나이스옥션 법원경매 서산 2023타경51586 [1] 충청남도 서산시 성연면 명천리 103-5 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 명천리 소재 “명천1리 마을회관” 남동측 인근에
위치하는 부동산(토지)로서 인근은 자연림, 농경지 및 단독주택 등이 소재하는
지역임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는바
교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리의 완경사지로, "전" 및 일부 "제시외건부지", 현황"도로" 등 상태임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 동측으로 폭 약 2m내외의 비포장도로(명천리 103-1번지 등,
소유자:심ㅇㅇ 등)를 통해 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(1,000m일부제한:돼지/개/닭/오리/메추리 불가)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외물건㉠-㉧, 제시외수목㉨이 소재함.

공부와의 차이

공부상 지목은 "전"이나, 현황 "전" 및 일부 "제시외건부지", 현황"도로" 등 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 제시외 수목 매각에 포함.
- 제시외 건물(㉠∼㉧) 매각에서 제외(법정지상권 성립여부 불분명). 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임.
- 현황 '전' 및 일부 '제시외건부지', '도로' 등.
- 대상 토지 2,077㎡ 중 농지부분 1,332㎡에 대하여 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)
- 일부 건물에 대한 건축물대장이 존재(94.11㎡)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

충청남도 서산시 성연면 명천리 103-5

1.2. 토지 정보

지목: 전

토지면적: 2077.00㎡ (약 628.3평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

참고: 일부 건물에 대한 건축물대장이 존재(94.11㎡)

1.4. 감정가

110,503,000원

1.5. 경매 기본 정보

사건번호: 서산지원 2023타경51586 (1)

경매구분: 공유물분할을위한경매

매각대상: 기타

채권자: 김OO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 명천리 소재 “명천1리 마을회관” 남동측 인근에 위치하며, 인근은 자연림, 농경지 및 단독주택 등이 소재하는 지역임. [cite: report data]

2.2. 접근성

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장 등이 소재하여 교통사정은 보통임. [cite: report data]

2.3. 도로 상태

지적도상 맹지이나, 동측으로 폭 약 2m 내외의 비포장도로(명천리 103-1번지 등)를 통해 출입 가능함. [cite: report data]

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(1,000m 이내 돼지/개/닭/오리/메추리 불가)에 해당함. [cite: report data, 2]

2.5. 주변 시설

주변에 "성연일반산업단지"가 조성 중이며, 이는 지역 산업 경쟁력 강화에 기여할 것으로 기대됨. 또한, 서산시 자원회수시설이 체험형 관광 명소로 개발되고 있어 환경 관련 혐오시설로 인식될 가능성은 낮음. 명천2리 경로당이 인근에 위치함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리 등기(갑5, 2006-05-25 압류)로 판단되며, 해당 권리보다 후순위인 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 소멸되는 권리

갑15 (2023-03-31) 임의경매 외 다수의 압류, 가압류, 경매개시결정 등기가 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 보임. [cite: report data]

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 해당사항 없다고 명시되어 있음. [cite: report data]

3.4. 임차인 현황

임차인은 없는 것으로 확인되며, 인수 보증금 합계는 0원임. [cite: report data]

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 성연면 일대는 농경지와 자연림이 분포하는 지역으로, 최근 "성연일반산업단지" 조성이 추진되어 향후 산업 및 경제 활동이 증가할 것으로 예상됨.

4.2. 개발 계획

서산~명천 간 지방도 649호선 도로 건설 사업이 진행 중으로, 지역 접근성 개선이 기대됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 명천1리 마을회관이 위치하며, "서산테크노밸리" 내에 대형 어린이 놀이터 등 가족을 위한 편의시설이 조성되어 있음.

5.2. 교육 시설

성연초등학교가 인근에 위치함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권

제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 해당 건물은 매각에서 제외되나 낙찰자가 인수할 수 있는 권리 관계가 존재할 수 있음. 최저매각가격은 이러한 제약이 반영된 것으로 보임. [cite: report data]

6.2. 농지취득자격증명

토지 2,077㎡ 중 농지부분 1,332㎡(약 403.0평)에 대하여 농지취득자격증명이 요구되며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않음. [cite: report data]

6.3. 맹지 및 현황 불일치

지적도상 맹지이며, 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '전' 외 일부 '제시외건부지', '도로' 등으로 이용 중임. [cite: report data]

6.4. 제시외 물건

제시외 수목은 매각에 포함되나, 제시외 건물 ㉠~㉧은 매각에서 제외됨. [cite: report data]

6.5. 토지 이용 제한

계획관리지역 내 가축사육제한구역에 해당하여 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음. [cite: report data, 2]

7. 종합 의견

본 물건은 공유물분할을 위한 경매로 진행되며, 농지 및 일부 부지의 현황이 공부와 상이하고 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점 등 권리관계 및 현황 파악에 주의가 필요한 토지임. 다만, 계획관리지역에 속해 있어 향후 활용 가능성이 있으며, 주변의 산업단지 개발 등 지역 성장 잠재력도 일부 보유하고 있음. 농지 취득 자격 증명 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 하며, 법정지상권 성립 여부에 대한 면밀한 조사가 필요함.

8. 투자 포인트

8.1. 토지 활용 잠재력

계획관리지역으로 향후 개발 가능성이 있으며, 주변 산업단지 조성으로 인한 지역 가치 상승 기대.

8.2. 공유물 분할 목적

공유물 분할 경매이므로, 분할을 통해 개별 소유권 확보 시 활용 방안 다각화 가능.

8.3. 시세 대비 저평가 가능성

복잡한 권리관계 및 현황으로 인해 입찰 경쟁률이 낮을 수 있어, 가치 재평가 시 투자 기회 모색 가능.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정에는 법정지상권 등 권리관계와 현황에 대한 추가적인 현장 조사 및 법률 검토가 필요합니다. 제시된 감정가 110,503,000원을 기준으로, 해당 물건의 여러 리스크 요인(맹지, 법정지상권 불분명, 농지 취득 자격 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다. 일반적으로 경매 물건은 감정가의 70%~90% 범위에서 입찰가가 형성되는 경향이 있으나, 본건의 특수성을 감안하여 보수적인 관점에서 보증금 규모와 현장 조사 결과를 바탕으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.