나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경5933 [1] 경기도 구리시 갈매동 552-6 구리갈매아너시티 지하1층비에이치108호 지식산업센터 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경5933 [1] 경기도 구리시 갈매동 552-6 구리갈매아너시티 지하1층비에이치108호 지식산업센터 경매

물건 대표 이미지

남양주지원 경매1계 2024타경5933 | 소재지: 경기도 구리시 갈매순환로166번길 45, 지하1층비에이치108호 (갈매동,구리갈매아너시티) | 감정가: 641,000,000원 | 최저가: 314,090,000원 | 용도: 지식산업센터

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 남양주지원 2024타경5933 (1)

소재지: 경기도 구리시 갈매동 552-6 구리갈매아너시티 지하1층비에이치108호

용도: 지식산업센터

감정가: 641,000,000원

토지면적: 39.97㎡ (약 12.09평)

건물면적: 123.82㎡ (약 37.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 구리시 갈매동 소재 "산마루초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다수의 지식산업센터, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지, 단독주택 및 학교 등이 혼재되어 있습니다.

1.3. 교통상황

본 건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 있습니다. 또한, 경춘선 "갈매역"이 소재하여 일반적인 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다. 갈매역은 향후 GTX-B 노선 정차 논의도 있는 지역입니다.

1.4. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트 구조로, 지하 5층, 지상 10층 건물 중 지하 1층에 해당합니다. 외벽은 돌붙임 및 페인팅 마감이며, 내벽은 페인팅 등으로 마감되었습니다. 집합건축물대장상 전유부상 용도는 "공장(지식산업센터)"이나, 현재 현황은 "공실"인 것으로 파악됩니다.

1.5. 설비 내역

건물에는 급배수, 위생, 화재 탐지 및 소화 설비, 승강기, 시스템 냉난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 토지 형상 및 이용 상태

토지는 사다리형의 평지로서, 현재 지식산업센터 및 지원시설 등 건부지로 이용 중입니다. 남측, 서측, 북측으로 노폭 약 15m~30m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구), 중로1류, 중로2류 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 관련 법규의 적용을 받고 있습니다.

1.8. 입지조건

본 물건이 소재한 경기도 구리시 갈매동 일대는 "산마루초등학교" 인근으로, 주거 단지(아파트, 오피스텔)와 다양한 상업 및 업무 시설(지식산업센터, 근린생활시설)이 복합적으로 발달한 지역입니다. 특히 경춘선 갈매역을 중심으로 한 역세권 개발 및 주변 지역의 신규 주택 공급(구리갈매 공공주택지구, 남양주 별내신도시 등)으로 인해 향후 인구 유입 및 지역 활성화가 기대되는 곳입니다. 또한, 서울 외곽순환도로, 구리-포천고속도로 등 광역 교통망 접근성이 우수하여 서울 및 수도권 주요 업무지구로의 이동이 편리한 입지입니다.

1.9. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채무자는 김OO, 채권자는 주OOOOOOOO입니다. 등기부상 권리관계는 경매 진행 과정에서 정리될 것으로 예상되나, 낙찰 후 인수해야 할 권리관계가 있는지 별도의 확인이 필요합니다. 현재 소유자는 김OO입니다.

1.10. 상권분석

물건이 위치한 구리시 갈매동 일대는 지식산업센터, 근린생활시설, 오피스텔 등이 밀집해 있어 상업 및 업무 기능이 혼재되어 있습니다. 특히 갈매역을 중심으로 한 상권은 지속적으로 성장하고 있으며, 인근 신도시 개발 계획과 맞물려 유동인구가 증가할 가능성이 있습니다. 다만, 최근 지식산업센터 공급 과잉으로 인한 공실률 증가 추세가 관찰되고 있어, 해당 물건의 임대 및 가치 상승 잠재력을 면밀히 분석해야 합니다.

1.11. 생활정보

인근에 산마루초등학교 등 교육시설이 위치하며, 단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다. 차량으로 이동 가능한 거리에 편의시설 및 문화시설 이용이 가능합니다.

1.12. 잠재적 리스크

최근 지식산업센터 시장은 과잉 공급 및 고금리 기조로 인해 공실률이 증가하는 추세입니다. 본 건 역시 현재 "공실" 상태로 탐문되었으며, 임대 관계는 확인되지 않았습니다. 이는 임대 수익률 감소 및 공실 장기화의 위험으로 이어질 수 있습니다. 또한, 구리갈매 지역의 지식산업센터들은 준공 후 높은 분양가 대비 낮은 임대 수익률, 급매물 증가 등의 어려움을 겪고 있는 것으로 보입니다.

1.13. 종합 의견

본 물건은 경기도 구리시 갈매동의 지식산업센터로, 교통 및 생활 환경 측면에서 비교적 양호한 입지를 가지고 있습니다. 갈매역 역세권이라는 점과 주변 개발 계획은 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다. 그러나 현재 지식산업센터 시장의 전반적인 침체 분위기와 높은 공실률, 그리고 본 건의 현황 공실 상태는 투자 시 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 감정가 대비 낙찰가의 적정성을 신중하게 판단해야 하며, 향후 공실 해소 및 임대 수익 확보 방안에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

1.14. 투자 포인트

* **역세권 입지:** 경춘선 갈매역과의 접근성이 좋으며, 향후 GTX-B노선 정차 논의는 추가적인 교통 호재가 될 수 있습니다.

* **개발 잠재력:** 구리갈매 공공주택지구 등 주변 개발 계획으로 인한 지역 활성화 가능성이 있습니다.

* **물리적 조건:** 건물의 구조 및 설비는 일반적인 지식산업센터의 기준을 충족합니다.

* **가치 투자 기회:** 시장 상황 악화로 인한 급매 또는 경매 물건으로, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* **주변 시설:** 검색 결과, 해당 소재지(경기도 구리시 갈매동 552-6)에는 "구리갈매 아너시티" 지식산업센터가 위치하며, 이 외에도 "구리갈매 금강펜테리움IX타워", "구리갈매 현대테라타워" 등 다수의 지식산업센터가 밀집해 있습니다. 또한, "이룸골프 구리별내센터"와 같은 편의시설도 인근에 있습니다. 현재까지의 검색 결과로는 특별한 혐오시설(예: 산업폐기물 처리장, 납골당 등)이 직접적으로 언급되거나 지도상에 표시되는 특이사항은 발견되지 않았습니다. 다만, 인근 지역에서 진행 중인 "갈매역세권 개발사업" 관련하여 철거 과정에서의 비산먼지 및 소음 발생, 주요 도로(갈매순환로) 폐쇄로 인한 주민 민원 등이 보고된 바 있습니다. 이는 공사 기간 중 일시적인 불편을 야기할 수 있으나, 장기적인 지역 가치 상승에 기여할 수 있는 개발 사업의 일환으로 볼 수 있습니다.

법원 정보

남양주지원 경매1계