나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경5821 [1] 서울특별시 강남구 자곡동 649 강남에이스타워 4층412호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진영 · 평가일 2024.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 자곡동 소재 "풍문고등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트형공장 등이 위치하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층/지상 10층 건내 제4층 제412호로서,
외벽 : 강화유리 마감 등
내벽 : 인테리어 마감 등(탐문조사)
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 공장(지식산업센터)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, CCTV설비,승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 공장(지식산업센터 및 지원시설-제1,2종근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역(2013-12-27) , 지구단위계획구역(서울강남보금자리주택지구) , 도로(2013-12-27)(접합) , 공공주택지구<공공주택 특별법> , 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 참고사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경5821 (1) 사건번호로 서울중앙지방법원에서 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 강남구 자곡동 649번지 강남에이스타워 4층 412호이며, 용도는 지식산업센터입니다.

감정평가액은 740,000,000원입니다.

토지면적은 20.14㎡(약 6.09평)이며, 토지 지분은 20.1418㎡입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물면적은 62.77㎡(약 18.99평)이며, 건물 지분은 62.775㎡입니다. 건물 제시외 면적은 없습니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 주OOOOOOOO이며, 본 물건은 유동화 물건으로 특이사항 및 특수물건정보에 해당합니다.

2. 입지조건

해당 물건은 서울특별시 강남구 자곡동 소재 풍문고등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트형공장 등이 혼재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근은 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

건물은 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지하 3층/지상 10층 건물 내 제4층 제412호입니다.

외벽은 강화유리 마감 등, 내벽은 인테리어 마감 등으로 추정되며, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, CCTV, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 사다리형 토지로서 공장(지식산업센터 및 지원시설-제1,2종근린생활시설) 건부지로 이용되고 있습니다.

건물 북동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(서울강남보금자리주택지구), 도로, 공공주택지구, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제5구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으며, 주로 주거 및 상업 시설, 학교 등이 위치하고 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2023년 5월 8일 접수된 하나은행의 근저당권(채권액 720,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

등기부등본상 확인되는 채권 총액은 752,638,041원입니다. (하나은행 근저당 720,000,000원 + 케이뱅크 가압류 32,638,041원)

현재 진행 중인 경매개시결정(2024타경5821)은 하나은행의 임의경매 신청에 따른 것으로, 이 역시 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황

* 임차인: 주식회사엔

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,750,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-03-05

* 확정일자: 2025-02-12

* 배당신고일자: 2025-02-10

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 인수할 필요는 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

해당 물건이 위치한 강남구 자곡동은 강남권의 신규 개발 지역 중 하나로, 주거 단지와 함께 지식산업센터 및 지원시설이 복합적으로 개발되고 있는 지역입니다.

강남에이스타워는 이러한 지역 특성에 맞추어 다양한 기업들이 입주 가능한 지식산업센터로, 주변 상권은 점차 활성화될 가능성이 있습니다.

오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 인접해 있어 기본적인 수요는 확보되어 있으며, 차량 접근성이 좋아 외부 방문객이나 물류 이동에도 비교적 편리한 환경을 갖추고 있습니다.

강남이라는 입지적 강점과 더불어 지역 개발이 지속됨에 따라 향후 상권 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

주변에는 풍문고등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있으며, 아파트 및 오피스텔 단지가 형성되어 있어 직장인들의 주거 편의성도 높습니다.

인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 자가용 이용 시에도 강남 지역 내 이동 및 외곽 진출입이 용이합니다.

건물 자체적으로도 기본적인 편의 설비(위생, 급배수, 난방, CCTV, 승강기)를 갖추고 있어 업무 수행에 불편함이 없습니다.

다만, 비행안전제5구역 및 대공방어협조구역에 해당하므로 관련 규제 사항을 사전에 확인하시는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 유동화 물건으로, 일반 물건과 달리 금융기관의 관리 또는 처분 과정에서 다소 복잡한 절차가 수반될 수 있습니다.

현재 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 인수 문제는 발생하지 않으나, 임대 관계 미상으로 인한 공실 위험이나 명도 관련 불확실성은 존재할 수 있습니다.

건축물대장 및 등기부등본 상 공부와의 차이는 없으나, 현장 방문을 통해 실제 이용 상태와 공부상 내용의 일치 여부를 재확인하는 것이 좋습니다.

비행안전제5구역 및 대공방어협조구역에 포함되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구의 지식산업센터로, 강남이라는 입지적 이점과 비교적 양호한 건물 상태, 그리고 매각으로 모든 권리가 소멸되는 권리 분석상의 장점을 가지고 있습니다.

주변 환경 및 교통 편의도는 보통 수준이나, 지역 개발 가능성과 향후 상권 가치 상승 잠재력을 고려할 때 투자 가치가 있습니다.

다만, 유동화 물건이라는 점과 일부 공공의 규제 지역에 포함된 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

강남구의 지식산업센터로서의 희소성과 미래 가치.

건물 일괄 매각으로 인한 취득 편의성.

모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없는 깔끔한 권리 상태.

꾸준한 임대 수요가 예상되는 지역 특성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정평가액 740,000,000원을 기준으로, 법원 경매 시장의 일반적인 낙찰가율 및 본건의 현황, 입지 조건, 향후 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본건은 임차인이 대항력이 없어 인수할 보증금이 없으므로, 권리 분석상 추가적인 부담은 없습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근 주변 유사 물건의 거래 사례, 임대 수익률, 공실률 등을 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다.

예상 입찰가 산정 시, 본건의 감정가를 최저 기준으로 삼되, 시장 상황과 투자 목표를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.