나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경122756 [1] 서울특별시 강북구 수유동 519-13 2층203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성북 · 평가일 2025.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "국립재활원" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독
주택, 다세대주택, 아파트 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 모임경사슬래브지붕 4층 구분건물내 2층 203호로서,

외벽 : 페인팅마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 연립주택임.

설비내역

도시가스설비, 개별난방설비, 위생설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지의 사다리형 토지로서, 구분건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 북측으로 각각 포장도로와 접하며, 본건으로의 차량접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

수유동 519-13
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역
(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 주택임차권 등기 되어 있음. (등기사항전부증명서)
- 본건 현관문에 전기공급제한 안내문이 부착되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경122756 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 519-13 2층203호 (신주소: 서울특별시 강북구 인수봉로61길 38-9, 2층 203호)

용도: 연립주택

감정가: 140,000,000원

토지면적: 23.91㎡ (약 7.23평)

건물면적: 39.80㎡ (약 12.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 물건 개요

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치한 연립주택으로, 철근콘크리트조 모임경사슬래브지붕 4층 건물 중 2층 203호입니다. 1995년 6월 29일 사용승인된 건물입니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "국립재활원" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 동측 및 북측으로 각각 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.3. 도시계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 2월 6일자 도봉세무서장의 압류(갑6)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

매각으로 인해 등기부상 권리 대부분은 소멸될 예정이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 주요 권리사항

* 주택임차권: 을7 (2023-09-22 접수) - 임차인: 이 (보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-09-14, 확정 2021-09-29). 등기부상 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

* 강제경매: 갑8 (2025-01-02 접수) - 채권자: 한국주택금융공사 (본건 경매 사건)

3.4. 인수되는 보증금

제공된 정보에 따르면 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.5. 특이사항

* 대항력 있는 임차인: 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는 임차인'으로 언급되어 있으나, 임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 기재되어 있어 권리관계 확인이 필요합니다.

* HF 인수조건 변경, HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출하여, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 것으로 확인됩니다. 이로 인해 매수인의 직접적인 보증금 인수 부담은 완화될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본건은 일반적인 주거지역에 위치하며, 국립재활원 등 지역 내 시설의 영향을 받는 배후수요를 기반으로 하는 상권입니다. 대형 상업 시설보다는 소규모 점포 및 생활 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

단독주택, 다세대주택, 아파트 등 다양한 형태의 주거 건물이 혼재되어 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교육

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 생활 편의시설은 주변 지역을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 또한, 본건은 상대보호구역에 해당하여 교육 환경 보호 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: '대항력 있는 임차인' 언급과 '대항력 없음' 기재의 불일치가 있습니다. 다만, 주택도시보증공사(HUG)의 확약으로 인해 매수인의 보증금 인수 부담은 크게 완화될 것으로 보입니다. 그러나 명도 과정에서 발생할 수 있는 시간적, 비용적 리스크는 고려해야 합니다.

* 건물 상태: 본 건 현관문에 전기 공급 제한 안내문이 부착되어 있어, 체납 등 관련 사항 확인 및 정리가 필요합니다. 또한, 1995년 준공 건물로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 면적 제한: 39.80㎡ (약 12평)의 소형 면적으로, 향후 매매 시 거래 대상이 제한될 수 있습니다.

* 이용 제한: 제2종일반주거지역, 고도지구 등 다양한 도시계획 시설의 적용으로 인해 향후 건축 등 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치한 연립주택으로, 감정가는 1억 4천만원입니다. 입지적으로 주거 지역 내에 위치하며 대중교통 접근성이 양호합니다. 권리 분석상 말소기준권리 하의 대부분 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 관련 정보에 일부 불일치가 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 확약으로 인해 보증금 인수 부담은 상당 부분 완화되었습니다. 다만, 전기 공급 제한 안내문 부착과 같은 건물 상태 점검이 필요하며, 소형 면적이라는 점은 투자 및 실거주 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* HUG 확약으로 인한 임차인 관련 리스크 완화: 매수인이 부담해야 할 임차보증금 인수 부담이 사실상 없으며, 주택도시보증공사가 관련 책임을 일부 분담합니다.

* 소형 면적 소유권 확보: 약 12평대의 소형 면적 물건으로, 비교적 낮은 투자 금액으로 서울 시내 연립주택 소형 물건을 확보할 수 있습니다.

* 교통 및 입지: 국립재활원 인근 주거 지역에 위치하며, 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 JSON 데이터상의 최근 매매 사례(2026년 6월 1일 기준)를 분석한 결과, 본건과 유사한 연립/다세대 주택의 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 수유동 686번지, 2008년 준공, 69.57㎡: 28,200만원 (약 405만원/㎡)

* 수유동 550-32번지, 1992년 준공, 74.69㎡: 19,200만원 (약 257만원/㎡)

* 수유동 519-22번지(본건과 인접), 1998년 준공, 73.23㎡: 24,000만원 (약 328만원/㎡)

본건(39.80㎡, 1995년 준공)의 경우, 가장 유사한 조건인 수유동 519-22번지 주영하이츠빌라(1998년 준공, 73.23㎡, 24,000만원)의 시세를 단순 환산할 경우 약 1억 3천만원 수준으로 추정됩니다.

9.2. 입찰가 산정

* 감정가: 140,000,000원

* 주변 시세 추정가: 약 130,000,000원

* 인수 보증금: 0원

주택도시보증공사(HUG)의 확약으로 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안할 때, 감정가 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 건물 노후화, 소형 면적, 전기 공급 제한 안내문 부착 등 잠재적 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 125,000,000원 ~ 140,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.