나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경5711 [1] 경기도 남양주시 다산동 6030-1 주)반석종합개발주건축물 1동 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2024.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "남양주다산중학교" 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 아파트 단지, 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 남서측 근거리에 지하철 8호선 다산역이 위치하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상5층 건물로서
외벽 : 외장 석재 마감 등
내벽 : 내장재 마감 등
창호 : 알루미늄 샷시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용중이며, 상세사항은 후첨 "건물개황도" 참조.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 대로3류(폭 25미터-30미터), 남측으로 소로1류(폭 10미터-12미터)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산진건 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(남양주다산중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남양주다산초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임, 매수신청보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 남양주지원 2024타경5711 (1)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6030-1 주)반석종합개발주건축물 1동 1층102호

용도: 제1종근린생활시설 (근린상가)

감정가: 935,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

특이사항: 유동화 물건, 재매각

주의사항: 재매각 건, 매수신청보증금 20%

1.2. 면적 정보

토지면적: 18.67㎡ (약 5.65평)

토지 지분: 18.67㎡ (약 5.65평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 46.20㎡ (약 13.97평)

건물 지분: 46.2㎡ (약 13.97평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상5층 건물

해당 층: 1층 (102호)

사용승인일: 2018년 05월 08일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "남양주다산중학교" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 소재하고 있으며, 남서측 근거리에 지하철 8호선 다산역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

북측으로 대로3류(폭 25미터-30미터), 남측으로 소로1류(폭 10미터-12미터)에 접하여 차량 접근 및 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건 명세서 요약

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (별도 명시 사항 없음)

말소기준권리: 을1 (2021-03-18) 신한은행 근저당권 (912,000,000원)

이하 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 채권 총액

등기부채권 총액: 912,000,000원 (근저당권, 근저당권 일부 이전, 임의경매 등)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

* 임대관계가 미상인 임차인이 존재할 수 있으며, 보증금 또는 차임이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 아파트 단지가 밀집한 지역에 인접하여 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 제1종근린생활시설 용도로, 지역 주민들의 일상생활에 필요한 업종이 입점 가능합니다.

4.2. 상업적 가치

상업용 건부지로 이용 중이며, 도로 조건이 양호하여 가시성과 접근성이 좋은 편입니다. 인근에 다양한 근린생활시설이 혼재하여 상업 기능이 활성화될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

남양주다산중학교가 서측 인근에 위치합니다. 현재 공개된 정보상으로는 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5.2. 교통 및 접근성

지하철 8호선 다산역이 근거리에 있어 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다. 버스 노선도 잘 갖추어져 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

본건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰되었거나 매수인이 잔금 미납 등의 사유로 계약을 이행하지 못했음을 의미합니다. 이러한 사유를 파악하고 추가 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 유동화 물건

유동화 물건으로, 채권 매입 및 매각 과정에서 일반 경매와 다른 절차나 특수성이 있을 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미확인

임대 관계가 미상으로, 실제 점유 관계 및 보증금/차임 수준에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 현황 조사를 통해 명확히 파악해야 합니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구) 등에 속하며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건축이나 개발 행위에 영향을 미칠 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 남양주 다산동의 역세권 상권에 위치한 근린생활시설로, 아파트 단지 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상업 활동이 기대되는 물건입니다. 교통 여건이 우수하고 대로 및 소로에 접해 있어 접근성이 좋습니다. 다만, 재매각 및 유동화 물건이라는 점, 그리고 임대 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 더불어 현장 조사를 통한 상세한 임대차 현황 파악이 필수적입니다. 또한, 토지 이용계획 상 다수의 제한 사항을 인지하고 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 다산역 역세권 입지: 향후 개발 및 가치 상승 기대.

* 안정적인 배후 수요: 인근 대규모 아파트 단지로 인한 고정 수요 확보.

* 다용도 근린상가: 제1종근린생활시설로 다양한 업종의 입점 가능성.

* 소액 투자 가능성: 비교적 작은 면적으로 소액 투자가 가능할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 935,000,000원입니다. 매수신청보증금은 감정가의 20%인 187,000,000원입니다. 등기부상 채권 총액은 912,000,000원입니다.

재매각, 유동화 물건, 임대 관계 미확인 등의 특수성을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 단순히 감정가나 채권 총액만으로 판단하기 어렵습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사, 임대료 시세 파악, 그리고 유사 물건의 낙찰가율 분석 등이 필요합니다. 따라서 충분한 권리 분석과 현장 조사를 거친 후, 본건의 실질 가치와 투자 수익률을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.