나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11112 [1] 서울특별시 동대문구 제기동 289-5 6층601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든 · 평가일 2025.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 제기동 소재 '홍파초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 및 다가구 주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 6호선 '고려대역'이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지상8층 지하1층 건물 내 제6층 제601호로서,
(사용승인일: 2018.05.17.)
외벽: 석재 붙임 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 3필지 일단의 대체로 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대), 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 25m, 남측으로 노폭 약 3~4m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육 환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(세부사항 건축과 문의)

기호(2~3) 공히 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경11112 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 제기동 289-5 6층601호

용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 공동주택, 업무시설(오피스텔) 포함)

감정가: 265,000,000원

건물면적: 29.71㎡ (약 8.99평)

토지면적: 15.08㎡ (약 4.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 동대문구 제기동 소재 '홍파초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 및 다가구 주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 지하철 6호선 '고려대역'이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통임.

3. 권리분석

* 채권자: 주OOOOOOO (강제경매)

* 말소기준권리: 2022년 10월 26일자 주식회사 삼흥축산물의 가압류 (갑16)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (금창준)

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2020년 11월 10일

* 확정일자: 2020년 11월 10일

* 대항력: 없음 (주택도시보증공사가 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였음)

* 마스킹 처리된 이름: 금

* 인수 보증금: 0원

* 등기부채권 총액: 253,469,100원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (등기부 요약상 지상권 외에는 매각으로 소멸 예정)

4. 상권분석

* 주변 건물 유형: 다세대/다가구 주택 및 근린생활시설이 밀집한 지역임.

* 지역 특성: 본건은 도시지역, 제3종일반주거지역에 속해 있으며, 건축물대장상 공동주택 및 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 복합 용도의 건물임.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 경동시장, 약령시장 등 전통시장이 있어 생활 편의성이 높음. 고려대학교 안암병원 등 의료 시설 이용이 용이함.

* 교육시설: 홍파초등학교가 인접해 있으며, 고려대학교 등 교육 기관이 가까이 있어 교육 환경이 우수함.

* 주거환경: 주거 밀집 지역으로, 비교적 쾌적한 환경을 제공함. 정릉천 산책로 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 관련 정보: 제공된 정보에서 "대항력있는임차인"이라는 특이사항이 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 경우 대항력이 없다는 확약서가 제출되어 인수 부담은 없는 것으로 분석됨. 다만, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어 혹시 모를 다른 임차인 존재 가능성에 대한 추가 확인은 필요할 수 있음.

* HUG 인수조건 변경: 이는 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하고 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 청구하지 않겠다는 조건으로 해석되며, 매수인에게는 유리한 조건임.

7. 종합 의견

본건은 2018년에 사용승인된 도시형생활주택으로, 비교적 신축에 속하며 서울 동대문구 제기동의 우수한 입지 조건을 갖추고 있음. 고려대역 역세권에 위치하고 학교 및 시장 등 편의시설이 근접해 있어 주거 가치가 높음. 권리 분석상 주택도시보증공사(HUG)의 임차권은 대항력이 없으므로 낙찰자는 보증금 부담 없이 소유권을 취득할 수 있음.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 노후화에 대한 우려가 적음.

* 역세권 입지: 지하철 6호선 고려대역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 대부분 말소될 예정이며, HUG 임차인의 대항력 포기로 인해 낙찰자는 깨끗한 권리를 승계받을 수 있음.

* 잠재적 시세 상승: 제기동 및 주변 지역의 개발 가능성과 지속적인 수요를 고려할 때, 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있음.

9. 예상 입찰가

주변 최근 실거래가 분석 결과, 유사 연식 및 면적대의 다세대 주택의 경우 평당 약 2,750만원에서 3,570만원 수준의 거래가 이루어진 것으로 나타났습니다. 본건은 전용면적 약 8.99평이므로, 시세는 약 2억 4,750만원에서 3억 2,130만원 범위로 추정됩니다.

감정가 2억 6,500만원은 이러한 시세 범위를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 따라서, 경쟁적인 입찰 전략을 고려한다면 감정가 이상으로 접근하여, 시세 범위 하단에서 상단까지를 목표로 하되, 최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 개인의 투자 성향에 따라 조정하는 것이 advisable 합니다.

* 추천 입찰가 범위: 2억 7,000만원 ~ 2억 9,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.