나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경1030 [1] 서울특별시 동대문구 용두동 129-267 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 용두동 소재 ""용두초등학교"" 남동측에 위치하고 있으며, 주위는

오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 ""용두역"" 등이 소재

하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2010.06.16자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물

내 4층 401호로서,

외 벽 : 외장 석재 등 마감

창 호 : 새시 창호

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

이필지 일단의 부정형 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약4미터 내외 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호1,2 공히 도시지역, 제3종일반주거지역(2014-12-26), 도로(접합)[기호2], 가축사육

제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에

대한 최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>,

대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권

역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

공부상 사무소이나 현황 주거용으로 탐문조사되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울특별시 동대문구 용두동 129-267 4층 401호에 대한 경매 물건 분석 결과입니다.

1.1. 물건 현황

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경1030 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 용두동 129-267 4층 401호

용도: 근린상가 (현황 주거용 이용 중)

감정가: 115,000,000원

토지면적: 6.38㎡ (약 1.93평)

건물면적: 12.97㎡ (약 3.92평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 황OO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 동대문구 용두동 소재 용두초등학교 남동측에 위치하며, 주변은 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 용두역이 소재하여 교통 여건이 양호한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

1.3. 건물 구조 및 이용 상태

* 건축물 현황: 집합건축물대장상 2010년 6월 16일 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 4층 401호입니다.

* 구조: 외벽은 외장 석재 등 마감되었으며, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다.

* 이용 상태: 공부상 용도는 근린상가이나, 현황은 주거용으로 이용 중에 있는 것으로 탐문 조사되었습니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 11월 8일자 근저당권 (채권자: 한혁외 1명, 채권최고액: 747,500,000원)입니다.

* 소멸 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 가압류 (채권자: 중소기업은행, 채권금액: 91,200,000원), 강제경매 (채권자: 황진홍, 채권금액: 95,000,000원) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수 주의 권리:

* 임차인 현황: 황진홍 (보증금 95,000,000원, 차임 0원)

* 임차인 전입일자 및 확정일자: 2022년 9월 27일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025년 3월 24일

* 분석: 상기 임차인은 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 선순위이므로 대항력이 있습니다. 따라서 임차인의 보증금 95,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. 제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 실제 인수해야 할 보증금이 있을 수 있으므로, 본건 입찰 시 해당 임차인의 권리 관계를 반드시 재확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 동대문구 용두동 일대는 주거용 건물과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 용두초등학교와 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 및 교육 시설 이용이 용이합니다. 또한, 용두역이 가까워 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.6. 생활정보

* 주변 시설: 용두초등학교가 인접해 있으며, 지역 내 다양한 상업시설 및 주거시설이 분포하고 있습니다.

* 혐오시설: 인근 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 현재 거주 중인 임차인의 보증금 95,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높으며, 이는 총 투자 비용에 직접적인 영향을 미칩니다.

* 용도 불일치: 공부상 용도는 근린상가이나 현황 주거용으로 이용 중이므로, 향후 명도 및 재산권 행사 시 관련 법규 및 행정 절차를 확인해야 할 필요가 있습니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 용도지역 및 지구에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 소형 평형의 근린상가/주거용 건물로, 대항력 있는 임차인이 존재하여 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 위험이 높은 물건입니다. 그러나 용두역 역세권의 입지, 주거 및 상업시설 혼재 지역이라는 점, 그리고 감정가 대비 임차인의 보증금 비중이 높아 신중한 접근이 필요합니다. 임차인의 정확한 권리 관계와 명도 가능성을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.9. 투자 포인트

* 역세권 입지: 용두역 인근으로 교통 편의성이 우수합니다.

* 주거/상업 혼합 지역: 다양한 용도로 활용 가능성이 있습니다.

* 소형 면적: 비교적 적은 투자 금액으로 접근 가능합니다 (단, 임차인 보증금 인수 고려).

1.10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 115,000,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 황진홍 씨가 보증금 95,000,000원을 보유하고 있으며, 이는 낙찰자가 인수할 가능성이 매우 높습니다. 따라서, 낙찰가의 산정은 감정가에서 인수해야 할 보증금을 차감한 금액을 기준으로 하거나, 총 지출 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 대항력 있는 임차인의 존재와 상반되므로, 반드시 법원 및 관련 기관을 통해 최종 확인 후 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.