나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경86109 [1] 경기도 남양주시 다산동 6088 지앤지비즈타워 1층113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장병선 · 평가일 2024.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "다산역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활
시설 및 업무시설이 밀집되어있는 상가지대이며 외곽으로 아파트 단지가 소재하는 등 상가
로서의 제반 주변환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철8호선 "다산역"이 소재하는 등
전반적인 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층건내 1층 113호로서
(사용승인일:2020년 02월 19일)
외벽: 화강석 등 마감.
바닥: 아스타일 등 마감
내벽: 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감.
창호: 강화유리 샷시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설임.

설비내역

공용위생설비 및 급배수 설비, 승강기 설비, 옥내소화전, 화재경보설비, 지하주차장시설
등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 폭 약 20-25미터, 북서측으로 폭 약 10미터의 내외의 포장도로와
각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구), 소로1류(폭 10m-12m)
(접함), 중로1류(폭 20m-25m)(접함), 가축사육제한구역, 공공주택지구(남양주 다산진건
공공주택지구), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역(수도법시행령
제14조의3 1호).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상.
기 타: -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2024타경86109 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 다산동 6088 지앤지비즈타워 1층 113호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 646,000,000원

* 토지면적: 5.67㎡ (약 1.72평)

* 건물면적: 25.38㎡ (약 7.68평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

* 사용승인일: 2020년 02월 19일

1.1. 입지조건

* 본 물건은 경기도 남양주시 다산동에 위치하며, 지하철 8호선 "다산역"에서 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

* 주변은 근린생활시설 및 업무시설이 밀집된 상가지대이며, 외곽으로는 아파트 단지가 소재하여 상가로서의 배후 수요 및 접근성이 양호합니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 다산역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 물건의 동측 및 서측으로는 폭 약 20-25미터, 북서측으로는 폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

* 토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구), 중로1류(폭 20-25m) 등에 해당하며, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리는 2020년 04월 23일 접수된 우리은행의 근저당(을1)으로, 채권액은 405,600,000원입니다.

* 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 임의경매 개시결정 등으로 인해 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 638,665,253원입니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금은 없으며, 임대 관계는 미상입니다.

* 주요 등기 현황:

* 갑3: 주식회사지앤지스토리 신탁등기말소 (2020-04-23)

* 갑4: 최영미 소유권이전 (2020-04-23, 매매 551,200,000원)

* 을1: 우리은행 근저당 (2020-04-23, 405,600,000원, 말소기준)

* 을2: 도이치파이낸셜주식회사 근저당 (2021-07-27, 66,000,000원, 말소)

* 을3: 김종현 근저당 (2020-04-23, 52,000,000원, 말소)

* 갑7: 수협은행 가압류 (2023-09-21, 25,370,958원, 말소)

* 갑9: 한국캐피탈 가압류 (2023-10-16, 18,580,469원, 말소)

* 갑10: 경기신용보증재단 가압류 (2023-10-27, 42,083,346원, 말소)

* 갑11: 근로복지공단 가압류 (2023-12-01, 11,298,390원, 말소)

* 갑12: 주식회사국민행복기금 가압류 (2023-12-14, 17,732,090원, 말소)

* 갑17: 이에이에스제삼차유동화전문 임의경매 (2024-11-26, 353,776,254원, 말소)

* 갑18: 국민건강보험공단 압류 (2025-01-02, 말소)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 다산역 초역세권 지역에 위치하며, 주변으로 다수의 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

* 건물 자체는 2020년 2월 19일에 사용승인을 받아 비교적 신축에 해당합니다.

* 1층에 위치한 본 호실은 근린생활시설로서 일반적인 상가 업종에 적합합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 8호선 다산역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 상업지구 내 위치하여 금융, 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변환경: 대규모 택지개발지구(다산진건 공공주택지구) 내에 조성된 지역으로, 쾌적한 도시 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화물건: 채권이 유동화된 물건으로, 채권 관리 주체 변경 등으로 인한 절차상 변동 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인의 존재 여부 및 구체적인 임대 조건(보증금, 차임)이 확인되지 않아, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 지역 제한: 본 물건은 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역 등에 해당하므로, 향후 사업 계획 수립 시 관련 법규를 확인해야 합니다. 검색 결과, 남양주 다산진건 공공주택지구는 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 다산역 인근의 신축 상가로서 입지 조건은 우수하며, 투자 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 모든 권리가 말소될 예정이어서 권리상 안전성은 확보되어 있으나, 유동화물건이라는 특성과 임대차 관계의 불명확성은 명도 및 운영 과정에서 고려해야 할 주요 사항입니다.

* 따라서 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 신축 상가: 다산역의 편리한 교통망과 함께 비교적 최근 건축된 건물이라는 점에서 경쟁력이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 하나의 물건으로 취득하여 안정적인 권리 확보 및 관리가 가능합니다.

* 개발 잠재력: 다산진건 공공주택지구 개발과 연계된 지역 발전의 수혜를 받을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 646,000,000원입니다.

* 예상 입찰가는 낙찰 후 예상 임대 수익률, 주변 시세, 향후 시장 전망, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 인수되는 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 실제 가치를 면밀히 분석하여 합리적인 수준에서 입찰가를 산정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.