나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경6168 [1] 서울특별시 강북구 수유동 277-32 런던빌 에이동 7층702호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중심 · 평가일 2024.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 국립4.19묘지 입구사거리 남측 인근에 위치하고 있으며, 본건 주위는 단독· 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 우이신설선 "4.19민주묘지역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 제7층 제702호로서
외벽: 돌붙임 마감 등, 창호: 새시창호 등 임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용 중임.(후면 "건물개황도" 참조)

설비내역

승강기, 난방설비, 위생설비 및 급배수설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 현황 도시형생활주택 건부지로서 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약20미터, 북,동측으로 약4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 수유동 277-32 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함),
2. 수유동 277-33 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 조망가로특화경관지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 건축선(3m 건축선 지정구역(세부사항은 건축과 문의))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장조사시 폐문부재 등으로 건축물현황도, 유사감정평가전례, 외부관찰 및 탐문조사 등을 종합 고려하여 평가하였으므로 경매진행시 참고하기바람.
임대내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경6168 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 허OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 277-32 런던빌 에이동 7층702호

용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 제7층 제702호

건물 외벽: 돌붙임 마감 등

건물 창호: 새시창호 등

이용 상태: 도시형생활주택으로 이용 중

1.3. 면적 정보

토지면적: 11.78㎡ (약 3.56평)

토지지분: 11.779999999999998㎡ (약 3.56평)

건물면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

건물지분: 29.96㎡ (약 9.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 평가 정보

감정가: 210,000,000원

감정평가서 요약 요항표: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 국립4.19묘지 입구사거리 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독·다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 우이신설선 "4.19민주묘지역" 및 노선버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통시됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지(수유동 277-32, 277-33)는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 일부 토지는 건축법상 도로 및 건축선 지정구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 집합건물 등기부 요약

등기부상 말소기준권리는 2023-09-08 접수된 주택도시보증공사의 가압류(금1,279,000,000원)입니다.

이후 접수된 압류(강북구), 강제경매(채권자: 허우임, 권리금액: 197,000,000원), 압류(서초세무서장)는 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,279,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 허우임

보증금: 185,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2019-12-09 / 2019-12-09

배당신고일자: 2024-12-13

대항력: 있음

비고: 1차 보증금 증액분 12,000,000원 포함 시 총 보증금 197,000,000원 (2022-03-10 확정일자)

3.3. 권리분석 결과

대항력 있는 임차인이 존재합니다. 해당 임차인은 2019년 12월 9일에 전입 및 확정일자를 받았으며, 총 보증금은 197,000,000원입니다.

본 경매는 채권자 허우임의 강제경매로 신청되었습니다.

상기 임차인은 대항력이 있으므로, 경매 낙찰 시 임차인의 보증금 반환 문제는 낙찰자가 부담해야 할 수 있습니다. 다만, 제공된 정보 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 유형

본건은 도시형생활주택으로, 주변 지역은 단독·다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

4.2. 최근 매매 및 전월세 시세 (2026년 6월 기준 추정)

주변 유사 건물(다세대, 연립)의 최근 매매 사례 분석 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보입니다.

* 북한산그랑빌(686) (2008년식, 69.57㎡): 28,200만원 (평당 약 1,342만원)

* 동성하이츠빌라 (1992년식, 74.69㎡): 19,200만원 (평당 약 851만원)

* 주영하이츠빌라 (1998년식, 73.23㎡): 24,000만원 (평당 약 1,085만원)

이는 동일 단지 또는 건물은 아니지만, 지역 및 주거 유형을 고려한 시세 참고 자료입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 설비 내역

승강기, 난방설비, 위생설비 및 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 우이신설선 "4.19민주묘지역" 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

본건에는 대항력 있는 임차인(허우임)이 존재하며, 총 보증금은 197,000,000원입니다. 해당 임차인의 보증금 회수 절차 및 낙찰 후 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함되어야 하나, 본 건은 보증금이 명시되어 있습니다.

6.2. 감정가 대비 시장가치 괴리 가능성

감정가는 210,000,000원으로 책정되었으나, 주변 유사 부동산의 최근 매매 사례 분석 결과, 단위 면적당 가격이 감정가보다 낮게 형성되어 있어 시세 대비 고평가되었을 가능성이 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 특정 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금 규모가 감정가와 유사한 수준이므로 권리 분석 시 각별한 주의가 요구됩니다. 또한, 주변 시세와 비교 시 감정가가 높게 책정되었을 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 인근 입지로 대중교통 이용 편리.

* 도시형생활주택으로 소형 면적 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 210,000,000원이나, 주변 유사 부동산의 시세 분석 결과 단위 면적당 가격이 감정가보다 낮은 수준으로 나타났습니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 보증금(197,000,000원)이 존재하며, 해당 임차인이 경매를 신청한 점을 고려할 때, 실제 경매 진행 시 낙찰가는 감정가와 임차인 보증금 사이에서 결정될 가능성이 있습니다.

주변 시세 및 임차인 보증금, 감정가 등을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 약 200,000,000원으로 제시합니다. 이는 감정가보다는 낮고 임차인 보증금보다는 높은 수준으로, 시세와의 괴리감 및 임차인 인수 여부 등 잠재적 리스크를 고려한 보수적인 접근입니다. 다만, 실제 입찰 시에는 법원 경매 정보 및 현장 조사를 통해 최신 정보를 재확인하고 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.