나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경10089 [1] 서울특별시 성북구 돈암동 413-124 에이동 3층302호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경10089 [1] 서울특별시 성북구 돈암동 413-124 에이동 3층302호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매6계 2025타경10089 | 소재지: 서울특별시 성북구 아리랑로6나길 13-30, 에이동 3층302호 | 감정가: 332,000,000원 | 최저가: 265,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울북부지방법원 2025타경10089 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경10089 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 돈암동 413-124 에이동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 332,000,000원

토지면적: 28.75㎡ (약 8.70평)

건물면적: 38.36㎡ (약 11.60평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 사OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2019년 11월 15일

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 성북구 돈암동에 위치하며, '고명중학교' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트 단지 등이 혼재된 지역으로 대체로 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 교통 여건으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하고 있습니다. 더불어 지하철 4호선 및 우이신설선 '성신여대입구역'이 근거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다.

1.3. 건물 정보

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제302호이며, 2019년 11월 15일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 석재붙임 및 벽돌쌓기 마감으로 되어 있으며, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 새시 창호로 구성되어 있습니다. 현재 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중이며, 내부 구성은 방 3개, 욕실, 주방, 거실, 발코니 등으로 이루어져 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.4. 토지 정보

본건 토지는 완경사 지대에 위치하며, 2필지가 일단의 가장형 토지로 이용 중입니다. 현재 도시형생활주택(단지형 다세대) 건부지로 사용되고 있습니다. 본건이 속한 건물은 북동측으로 노폭 약 6미터, 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획으로는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.5. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되고 있으며, 채무자 겸 소유자는 사OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 등기부상 권리 관계는 추가적인 조사가 필요하나, 강제경매 개시 결정 이후 말소기준권리보다 후순위 권리들은 원칙적으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 현황 임차인 존재 여부 및 대항력 유무에 대한 확인이 필수적입니다. 현재 임대관계는 미상으로 파악되어, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 임대차 관계 확인이 필요합니다.

1.6. 상권분석

본건이 위치한 돈암동 일대는 성신여자대학교를 기반으로 한 10~20대 젊은 층과 지역 주민을 아우르는 상권입니다. 특히 성신여대입구역을 중심으로 유동인구가 풍부하며, 보세 의류, 패션, 화장품, 액세서리 등 젊은 층을 겨냥한 업종이 강세를 보입니다. 지하철 4호선과 우이신설선 환승역인 성신여대입구역은 일평균 약 3만 8천명 이상의 이용객이 있을 정도로 유동량이 많습니다. 이 지역은 다양한 상업 시설, 금융 기관, 병원, 교육 시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높으며, 주거 지역과 상업 지역이 조화를 이루고 있습니다.

1.7. 생활정보

교통 면에서 지하철 4호선 및 우이신설선 성신여대입구역 이용이 편리하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 단지 인근으로 다양한 노선버스가 운행되어 대중교통 접근성이 우수합니다. 생활 편의 시설로는 성신여대입구역 주변의 상업 지구에 대형마트, 병원, 은행, 각종 프랜차이즈 및 음식점들이 잘 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다. 또한, 고명중학교, 성신여자대학교 등 교육 시설이 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.8. 혐오시설 유무

주변 시설 검색 결과, 본건 소재지인 돈암동 413-124 일대에는 현재까지 직접적으로 인접해 있는 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 납골당 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 주변은 일반적인 주거 및 상업 지역으로 구성되어 있어 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

1.9. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 문제 발생 가능성입니다. 현재 임대 관계가 불분명하므로, 낙찰 후 점유자와의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 또한, 2019년에 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 속하지만, 다세대 주택 밀집 지역의 특성상 주차 공간 부족 문제나 건물 노후화에 따른 관리비 부담 증가 가능성을 고려해야 합니다. 토지이용계획 상 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등의 규제가 존재하므로, 향후 재건축이나 증축 시 제한이 있을 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

본건은 신축 연도(2019년)가 비교적 짧고, 성신여대입구역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 양호한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 다세대주택입니다. 현재 감정가 대비 적정 입찰을 통해 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 리스크를 철저히 검토하고, 향후 개발 가능성 및 관리 부담 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.11. 투자 포인트

- 우수한 역세권 입지: 지하철 4호선 및 우이신설선 성신여대입구역 도보 이용 가능한 거리.

- 편리한 생활 환경: 주변 상업 시설, 병원, 은행, 교육 시설 등 풍부한 편의 시설.

- 비교적 신축 건물: 2019년 사용 승인으로 즉시 거주 또는 임대가 용이.

- 안정적인 임대 수요: 대학가 및 주거 밀집 지역으로 임대 수요 꾸준.

- 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 재산권 행사에 유리.

법원 정보

서울북부지방법원 경매6계