 제공하는 상권으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

건축물은 1989년 1월 31일에 사용 승인된 연립주택으로, 라멘조 슬래브 위 기와 지붕 구조의 3층 건물 중 3층에 위치한 303호입니다. 외벽은 적연와 치장 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시 창호로 되어 있습니다. 내부 구조는 연립주택으로 이용 중이며, 급배수 및 위생 설비, 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

전용면적: 53.00㎡ (약 16.0평)

분양면적: (제공된 정보만으로는 정확한 분양면적 산정이 어렵습니다. 연립주택의 경우 전용면적 외 공용면적 비율이 포함된 개념으로, 별도 확인이 필요합니다.)

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 2필 일단의 부정형 토지로 연립주택 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 기호 1은 근린상업지역, 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(덕소중학교, 동화나라유치원), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 제한이 있습니다. 기호 2 역시 근린상업지역, 도시지역이며, 유사한 제한 사항을 포함하고 있습니다. 이러한 용도지역 및 각종 제한 사항은 향후 토지 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 잠재적 리스크

첫째, 건물 연식 (1989년 준공)이 오래되어 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 둘째, 토지이용계획상 여러 제한 사항(성장관리권역, 공장설립제한지역 등)이 있어 향후 건축 행위나 개발에 제약이 있을 수 있습니다. 셋째, "임대관계: 미상"으로 명시되어 있어, 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 넷째, 주변 지역에서 혐오시설 관련 이슈가 간혹 발생하고 있으나, 본건 직접적인 인근에 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 남양주시 와부읍 일대에 폐기물 처리 시설이나 동물 화장장 등 혐오시설 입지에 대한 주민 반대 사례가 있었던 점을 고려할 때, 향후 주변 개발 계획이나 환경 변화에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본건 경기도 남양주시 와부읍 도곡리 덕소전원빌라 3층 303호는 경의중앙선 도심역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 환경이 주거 지역으로 형성되어 있어 안정적인 생활이 가능한 입지입니다. 감정가는 3억 1,300만원이며, 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다. 오래된 연식과 다양한 토지 이용 제한, 미확인 임대 관계 등은 투자 시 고려해야 할 위험 요소입니다. 그러나 입지 조건과 주거 환경을 고려했을 때, 합리적인 가격으로 취득 시 재산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

1. **역세권 입지**: 경의중앙선 도심역을 도보로 이용 가능한 역세권으로, 출퇴근 및 수도권 이동이 용이하여 실거주 목적 및 임대 수익률 측면에서 유리합니다.

2. **주거 환경**: 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로, 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

3. **일괄 매각**: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 토지 사용 및 건물 관리에 대한 권리를 온전히 확보할 수 있습니다.

4. **잠재적 개발 가능성**: 주변 지역이 재정비촉진지구 등으로 지정되어 개발이 진행되는 사례가 있어, 향후 지역 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 본건의 구체적인 개발 계획과의 연관성은 추가 확인 필요)

5. **경매 차익**: 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

남양주지원 경매1계