나이스옥션 법원경매 서산 2023타경51586 [1] 충청남도 서산시 성연면 명천리 103-5 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2023타경51586 [1] 충청남도 서산시 성연면 명천리 103-5 전 경매

• 사건번호: 2023타경51586
• 주소: 충청남도 서산시 성연면 명천리 103-5
• 감정가: 154,120,000원
• 최저가: 54,146,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 전

서산지원 경매5계 2023타경51586 | 소재지: 충청남도 서산시 성연면 명천리 103-5 | 감정가: 154,120,000원 | 최저가: 54,146,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 분석 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서산지원 2023타경51586 (1)입니다.

소재지는 충청남도 서산시 성연면 명천리 103-5이며, 용도는 전(밭)입니다.

감정가는 154,120,000원입니다.

토지 총면적은 2,077.00㎡ (약 628.31평)입니다.

1.2. 핵심 요약 및 특이사항

본 경매는 공유물분할을 위한 경매로 진행되며, 채권자, 채무자, 소유자가 모두 동일인(김OO)이어서 내부적인 지분 정리 목적이 강해 보입니다.

가장 큰 특이사항은 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수라는 점입니다. 대상 토지 2,077㎡ 중 농지부분인 1,332㎡(약 402.93평)에 대해 농취증이 요구됩니다.

농취증 발급 조건으로 지상 불법 건축물(제시외 건물)에 대한 원상복구가 필요하며, 이를 철거해야만 농취증 발급이 가능하다는 서산시 성연면의 회신이 있습니다.

제시외 건물(총 276.71㎡)은 매각에서 제외되며, 법정지상권 성립 여부가 불분명한 상태입니다. 이 제시외 건물의 소재로 인해 최저매각가격이 제한(하락)되어 책정되었을 가능성이 높습니다.

제시외 수목은 매각에 포함됩니다.

현재 토지의 현황은 공부상 지목인 '전' 외에 '제시외건부지', '도로' 등 다양한 상태로 이용 중입니다.

입지조건

본건 토지는 충청남도 서산시 성연면 명천리 소재 '명천1리 마을회관' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 자연림, 농경지, 단독주택 등이 혼재된 전형적인 농촌 지역입니다.

토지이용계획상 '계획관리지역'이어서 향후 개발 가능성 측면에서는 높은 점수를 줄 수 있습니다.

교통 상황은 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장도 소재하여 보통 수준입니다.

형태는 사다리의 완경사지이며, 지적도상으로는 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이나, 동측으로 폭 약 2m 내외의 비포장 현황도로(타인 소유)를 통해 출입이 가능합니다.

권리분석

본 물건은 공유물분할을 위한 경매이므로, 일반 채권 경매에 비해 권리관계가 단순할 가능성이 높습니다.

공유자 간의 분할을 위한 매각이므로, 복잡한 임차인이나 선순위 권리 관계는 없을 것으로 추정되나, 매각 물건명세서 확인은 필수입니다.

가장 중요한 권리 리스크는 '제시외 건물'의 법정지상권 성립 여부입니다. 만약 법정지상권이 성립된다면 토지 활용에 큰 제약을 받게 되며, 매수인은 건물주를 상대로 지료 청구만 가능합니다. 성립 여부 불분명으로 인해 매수인이 이 문제를 해결해야 하는 부담이 있습니다.

또한, 농지취득자격증명은 낙찰 후 매수인이 반드시 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금(입찰 보증금)이 몰수됩니다.

상권분석

본건은 주거 및 농업을 목적으로 하는 토지이므로 상업적인 상권분석은 적합하지 않습니다.

인근에 '명천 농공단지'가 위치해 있어 향후 계획관리지역의 용도를 활용하여 농지원부용 토지, 주말 농장, 소규모 창고 부지, 또는 전원주택 부지 등으로 개발할 가치는 존재합니다.

생활정보

본건은 성연면 내에서도 외곽 지역인 명천리에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설(병원, 대형마트 등) 접근성은 다소 낮습니다. 차량을 이용한 서산 시내 또는 인근 산업단지 지역으로의 이동이 필수입니다.

주변에는 서산오토밸리, 서산테크노밸리 등 여러 산업단지가 위치해 있어 개발 압력은 꾸준히 존재할 수 있는 지역입니다.

혐오시설 정보: 명천리 주변에 대형 혐오시설이 명확하게 파악되지는 않으나, 주변에 산업단지 등이 위치해 있어 정확한 환경 영향은 현장답사를 통해 확인해야 합니다. (2025년 완공 예정인 소각장 시설이 서산에 있으나, 해당 토지와의 거리는 추가 확인이 필요합니다.)

잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명(농취증) 발급 리스크: 농지부분(1332㎡)에 대한 농취증 발급을 위해 제시외 불법 건축물(건물 ㉠~㉧)을 매수인이 직접 철거하고 농지로 원상복구해야 합니다. 이 과정에서 예상치 못한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

2. 법정지상권 및 건물 철거 리스크: 매각 제외된 제시외 건물에 대해 법정지상권이 성립되면 건물을 철거하지 못할 수 있으며, 성립되지 않는다 하더라도 철거 소송 및 집행에 상당한 비용과 시간이 필요합니다.

3. 도로 문제: 지적도상 맹지이며, 출입 가능한 현황도로(폭 2m)는 타인 소유 토지입니다. 향후 건축허가 시 '도로 사용 승낙'을 받지 못하거나, 도로 소유자와 분쟁이 발생할 수 있습니다.

4. 토지 현황 복잡성: 공부상 '전'이지만, 현황이 '전', '제시외건부지', '도로'로 복잡하게 섞여 있어 개발 전 정지 작업 및 지목 변경에 어려움이 예상됩니다.

종합 의견

본 물건은 계획관리지역 내 대형 토지(약 628평)로서 개발 잠재력은 우수합니다. 그러나 '제시외 건물(법정지상권)', '불법 건축물 철거를 전제한 농취증 발급'이라는 치명적인 리스크를 안고 있습니다.

해당 리스크는 매수인이 상당한 비용과 시간을 투입하여 해결해야 하므로, 입찰가를 보수적으로 산정해야 합니다.

일반 투자자보다는 법정지상권 관련 경험이 있거나, 건축 및 인허가 과정에 대한 전문 지식이 있는 '특수물건 전문가'에게 적합하며, 원상복구 및 철거 비용을 감안한 입찰이 필요합니다.

투자 포인트

1. 우수한 토지 이용 계획: 계획관리지역으로 건폐율 및 용적률 등에서 일반 농림지역보다 유리하여 다양한 용도로의 활용이 가능합니다.

2. 대형 면적: 2,077.00㎡ (약 628.31평)로 전원주택 단지 조성 또는 넓은 부지를 활용한 창고 등의 건축에 적합합니다.

3. 공유물분할 경매: 복잡한 채권 관계보다는 소유자 간 정리 목적이 크므로, 권리 분석의 난이도(채권 관계)는 낮습니다.

4. 리스크 반영된 저가 매입 가능성: 제시외 건물과 농취증 문제로 인해 경쟁률이 낮고 유찰될 가능성이 높아, 감정가 대비 매우 낮은 가격으로 실매입할 기회가 있습니다.

법원 정보

서산지원 경매5계