나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경118828 [1] 서울특별시 동대문구 이문동 334-25 다가구주택 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경118828 [1] 서울특별시 동대문구 이문동 334-25 다가구주택 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매4계 2023타경118828 | 소재지: 서울특별시 동대문구 이문동 334-25 | 감정가: 2,577,825,360원 | 최저가: 1,649,808,000원 | 용도: 다가구주택

1. 서울북부지방법원 2023타경118828 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2023타경118828 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 이문동 334-25

용도: 다가구주택

감정가: 2,577,825,360원

토지면적: 198.00㎡ (약 59.90평)

토지 지분율: 19800 (원문 기재)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 470.87㎡ (약 142.49평)

건물 지분율: 47087 (원문 기재)

건물 제시외면적: 46.30㎡ (약 14.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 윤OO

채권자: 손OO

특이사항: 중복사건

1.2. 주요 내용 및 주의사항

주의사항:

1. 본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 제시외 건물(보일러실 2-1, 2-3, 주택 2-2)도 포함됩니다.

2. 본건 토지(1번)는 토지대장상 지목이 "대"이나, 현황은 "대"와 일부 "도로"로 이용 중입니다. 토지 중 일부(약 0.13㎡)가 도시계획시설 도로에 저촉됩니다.

3. 위반건축물 표시에 따르면, 4층에 조립식판넬조 30㎡가 무단 증축된 사실이 확인되었습니다 (주택과-33079, 2021.12.29.자).

4. 일반건축물대장등본상 지1층 제2종근린생활시설(제조업소) 91.66㎡ 및 지상 4층 제2종근린생활시설(사무소) 77.98㎡는 현황 "주거용"으로 이용 중입니다.

1.3. 입지조건

본건은 서울특별시 동대문구 이문동에 위치하며, "경희중고교" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 주상용 건물, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재된 일반주택지대로 형성되어 있어 주위 환경은 보통입니다.

교통 상황은 양호한 편입니다. 대중교통수단인 버스정류장은 도보 약 3-4분 거리에 위치합니다.

지하철 1호선, 경의중앙선, 경춘선을 이용할 수 있는 "회기역"까지는 도보로 약 9-10분 정도 소요되어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자 겸 채무자는 윤OO이며 채권자는 손OO입니다.

"중복사건"이라는 특이사항이 기재되어 있으나, 이는 동일 부동산에 대한 여러 경매 사건이 동시에 진행 중임을 의미할 수 있습니다.

통상 강제경매의 경우, 매각으로 인해 소유권이 이전되면서 기존의 저당권, 근저당권, 가압류, 압류 등은 말소되는 것이 일반적입니다. 다만, 낙찰 시 인수해야 하는 권리가 있는지 여부는 입찰 전 법원 공고 및 등기부등본을 통해 반드시 말소기준권리를 확인하고 면밀히 분석해야 합니다.

본건은 임대 관계가 확인되지 않아(임대관계 미상), 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 시간이나 비용이 발생할 수 있으므로 이 점을 유의해야 합니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 동대문구 이문동 지역은 전형적인 주택가에 속하며, 단독주택과 다가구, 연립주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

인근에 경희중고교가 위치하고 있으며, 도보 약 9-10분 거리에 회기역이 있어 대학가(경희대학교, 한국외국어대학교, 서울시립대학교 등) 상권과의 연계성도 기대할 수 있습니다.

이러한 교육기관 및 대학가 인접성은 학생, 교직원 등 잠재적인 임차 수요 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

회기역 주변으로 형성된 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원, 음식점 등의 상업시설을 이용하기 편리합니다.

1.6. 생활정보

편의시설:

회기역 주변의 다양한 상업시설, 마트, 병원, 은행, 관공서 등을 편리하게 이용할 수 있습니다.

교육시설:

가장 인접한 교육기관으로는 경희중고교가 있으며, 회기역 인근에 경희대학교, 한국외국어대학교, 서울시립대학교 등 다수의 대학교가 밀집해 있어 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

교통:

버스정류장이 도보 3-4분 거리에 있고, 지하철 1호선, 경의중앙선, 경춘선을 이용할 수 있는 회기역이 도보 9-10분 거리에 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.7. 혐오시설 및 잠재적 리스크

혐오시설:

현재까지 파악된 바로는 본건 소재지 인근에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주거 및 교육 시설 위주로 형성되어 있습니다.

잠재적 리스크:

1. 위반건축물: 4층에 무단 증축된 부분이 존재하여, 추후 관련 법규 위반에 따른 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

2. 공부상 용도와 현황 이용 불일치: 일반건축물대장상 근린생활시설로 기재된 일부 면적이 현황 주거용으로 사용되고 있어, 향후 건축물대장 용도 변경 또는 시정 명령 등 행정적 조치가 필요할 수 있습니다.

3. 토지 이용 제약: 토지 일부(약 0.13㎡)가 도시계획시설 도로에 저촉되며, 일부는 현황 도로로 이용 중입니다. 이는 향후 토지 활용 및 재산권 행사에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

4. 임대차 관계 불분명: 임대 관계가 확인되지 않아, 낙찰 후 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 비용, 시간 소요가 발생할 가능성이 있습니다.

5. 중복사건: 여러 경매 사건이 중복으로 진행될 경우, 사건 절차상의 변동이나 복잡성이 발생할 수 있으므로 주의 깊은 관리가 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 이문동, 경희중고교 인근에 소재한 다가구주택입니다. 감정가는 약 25.7억 원이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산강제경매 건입니다.

입지적으로는 버스정류장 및 회기역 접근성이 양호하고, 주변에 다수의 교육기관이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의성과 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

다만, 본건은 위반건축물 존재, 공부상 용도와 현황 이용의 불일치, 토지 일부의 도로 저촉 등 권리 분석 및 현장 확인 시 반드시 면밀히 검토해야 할 여러 주의사항을 내포하고 있습니다. 또한 임대차 관계가 불분명하고 중복 사건이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

1. 우수한 입지: 회기역세권 및 경희대 인근이라는 지역적 이점은 향후 부동산 가치 상승의 잠재력을 제공합니다.

2. 활용도 높은 주택: 다가구주택으로서 각 세대에 대한 임대 수익 창출이 가능하며, 향후 리모델링이나 재건축을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

3. 시세 대비 저가 취득 가능성: 위반건축물, 용도 불일치, 도로 저촉 등 리스크 요인이 존재하므로, 이를 감안하여 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다. (철저한 권리분석 및 현장 조사 필수)

4. 배후 수요: 인근 대학교 및 교육기관으로 인한 꾸준한 임차 수요 확보가 용이할 것으로 예상됩니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매4계